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Lisboa - Londres

Absorção de escritórios na Europa regista descida homóloga de 27% no 4º trimestre de 2008

Rendas em Moscovo, Varsóvia e Londres registam quedas mais acentuadas


De acordo com o mais recente European Office Clock da Jones Lang LaSalle, a absorção de escritórios na Europa no 4º trimestre de 2008 ficou um pouco abaixo dos 3 milhões de m², evidenciando uma queda de 27% face a igual período do ano anterior e de 2% em termos trimestrais.

Num comentário aos números do último trimestre do ano passado, Chris Staveley, Head da equipa de Cross Boarder da Jones Lang LaSalle, afirma: “No final de 2008, 15 mercados contemplados no European Office Property Clock posicionavam-se no quadrante que definimos como «descida de rendas». Um deles era Moscovo, no qual as rendas prime caíram cerca de 26% durante o 4º trimestre. Em 2009, esperamos uma pressão negativa mais acentuada sobre as rendas na maioria dos mercados Europeus”.

No final do 4º trimestre de 2008, o mercado de escritórios de Lisboa registava uma renda prime de 252€/m²/ano, numa descida trimestral de 4,5%, mas ainda assim a apresentar uma performance homóloga positiva de 2,4%. No Office Clock, o mercado de Lisboa posiciona-se, agora, no quadrante de «abrandamento da subida de rendas», sendo um dos mercados que está no limite deste quadrante para o próximo, de «descida de rendas».
 
Rendas
Na Europa Ocidental, o West End londrino (-11,6%), Dublin (-5.2%), Barcelona (-3.8%), Bruxelas (-3.5%) e Madrid (-1.8%) continuaram a registar descida nos valores prime. Por seu turno, Estocolmo (-6.8%) e Milão (-3.5%) integraram o quadrante de «descida de rendas», pela primeira vez neste ciclo. As condições alteraram-se de forma significativa em alguns mercados da Europa Central e de Leste, com as rendas prime a decrescerem 26,3% em Moscovo e 15,2% em Varsóvia durante o quarto trimestre, apesar das rendas em Budapeste e Praga se manterem estáveis. Todos os outros mercados europeus registaram níveis estáveis nas rendas prime, sendo que apenas Lion observou um crescimento de 2% no trimestre. Como tendência geral, os incentivos nas rendas cresceram no último trimestre, incluindo os mercados onde as rendas prime se mantiveram estáveis.
 
Absorção
O take up anual em 2008 ascendeu a 12,5 milhões de m², estando apenas 12% abaixo dos volumes registados em 2007 e também 12% abaixo da média anual dos últimos cinco anos. No âmbito das cidades, as descidas mais acentuadas verificaram-se em Dublin (-40%), Madrid (-38%), Estocolmo (-36%), Barcelona (-23%) e Edimburgo (-20%). A actividade decresceu nos maiores mercados europeus, como Londres (-15%) e Paris (-14%). Nos mercados alemães, apesar da descida nos volumes de take up, a contracção da procura de escritórios tem sido menor comparativamente a outros mercados europeus. Apenas 7 dos 24 mercados monitorizados pelo Office Clock observaram níveis de absorção acima dos registados em 2007, incluindo Luxemburgo, Praga, Roterdão, Milão, Varsóvia, Budapeste e Lisboa.

O mercado de escritórios de Lisboa registou uma absorção recorde de 233.000 m2 de espaços de escritórios em 2008, contra os 201.432 m² transaccionados em 2007. Apesar deste resultado ter sido grandemente influenciado por uma única operação, a contratação de 65.000 m² no Office Park Expo pela Cidade Judiciária, 2008 é, ainda assim, um ano histórico para o mercado de escritórios de Lisboa em termos de ABL transaccionada.

Comparativamente com os trimestres anteriores, os últimos três meses do ano foram o que revelaram pior desempenho, com 23.765 m² de escritórios absorvidos. 
 
Absorção líquida total
A absorção líquida total manteve-se surpreendentemente forte, com os volumes anuais a atingirem os 4,6 milhões de m² em 2008, menos 2,2 milhões de m² do que no ano anterior. Contudo, a absorção líquida trimestral revelou-se negativa em Londres, Paris e Dublin no último trimestre de 2008.
 
Taxas de Disponibilidade
As taxas de disponibilidade na Europa variaram entre 1,9% no Luxemburgo e 16,8% em Dublin. No trimestre, a taxa de disponibilidade média na Europa cresceu de 7,2% para 7,7%. Enquanto nos mercados da Europa Ocidental a disponibilidade cresceu apenas 20 pontos base para os 7,4%, na Europa Central e de Leste registou uma subida de 340 pontos base para uma taxa média de 11,5%. Em termos de cidades, o elevado nível de oferta concluída e a depreciação da procura impulsionaram a taxa de disponibilidade em Moscovo de 3,2% para 14,3% nos últimos 12 meses, com a maior subida a ocorrer no último trimestre. Ao longo do trimestre, a disponibilidade também cresceu de forma importante em Dublin (+170 pontos base para os 16,8%) e Budapeste (+100 pontos base para os 13,9%).

Apenas sete mercados observaram uma descida nas taxas de disponibilidade, apesar de muito ligeira, sendo liderados por Utrecht (-30 pontos base para os 8,8%), Edimburgo e Bruxelas (ambos -20 pontos base para os 4,3% e 9,2%, respectivamente), Düsseldorf, Luxemburgo, Estocolmo (todas -10 pontos base) e Lisboa (-0.17 pontos base).

O decréscimo da taxa de disponibilidade no mercado de escritórios lisboeta ao longo de 2008 reflecte não só a elevada procura registada mas sobretudo a escassez de promoção de novos projectos.

Chris Staveley concluiu: “Dado o enfraquecimento das perspectivas económicas para o mercado europeu de escritórios e os cortes de pessoal que estão a verificar-se em diversos sectores da economia, o abrandamento da procura de escritórios deverá ser mais acentuada em 2009. Os centros financeiros de Londres, Paris e Frankfurt, particularmente, estão em risco de deterioração da procura de ocupantes”.