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Lisboa

Vendas de activos bancários dominarão mercado de investimento em hotéis na região EMEA em 2011

Volume total de investimento em imobiliário hoteleiro deverá alcançar os €8,3 biliões, de acordo com a Jones Lang LaSalle Hotels


Impulsionado pelas vendas de activos integrados nas carteiras de crédito bancário, o investimento em imobiliário hoteleiro dever-se-á manter estável na região EMEA durante 2011, com uma previsão de €8,3 biliões de transações, ou seja, de cerca de 18% acima dos volumes preliminares de 2010 (€7 biliões), revelou a Jones Lang LaSalle Hotels no seu mais recente Hotel Investment Outlook. A Jones Lang LaSalle Hotels antecipa que a actividade de investimento será mais expressiva nos mercados que mais recorrem a alavancagem, como o Reino Unido e a Irlanda.

O ano de 2011 será dominado pelos mercados que acarretam risco, mas que também oferecem oportunidades concretas. O grosso da actividade de investimento será motivado pela actividade de equilibrio das carteiras de crédito das entidades financeiras, realizada com o objectivo de recuperar capital para alcançar os limites regulatórios. Em alguns mercados, será difícil para os bancos “libertarem-se” de determinados activos à medida que necessitarem de continuar a apoiar novos compradores que surjam no mercado, dada a ausência de fontes alternativas de financiamento, particularmente para portfólios de grande dimensão. Assim, os financiadores focar-se-ão em reduzir a exposição e melhorar os termos e condições para evitar o risco a curto-prazo.

Mark Wynne-Smith, CEO da Jones Lang LaSalle Hotels EMEA, afirma: “Ao longo de 2011, um maior número de hotéis que não poderem ser refinanciados  ao rácio dos seus empréstimos correntes, deverão vir para o mercado. Os bancos, financiadores e outras instituições de crédito que estão a tentar equilibrar os seus balanços serão os vendedores mais motivados este ano. Mas nem todo o stock que entrará no mercado será prime. Um número crescente de activos secundários e que necessita de investimento em melhorias deverão tornar-se disponíveis e podem ser vendidos a preços descontados, colocando pressão numa recuperação mais alargada do valor dos activos. Contudo, este cenário não deverá desmotivar a procura de investidores pelos activos troféu nas principais cidades, que continuarão a atrair uma oferta competitiva e um preço elevado”.

Enquanto as vendas de portfólios bancários dominarão em 2011, os fundos de capitais privados começarão também a emergir como vendedores mais activos  à medida que os fundos se aproximam da sua data de liquidação. Os proprietários e operadores continuarão a focar-se em selecionar activos geradores de cash flow que poderão ser alvo de propostas atractivas.

Os negócios deverão continuar a realizar-se a um ritmo estável durante 2011, alcançando os €8,3 biliões no final do ano. Uma pequena parte deste volume, cerca de 7%, será gerado por transacções de reestruturação de dívida, que continuarão a oferecer excelentes oportunidades num mercado caracterizado pelo limitado financiamento. A actividade de investimento nos próximos 12 meses será suportada pelo fortalecimento dos fundamentais do negócio hoteleiro em toda a região, e os investidores estarão cada vez mais dispostos a incluir o crescimento futuro no seu preço. Da mesma forma, à medida que a procura empresarial e os negócios de eventos corporativos recuperem, a performance do mercado continuará a fortalecer-se e a motivar o crescimento das yields por quarto no final de 2011.

Wynne_Smith continuou: “A actividade de investimento em 2011 será mais proeminente nos locais onde os investidores compreendam o mercado e o valor dos activos. Este ano trará um vasto leque de capital a procurar investir em imobiliário hoteleiro, motivado pela criação de novos fundos de capital. As cidades de referência como Paris e Londres continuarão a atrair o grosso do interesse dos investidores. A dinâmica do mercado trará mais activos prime para o mercado londrino, atraindo valores elevados. Esta realidade pode apresentar grandes oportunidades, tendo em conta uma perspectiva de longo-prazo, pois oferecerão um retorno sustentado. Contudo, com a procura de activos core já a começar a intensificar-se, os investidores poderão começar a olhar para outros mercados”. 

Em mercados onde a elevada alavancagem ou o crédito mal parado não esteja presente, a actividade será motivada pela venda de activos seccionados pelos proprietários, operadores e investidores privados – quer voluntárias, quer encorajadas pelos termos de maturidade dos contratos de crédito. A pool de compradores está preparada para permanecer estável durante 2011, com os fundos de capitais e de investimento e as empresas imobiliárias a procurar oportunidades de investimento atractivas a preços de desconto.  Os investidores institucionais mais convencionais procurarão uma forma de retorno seguro.

Wynne-Smith concluiu: “A diferença entre os activos core e activos mais secundários acentuar-se-á durante 2011 à medida que os mercados secundários apresentem maior disponibilidade de stock. Esta realidade pode afectar as taxas de capitalização de forma adversa e levar os yields para dois dígitos no âmbito de hotéis mal localizados e sem investimento. A elevada qualidade e limitada quantidade de stock disponível  no mercado de 2010 levou a preços favoráveis e yields iniciais. As instituições financeiras que colocaram activos em administração e no mercado em 2010, conseguiram muitas vezes alcançar um preço de venda próximo ou superior ao empréstimo respectivo. Este pode ser um motivo adicional para colocar activos no mercado em 2011”.