Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Notícias

Lisboa

Progressos na Transparência abrandam globalmente, mas continuam a ocorrer em muitos mercados

Austrália é o mercado mais transparente do mundo; Turquia, China, Índia e Portugal entre os países com maior aumento de transparência


A Jones Lang LaSalle e a LaSalle Investment Management divulgaram hoje o 2010 Commercial Real Estate Transparency Index, que revela que a Austrália é o mercado imobiliário mais transparente do mundo em 2010, empurrando o Canadá para a segunda posição. Enquanto um terço dos mercados analisados mantiveram a sua posição ou registaram mesmo alguma deterioração, a transparência aumentou significativamente num conjunto de países «brilhantes», e, na maioria dos mercados, este indicador continuou também a melhorar, ainda que moderadamente.
 
Entre os 15 mercados que registaram maior crescimento de transparência, nove são na Europa e os restantes na Ásia-Pacífico. A Turquia lidera a lista dos mercados com melhorias mais acentuadas, lista essa onde merecem ainda destaque a China, a Índia, a Polónia, Portugal, Roménia, Grécia e Hungria. Os mercados que perderam transparência incluem o Paquistão, Kuwait, Venezuela, Dubai e o Bahrain e, ainda que o grau de declínio tenha sido modesto, é de destacar a inversão face a um passado de crescimento. Nos dois últimos anos, em termos gerais, o crescimento médio na transparência do imobiliário em 81 mercados cobertos pelo Índice caiu para metade, face aos biénios anteriores, quer 2006-2008 quer 2004-2006.

No total de 81 países, Portugal posiciona-se na 19ª posição do Índice geral, entre os mercados classificados de transparentes (nível 2), e foi mesmo o quarto país a nível global a registar maiores progressos a nível da transparência do seu mercado imobiliário nos últimos dois anos. Na opinião de Manuel Puig, director geral da Jones Lang LaSalle Portugal, “este progresso reflecte o profissionalismo crescente e uma maior adesão do sector imobiliário a enquadramentos legais e de regulamentação. Quer a qualidade quer o acesso à informação imobiliária melhoraram significativamente, com o papel determinante de organizações como o IPD e o Lisbon Prime Índex”. E continua: “De destacar ainda que esta melhoria na transparência caminhou em paralelo com o crescimento do investimento estrangeiro em Portugal. Se em 2007 apenas 24% das transacções eram de origem estrangeira, nos dois últimos anos, essa representatividade praticamente triplicou, como os investidores estrangeiros a estarem envolvidos em 70% dos negócios realizados no mercado”.

Jacques Gordon, Global Head of Strategy da LaSalle Investment Management, a empresa de gestão de fundos detida pela Jones Lang LaSalle, disse: “O Global Real Estate Transparency Index 2010 revela um abrandamento assinalável no progresso da transparência do mercado imobiliário nos últimos dois anos. Indica que a recente agitação dos mercados financeiros, imobiliários e económicos globais teve um impacto forte no comportamento do mercado, com os players do imobiliário a focarem-se em estratégias de sobrevivência e não no progresso do mercado. É interessante notar que os países mais transparentes registaram falta de liquidez e volatilidade nos dois últimos anos, apesar das suas posições cimeiras nos rankings de transparência. Dito isto, a transparência parece ser um factor que acelera o processo de reestruturação”.
Em comentário ao impacto da transparência na competitividade das cidades, Rosemary Feenan, Head of Global Research da Jones Lang LaSalle, explica: “Sendo muito importante para o investimento imobiliário e para as estratégias do mercado de ocupação, a transparência é também um factor crucial no âmbito da competitividade de uma cidade. Os desafios dos últimos anos serviram para acentuar a necessidade de civismo empresarial, e melhorar a transparência é certamente uma mais-valia para a atractividade da cidade como foco de investimento ou localização corporativa”.

Transparência do Financiamento Imobiliário: Além das medidas originais de avaliação de performance, indicadores do mercado, veículos cotados, ambiente legal e regulador e processos de transacção, o Índice de 2010 mede, pela primeira vez, dois factores de transparência a nível de financiamento imobiliário: a extensão e profundidade dos dados disponíveis do financiamento ao imobiliário terciário e a forma como os riscos de crédito para este tipo de imóveis são monitorizados pelo regulador das instituições financeiras.
 
Numa tendência paralela às pontuações gerais de transparência, os níveis de transparência do financiamento variam de forma acentuada. Em muitos países desenvolvidos, o processo de fiscalização do regulador atinge pontuações razoavelmente elevadas, mas as pontuações em termos de disponibilidade de informação não. Em países menos desenvolvidos, as pontuações em ambos os indicadores estão posicionados na escala de «semi-transparência» ou até abaixo.

