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Lisboa

Mais mercados europeus de escritórios aproximam-se da fase de crescimento das rendas prime

Jones Lang LaSalle publica European Office Clock do 3º trimestre


O Q3 European Office Clock da Jones Lang LaSalle sublinha que as rendas prime de escritórios continuaram a crescer no 3º trimestre, apesar de a um ritmo mais lento. O Índice de rendas de escritórios da Jones Lang LaSalle cresceu uns modestos 0,7% no trimestre, impulsionado por Londres, Moscovo e Estocolmo. Chris Staveley, Head of Pan-European Office and Industrial Markets at Jones Lang LaSalle, disse: “Este research mostra ainda que a procura de espaços de escritórios decresceu ligeiramente no trimestre, mas continua, ainda assim, com um crescimento homólogo de 36%, mantendo uma absorção líquida positiva. Uma nova compressão de yields impulsionou a valorização dos imóveis, com o índice deste indicador a crescer cerca de 4,7% no trimestre. A compressão de yields ocorreu em 13 dos 24 mercados analisados, com Paris e Moscovo a observarem ambos compressões de 50 pontos base”.

O mercado de escritórios de Lisboa apresentava, no 3º trimestre, uma renda prime de 228€/m²/ano, evidenciando uma estabilização face ao trimestre anterior, mas ainda assim continuando a representar um decréscimo de 2,6% em termos homólogos. Este é já um sinal de alguma recuperação, uma vez que a performance homóloga das rendas no trimestre anterior havia sido de -7,3%. No 3º trimestre de 2010, o mercado de escritórios de Lisboa registou uma absorção de cerca de 18.386 m², mantendo a taxa de disponibilidade em torno dos 11% (mais precisamente nos 11,23%). No decurso do trimestre, a oferta nova manteve-se inalterada, não tendo sido concluído nenhum edifício de escritórios novo.

Mercados Europeus de Ocupação de Escritórios

A maioria das economias europeias continua a recuperar, apesar de a ritmos bastante distintos, uma realidade visível no Rental Clock do 3º trimestre. Neste período, 14 dos 34 mercados considerados neste indicador estão ou já passaram a posição das «6 horas», com os restantes mercados a evoluírem favoravelmente e a deslocarem-se no quadrante do nível mais baixo das rendas. As rendas prime dos escritórios na Europa cresceram ligeiramente, com o Índice do 3º trimestre, baseado na performance ponderada de 24 mercados, a crescer 0,7% em termos trimestrais, dando, assim, continuidade ao crescimento verificado desde inicio do ano, ainda que a um ritmo mais lento. Este crescimento foi impulsionado por Moscovo (+6,3%), Estocolmo (+5,4%) e Londres (+2,9%), já que as rendas se mantiveram inalteradas nos restantes mercados considerados no Índice. Excepção feita apenas às cidades espanholas, tendo as rendas caído 2,7% em Madrid e 2,5% em Barcelona. O forte recurso a incentivos continuou a ser uma característica de muitos mercados e as rendas líquidas efectivas estiveram, em média, 17% abaixo das rendas prime, com o maior diferencial a ocorrer no Reino Unido, na Irlanda e em alguns mercados holandeses. Continuou ainda a verificar-se um claro diferencial entre os espaços prime e os secundários, com as rendas neste segundo caso a continuarem a sofrer pressão para descer. 

À medida que o crescimento económico regresse, os ocupantes irão avançar de forma mais definitiva nas operações de arrendamento, apesar de muita actividade de ocupação continuar a ser marcada pela consolidação e pela rotatividade. Com cerca de 2,5 milhões de m² transaccionados no 3º trimestre de 2010, a absorção de escritórios decresceu cerca de 8% em termos trimestrais na Europa. Contudo, esta não é uma performance inesperada, dada a época de Verão, pelo que, face a igual período do ano anterior, o balanço continua a ser positivo, com um crescimento de 36% na ocupação, e apenas 5% abaixo da média dos últimos cinco anos. Face aos primeiros nove meses de 2009, o mesmo período de 2010 apresenta um crescimento de 39% na absorção de escritórios na Europa. O barómetro de confiança económica da Comissão Europeia evidenciou, em Setembro, uma nova melhoria, alcançando mesmo o nível mais elevado desde Março de 2008. Contudo, o défice público um pouco por toda a Europa deverá conduzir a medidas de austeridade e redução de custos que poderão ter impacto na confiança dos ocupantes, nomeadamente no que diz respeito à realização de novos negócios, levando, assim, a uma absorção líquida negativa por parte do Sector Público. A absorção deverá estar em linha como as médias de longo-prazo, apesar de ser necessário ressalvar que os resultados médios em 2010 deverão ser bastante melhores do que os esperados no inicio do ano.

