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Lisboa

Sinais positivos para os mercados europeus de escritórios

Mercados de ocupação apresentam sinais crescentes de optimismo de acordo com o European Property Clock da Jones Lang LaSalle


Enquanto que as medidas de austeridade e as preocupações em torno das dívidas soberanas nas economias europeias deram azo a uma nova vaga de incerteza económica e volatilidade nos mercados financeiros, os sinais positivos cresceram nos mercados de escritórios no 2º trimestre de 2010, de acordo com o European Property Clock da Jones Lang LaSalle.

A absorção de escritórios na Europa neste período cresceu ligeiramente para os 2,6 milhões de m², cerca de 6% acima do trimestre anterior e 34% mais do que no período homólogo. Em termos semestrais, a primeira metade do ano está agora 38% acima do que em igual período de 2009, com crescimentos homólogos a ocorrerem quer na Europa Ocidental (32%) quer na Europa Central e de Leste (73%).
As rendas prime estabilizaram na maioria dos mercados no 2º trimestre e o Office Index, baseado na performance combinada de 24 mercados, cresceu cerca de 2,6% em termos trimestrais, dando continuidade ao percurso de crescimento observado no trimestre anterior e exibindo o primeiro crescimento positivo (+2,1%) em termos anuais desde o 3º trimestre de 2008. O maior crescimento nas rendas registou-se no West End londrino (13,3%), Paris (7,1%), City de Londres (5,3%), e Dusseldorf (2,3%). Contudo, alguns mercados registaram quebra de rendas, incluindo Dublin (-5,3%), Frankfurt (-2,9%), Madrid (-2,6%), Barcelona (-2,4%) e Hamburgo (-2,2%). Os incentivos oferecidos pelos proprietários também estabilizaram e em alguns mercados foram mesmo reduzidos, tais como na City e no West End de Londres, Bucareste e Hamburgo.

Em Lisboa, as rendas mantiveram-se estáveis no trimestre face ao trimestre anterior, nos 228€/m²/ano, valor que, em termos homólogos, apresenta um decréscimo de 7,3%.

Chris Staveley, head de Pan-European Office and Industrial Capital Markets da Jones Lang LaSalle, disse: “Os sinais da recuperação económica estão a começar a reflectir-se na procura de escritórios, mas os ocupantes continuam cautelosos e os volumes de absorção deverão estar ligeiramente abaixo da média dos últimos cinco anos, que é de 11 milhões de m²”.

Cerca de 1,4 milhões de m² de novo stock surgiram no mercado no 2º trimestre, cerca de 25% mais do que no trimestre anterior. Apesar deste novo stock, a limitada oferta de espaços de qualidade está a resultar na estabilidade das rendas e até mesmo no seu crescimento, mas são notórias as diferenças entre os níveis totais de oferta – e o sentimento – em toda a região, o que originou diferenças em termos de perspectivas.

A taxa de disponibilidade média europeia permaneceu estável nos 10,2% no 2º trimestre, apesar da nova oferta que surgiu no mercado, ficando-se pelos níveis dos dois trimestres anteriores. Este indicador subiu ligeiramente na Europa Ocidental (para os 9,8%), mas caiu na Europa Central e de Leste (de 16,4% para 14,6%). Este declínio foi particularmente motivado pelos decréscimos em Moscovo e em Budapeste, enquanto que Praga e Varsóvia registaram subidas na taxa de disponibilidade.

Chris Staveley acrescentou: “Apesar de cerca de metade dos mercados analisados ter registado subidas nas taxas de disponibilidade, o ritmo geral está a abrandar e acreditamos que a maioria dos mercados alcançou ou superou o seu pico. Contudo, taxas de disponibilidade elevadas, superiores a 15%, continuam a observar-se em Amesterdão, Dublin, Budapeste e Moscovo, continuando também a verificar-se um espectro vasto de valores na Europa, com Paris a exibir a taxa mais baixa nos 6,8%”.

“Dado o elevado número de projectos que foram adiados durante a crise do crédito, antecipa-se escassez de nova oferta já em 2011 em alguns mercados. Por outro lado, a oferta de espaços usados deverá crescer mais em alguns mercados durante 2010, à medida que os ocupantes procuram racionalizar ou mesmo fazer um upgrade do seu espaço. Consequentemente, a oferta de espaços prime deverá continuar a descer, mas a taxa de disponibilidade geral deverá manter-se acima da média até pelo menos 2014. No curto a médio prazo, prevemos que o diferencial de rendas entre as localizações prime e secundárias se alargue”.

Os volumes de investimento imobiliário na Europa cresceram 19% no 2º trimestre face ao trimestre anterior. Depois de uma fase de compressão de yields, as prime yields de escritórios permaneceram estáveis na generalidade dos mercados europeus neste 2º trimestre, com apenas 8 dos 24 mercados cobertos pelo Índice Prime Capital Value a assistirem à compressão das yields, liderados por Moscovo (-50 pb). O valor dos escritórios prime cresceu cerca de 4,3% (média ponderada) na Europa no trimestre, com os mercados de Paris e do West End londrino a serem palco dos maiores crescimentos, de 12% e 13% respectivamente.
Enquanto a valorização neste último mercado foi apenas baseada no crescimento das rendas, os valores em Paris cresceram devido à combinação de uma queda de 25 pb nas yields e uma subida de 7% nas rendas prime. Contudo, os valores nominais nestas localizações permaneceram significativamente abaixo dos níveis registados no Verão de 2007 (Paris 40% abaixo do pico e Londres 36% abaixo do pico).

Chris Staveley concluiu: “Novos movimentos na valorização dos imóveis serão sobretudo motivados pela recuperação dos níveis de rendas de escritórios, sublinhando a importância de compreender as condições dos mercados locais e assim identificar os mercados de performance excepcional. As nossas previsões para valorização dos imóveis até 2014 não estão próximas dos níveis de 2007 em termos regionais, embora alguns mercados possam ser uma surpresa pela positiva”.


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