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Lisboa

Investimento estrangeiro em imobiliário terciário recupera a nível global

Fluxos de investimento globais recuperam nos sectores de retalho, hotelaria e industrial em resultado das estratégias de diversificação dos investidores


De acordo com o mais recente research da Jones Lang LaSalle, o volume de investimento global em imobiliário terciário duplicou no primeiro semestre de 2010 face a igual período do ano anterior, uma performance justificada pelo regresso a níveis de investimento estrangeiro semelhantes ao período pré-crise. O investimento em imobiliário terciário global totalizou os $132 biliões nos primeiros seis meses do ano, face aos $76 biliões do período homólogo . A componente de investimento estrangeiro  está agora acima dos 40% do volume total transaccionado globalmente (43%), depois de ter atingido um mínimo de 31% no primeiro semestre de 2009, numa tendência que se deverá manter ao longo de 2010. Esta realidade reflecte uma retoma generalizada do mercado à medida que a que os níveis de confiança melhoraram, bem como o regresso à globalização do investimento imobiliário e à procura de valor por parte dos investidores.

Perspectivando a performance para o resto do ano, Arthur de Haast, Head do International Group da Jones Lang LaSalle, comenta: “As diversas notícias económicas associadas a transacções mais demoradas devido aos processos de due dilligence dos investidores, pode significar que os volumes de investimento não continuem a crescer com o mesmo ritmo do primeiro semestre deste ano. Contudo, os volumes anuais em 2010 oscilarão entre os $275 e os $300 biliões, bastante acima dos valores observados em 2009 ($209 biliões), com os investidores estrangeiros a permanecerem bastante activos”.

Tendências Regionais

A Europa registou os volumes mais elevados de investimento estrangeiro na primeira metade de 2010 (mais de 54% das transacções europeias foram estrangeiras, das quais 24% inter-regionais). As transacções no continente Americano, historicamente impulsionadas pelo investimento doméstico, registaram o maior peso de investimento inter-regional de entre as três regiões analisadas (mais de 35% das operações de investimento neste continente foram de cariz inter-regional). Neste primeiro semestre do ano, a região da Ásia-Pacifico registou volumes de investimento 40% acima dos níveis observados no 1º semestre de 2009 – 69% das transacções nesta região foram domésticas e 31% de origem estrangeira, sendo 15% inter-regionais.

Richard Bloxam, Head do Pan-EMEA Capital Markets da Jones Lang LaSalle, comenta: “Depois do recolhimento, em 2008 e 2009, de muitos investidores aos seus mercados domésticos, este ano foi palco de um volume de investimento estrangeiro semelhante ao registado no período pré-crise. Os volumes totais, apesar de apresentarem uma recuperação homóloga muito importante, continuaram abaixo dos níveis registados em 2007”.

“Muita actividade inter-regional teve como alvo o mercado Londrino e, posteriormente, o Parisiense, e estamos actualmente a assistir a um crescente interesse na Alemanha. O investimento intra-regional na região EMEA assistiu também a uma forte recuperação, particularmente visível no crescimento da dimensão dos negócios e nos centros comerciais, à medida que os investidores institucionais e a disponibilidade de financiamento voltam ao mercado imobiliário, especialmente no que respeita os activos mais prime”.

Alistair Meadows, Director do International Capital Group para a Ásia-Pacifico, disse: “O regresso aos níveis de investimento estrangeiro registados antes da crise resultou também do maior dinamismo dos compradores Asiáticos nos principais mercados internacionais, incluindo os sectores terciário e habitacional de Londres. O capital estrangeiro dos investidores Asiáticos, quer institucionais quer privados, na Malásia, Singapura, Hong Kong e Coreia (o 4º mercado global mais activo no 1º semestre de 2010), continuará a impactar fortemente os mercados globais de primeira linha”.

Destino do Investimento Estrangeiro

O Reino Unido foi o destino mais popular para o investimento estrangeiro em 2010, com $7 biliões investidos, enquanto que a Alemanha substitui os Estados Unidos como o segundo destino. Os Estados Unidos ficaram em 3º lugar (eram 2º no 1º semestre de 2009), apesar das transacções terem duplicado neste mercado dos $2,2 biliões para os $4,3 biliões. O Japão, Austrália e Suécia integram também o Top 10 dos destinos preferenciais para o investimento estrangeiro no 1º semestre de 2010, não fazendo parte desta mesma listagem no 1º semestre de 2009.