No 3º trimestre, a taxa de disponibilidade média na Europa permaneceu nos dois dígitos, alcançando os 10,3%. Este indicador tem oscilado entre 10,2% e 10,3% desde final de 2009. Nos mercados da Europa Central e de Leste, a taxa de disponibilidade continuou a decrescer, sobretudo devido a reduções em Moscovo e Praga, mas na Europa Ocidental, a nota foi de crescimento – de cerca de 20 pontos base para os 10,0%. Em mercados como Barcelona, Madrid, Luxemburgo e Moscovo, a taxa de disponibilidade continuou bastante afastada da taxa média a cinco anos, enquanto que Berlim e Frankfurt estão a poucos pontos percentuais de atingir a taxa de disponibilidade média dos últimos cinco anos. Ainda assim, taxas de disponibilidade acima dos 15% poderão ser observadas em Amesterdão, Dublin e Budapeste, comparando com a taxa de disponibilidade mais baixa registada pela Jones Lang LaSalle, que foi de 6,4% no West End de Londres. Apesar da taxa de disponibilidade ter decrescido em apenas 8 dos 24 mercados analisados, acreditamos que a maioria dos mercados alcançou ou já passou o seu ponto mais alto em termos de disponibilidade.
Do lado da oferta, o volume de obras concluídas está a diminuir. Cerca de 1,2 milhões de m² foram concluídos no 3º trimestre em toda a Europa, o que reflecte uma queda de 16% face ao trimestre anterior e de 15% face à média dos últimos cinco anos. A falta de espaço prime será uma tendência crescente em muitos mercados, já que o regresso expressivo à promoção especulativa não é muito expectável.

Com muitos investidores a manterem a aversão ao risco e o financiamento aos projectos especulativos a manter-se limitado, o reposicionamento de espaços obsoletos ou de segunda linha através da renovação apresenta-se como uma opção de baixo custo e reduzido risco. À medida que a oferta for absorvida deveremos ver declínios sucessivos na taxa de disponibilidade. Ainda assim, o volume de oferta deverá continuar relativamente elevado, pois a renovação de espaços poderá levar também a que ocupantes possam libertar áreas usadas, enquanto que o espaço de elevada qualidade será absorvido mais rapidamente.

Valorização dos Imóveis no mercado de escritórios na Europa

A recuperação económica continuou a reflectir-se em muitos mercados de investimento em escritórios. Apesar dos volumes globais de investimento neste sector na Europa terem decrescido ligeiramente (cerca de 12%) em Euro para os €21 biliões durante os meses mais quietos de Verão, a actividade deverá crescer novamente até final do ano, motivada pelas baixas taxas de juro e pela crescente actividade de financiamento. Os yields nos activos prime voltaram a comprimir em 13 dos 24 mercados, liderados por Paris e Moscovo, que assistiram a uma compressão na ordem dos 50 pontos base no trimestre, e pelo West End de Londres, Estocolmo, Madrid, Haia e Budapeste, com compressões de 25 pontos base.

Em toda a região, a valorização dos imóveis foi de 4,3% em termos médios ponderados, estando agora 17,3% acima face ao ano anterior. Com os níveis de renda relativamente estáveis face ao trimestre anterior, a valorização dos imóveis foi impulsionada pela compressão de yields e esta continuou a resultar no crescimento positivo dos mercados onde a performance ocupacional permaneceu relativamente fraca – em Madrid, por exemplo, a valorização dos imóveis foi de 0,4%, apesar de novas quedas nas rendas. Em Moscovo, Estocolmo e Londres, a valorização dos imóveis foi impulsionada quer pelo crescimento das rendas quer pela compressão dos yields. Nos restantes mercados, o crescimento foi inteiramente baseado na compressão de yields. Destaque ainda para o facto de a valorização de activos de segunda linha estar novamente sob pressão, tendo em conta a ausência quer de crescimento das rendas quer de compressão de yields. Chris Staveley, concluiu: “Em muitos mercados, os yields deverão estabilizar, o que quer dizer que o crescimento das rendas será o principal motor da performance a curto e médio prazo. O nível de valorização dos imóveis permaneceu bem abaixo dos níveis recorde de meados de 2007, como são os exemplos de Dublin (-70%), Moscovo (-62%), Madrid (-53%) e Barcelona (-49%). No mercado do Luxemburgo, dada a baixa volatilidade, a valorização dos imóveis permaneceu apenas 3% abaixo face ao último pico – outro exemplo do gap de performances que caracteriza o mercado Europeu”.

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