Apesar de existirem dados alargados de financiamento imobiliário nos Estados Unidos, Canadá e Irlanda (todos no nível 1 – Muito Transparentes), esta realidade não tem lugar em muitos outros países classificados de «Muito Transparentes». Mais de 89% dos países recebeu uma classificação de «Semi-Transparente» ou menor relativamente a esta questão. Mesmo os mercados de topo, classificados como «Muito Transparente», como a França, Nova Zelândia e a Alemanha, debatem-se para poder disponibilizar aos participantes do mercado dados no âmbito do financiamento imobiliário sobre incumprimentos, maturidades e produção de crédito.

Os mercados com as pontuações mais elevadas em termos de regulamentação de financiamento mais consistente e meticulosa são a Austrália, Irlanda e Canadá. Este indicador regista uma distribuição mais equilibrada do que a questão da disponibilidade de dados – já que 57% dos países pontuou entre o «2» (Transparente) e o «3» (Semi-Transparente).
Contudo, com apenas quatro países a pontuarem «1», é evidente que muitos países desenvolvidos tentam alcançar regulações de financiamento imobiliário mais transparentes – por exemplo, os Estados Unidos e o Reino Unido não pontuaram «1» nesta questão. Em contraste, países que permaneceram relativamente ilesos da crise, como a Austrália e o Canadá, pontuaram muito bem. Contudo, a monitorização geral das práticas de crédito não é o único aspecto importante em termos de transparência de financiamento ao imobiliário terciário. O financiamento com base em securitizações levanta novas questões e desafios de regulamentação.

EMEA: A Europa é um quadro multifacetado de transparência. O tradicional grupo líder – Austrália, Nova Zelândia e Reino Unido (3ª posição), os Estados Unidos e o Canadá – foi agora igualado por diversos mercados europeus, incluindo a Suécia, Irlanda e a França.

A Turquia e alguns países da Europa Central e de Leste exibiram um bom progresso à medida que os seus mercados se tornaram mais internacionais e os seus contextos legal e de regulamentação se alinharam com as principais economias da União Europeia. De facto, os países da Europa Central e de Leste mais avançados, como a Polónia, a República Checa e a Hungria, acompanham agora os países mais lentos da Europa Ocidental como a Itália, que lutou para melhorar a sua transparência imobiliária. Contudo, na Rússia e na Ucrânia, a melhoria na transparência estagnou em 2010, reflectindo a austeridade da quebra dos mercados imobiliários de ambos os países e o contraste marcante com as fortes melhorias registadas em 2008.

Alguns mercados na região do Médio Oriente e Norte de África (MENA), que estavam em destaque no Índice de 2008 devido ao avanço na transparência, sentiram uma quebra em 2010. Inúmeros mercados desta região registaram deteriorações ligeiras na sua transparência, incluindo o Paquistão, Kuwait, Dubai e Bahrain.

Na restante região MENA, a transparência está a progredir em alguns mercados do Norte de África, reflectindo o crescente interesse internacional no imobiliário norte-africano. Os países do Levante (i.e. o Líbano, a Jordânia e a Síria) emergem no radar imobiliário internacional e estão a subir de forma gradual na curva da transparência.

Ásia-Pacífico: Esta região exibiu os progressos mais extensivos na transparência nos últimos dois anos. A Austrália e a Nova Zelândia são os mercados mais transparentes da região, seguidos de perto por Singapura e Hong Kong. Contudo, foram a Índia e a China a registar os maiores avanços. Esta tendência alargou-se já às cidades de segunda e terceira linha, com três mercados da região a subirem no ranking da transparência: as cidades secundárias chinesas; as cidades indianas de terceira linha e a Indonésia, as quais subiram do nível de Baixa Transparência (4) para o de Semi-Transparência (3).

A Ásia-Pacífico continua também a exibir algumas das maiores irregularidades, com o Japão e a Coreia do Sul a apresentarem níveis baixos de transparência do mercado imobiliário relativamente à sua maturidade económica.

Continente Americano: Os mercados americanos exibiram mudanças modestas em termos de transparência. As melhorias foram praticamente nulas nos dois mercados mais transparentes da região – os Estados Unidos e o Canadá -, bem como na maioria dos mercados da América Latina. O Canadá e os Estados Unidos continuam a ser os dois únicos mercados desta região posicionados como Muito Transparentes (Nível 1), e constam entre os mercados mundiais de maior transparência.

Continua a existir um largo fosso entre o Canadá e Estados Unidos e os outros países desta região, já que nenhum outro país na América sequer se posiciona no nível 2 de transparência, (Transparente). Depois dos Estados Unidos (na 6ª posição do ranking global), está o Chile na 34ª posição e classificado como Semi-Transparente (nível 3), um nível onde o Brasil (a única grande economia a registar um progresso notável), México, Argentina e Costa Rica estão igualmente posicionados. Panamá, Uruguai, Colômbia, Peru, Venezuela, e a República Dominicana são identificados como de Baixa-Transparência (nível 4).
 
 
- ends-