Investidores Estrangeiros

Na 1ª metade de 2010, o investimento estrangeiro continuou a ser dominado pelos maiores e mais maduros investidores institucionais oriundos das fontes de capital com maior liquidez a nível global: os fundos globais (que angariam capital em diversas regiões) foram os mais dinâmicos, seguidos pelos investidores oriundos da Alemanha, Singapura, Holanda, Médio Oriente, Reino Unido, Coreia do Sul, Estados Unidos, Hong Kong e Suécia.
 
Investidores Inter-Regionais

Os fundos globais (que alocam capital em diversas regiões) foram os compradores inter-regionais mais activos no 1º semestre de 2010 e duplicaram o volume de investimento face ao 1º semestre de 2009. Os investidores do Médio Oriente continuaram a ser os segundos maiores compradores inter-regionais, igualmente mais que duplicando o volume de capital investido no 1º semestre de 2010 e face a igual período do ano anterior. Os investidores oriundos dos Estados Unidos aumentaram os seus investimentos inter-regionais 48% em termos homólogos e os Sul-Coreanos foram os 4ºs mais activos no âmbito inter-regional no 1º semestre de 2010, com volumes de investimento na ordem dos $8,0 biliões e não integrando a lista dos 10 maiores compradores inter-regionais em 2009.

“O aumento no volume de transacções estrangeiras evidencia ainda um regresso do imobiliário nos principais mercados e um encorajador crescimento homólogo de 176% nos Estados Unidos, que havia sido palco da maior queda do investimento estrangeiro durante a baixa do mercado”, acrescentou Steve Collins, Managing Director, Americas, International Capital Group. “Os investidores começaram a regressar aos Estados Unidos com grandes aquisições, até agora, em 2010. Contudo, a apetência dos investidores conduziu a um cenário diferente onde a procura é particularmente forte para produtos core e com arrendamentos seguros em mercados de referência como o de Nova Iorque ou o de Washington, DC. Do mesmo modo, a procura para mercados de segunda linha mantém-se fraca”.
Por outro lado, os investidores alemães foram menos activos em termos inter-regionais, com os volumes a caírem de $1,1 biliões no 1º semestre de 2009 para os $0,5 biliões no 1º semestre de 2010, o que é reflexo, em parte, de um maior conservadorismo destes players face à actual revisão da legislação referente aos fundos de investimento naquele país.
Sectores

Apesar do sector dos escritórios continuar a ser dominante, representou menos de metade (48%) dos volumes globais de transacção na 1ª metade de 2010 (comparando com os 53% no 1º semestre de 2009). A actividade no retalho, hotelaria e industrial recuperou, resultado das estratégias de diversificação dos investidores.


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Nota aos Editores

1. Histórico dos Volumes Globais de Investimento Directo em Imobiliário Terciário

Ano          Total                                  Estrangeiro

2003          $354 biliões                      $90 biliões
2004          $393 biliões (+11%)         $118 biliões (+31%)
2005          $495 biliões (+25%)         $166 biliões (+40%)
2006          $700 biliões (+41%)         $299 biliões (+80%)
2007          $759 biliões (+8%)           $353 biliões (+18%)
2008          $378 biliões (-50%)          $159 biliões (-54%)
2009          $209 biliões (-44%)          $79.5 biliões (-50%)
2009 -S1   $76 biliões                         $23.6 biliões
2010 -S1   $132 biliões (+73%)          $56.8  biliões (+140%)

2. Os dados reportados abrangem  todas as transacções directas de Imobiliário terciário ( incluindo os hóteis).
3. As transacções realizadas entre entidades em circuito fechado (sem abertura ao mercado), as aquisições de terrenos, projectos de promoção e investimento habitacional estão excluídos dos nossos dados, bem como os negócios com valores inferiores a $5 milhões.
4. O investimento estrangeiro é aquele em que o comprador, vendedor ou ambos são originários de um país que não aquele onde o activo se localiza.
5. O investimento estrangeiro pode ser distinguido entre «Intra-regional» (quer o comprador quer o vendedor são da mesma região na qual o activo se localiza) ou «Inter-regional» (comprador, vendedor ou ambos são oriundos de outras região que não aquela onde se localiza o activo).
6. Os volumes de investimento imobiliário regional foram arredondados para o mais próximo de $1 bilião.

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