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Lisboa

Jones Lang LaSalle prevê ano difícil para o imobiliário nacional

Consultora apresenta Relatório On Point-Portugal- Mercado Imobiliário 2010, Perspectivas 2011


A Jones Lang LaSalle Portugal divulgou hoje o seu relatório “On Point -Portugal– Mercado Imobiliário 2010, Perspectivas para 2011”, onde revela que o ano passado foi um dos que menos boa memória trará ao mercado de imobiliário português, estimando ainda que o ano corrente será marcado pela dificuldade e pelos diversos obstáculos que será necessário superar nos diferentes segmentos.

Manuel Puig, Director Geral da Jones Lang LaSalle Portugal, explica: “O ano de 2010 fechou a porta e deixou para trás um cenário pouco animador. Não foi o ano da retoma, nem de viragem de um ciclo que teima em permanecer. A vontade de progredir foi, em muito, travada pela atitude de precaução exigida pelo contexto económico, pelo que os resultados alcançados em 2010 foram tímidos, atingindo mesmo mínimos históricos de performance em alguns sectores”.

Manuel Puig acrescenta: “O ano de 2011 será difícil para o sector imobiliário, com muitos obstáculos por ultrapassar em todas as áreas de negócio, as quais terão de encontrar novas estratégias e adaptar-se às condições de mercado.
Esperamos, contudo, uma dinâmica e ritmo de recuperação diferentes, tendo em conta os sinais de maior recuperação, ainda que lenta, revelados no final do ano passado”.

Os escritórios foram um dos sectores mais penalizados em 2010, com uma absorção anual total de 105.057 m², a mais baixa dos últimos cinco anos, reflectindo uma procura em retração e influenciada pela adversa conjuntura económica.
A Jones Lang LaSalle estima que o mercado seja influenciado por estes mesmo factores em 2011, esperando-se um procura de espaços moderada, num cenário em que as empresas continuam a debater-se com a necessidade de cortar custos e reduzir área. Não obstante, este fraco dinamismo da procura, o mercado revelou, no ano passado, alguma capacidade de reacção, com a realização de operações de dimensão como a tomada de 14.704 m² de ABL pelos CTT no Edifício Báltico, ou de 6.229 m² pela AXA Seguros no Edificio Sony. Em termos de oferta nova, surgiram no mercado 12 edifícios de escritórios num total de 85.497 m², o que representa um crescimento de 18% face à oferta libertada em 2009. Ainda assim, a taxa de disponibilidade manteve-se particamente inalterada (11,22%) face à registada em 2009 (11,24%), traduzindo um total de 498.212 m² disponíveis num stock total de 4.442.027 m² de escritórios existentes no mercado de Lisboa. Em termos futuros, a prudência marcará a oferta a surgir no mercado, prevendo-se a conclusão de 90.462 m² de escritórios até final de 2012, numa queda de 44% face ao biénio 2009-2010. As rendas deverão manter o seu percurso de estabilidade, com os valores prime a rondarem os 19€/m²/mês.

O retalho apresentou, em 2010, um ritmo de inaugurações muito abaixo da média dos últimos anos, com apenas 4 projectos, num total de 69.568 m² de ABL, um volume apenas superado em baixa pelos escassos 59.012 m² inaugurados em 2000. Para 2011, está prevista uma recuperação da ABL inaugurado, estimando-se que 54% dos 336.870 m² previstos para o triénio 2011 a 2013 surjam no mercado já no decurso deste ano. Contudo, à semelhança do que aconteceu em 2010, alguns projectos poderão ser adiados ou até cancelados, tendo em conta, por um lado, a redução do poder de compra e níveis de consumo das famílias, e as dificuldades de obtenção de financiamento e a maior cautela/retracção dos promotores. Só os melhores equipamentos, nas melhores localizações poderão captar os consumidores e os retalhistas, garantindo o sucesso do empreendimento. Actualmente, o ABL médio por 1000 habitantes é de 251 m², que contrasta com os 161m² ABL/1000 habitantes da média Europeia. As regiões da Grande Lisboa, com uma ABL média de 412m²/1000 habitantes, e do Grande Porto, com 468m² ABL/1000 habitantes, são os dois grandes núcleos urbanos comerciais e continuarão a ser alvo de investimento, embora muito direcionado para a reformulação e reposicionamento da oferta existente. Destaca-se ainda o Alentejo, que deverá receber os seus primeiros equipamentos comerciais em formato de centro comercial e/ou retail park, nos próximos três anos, nomeadamente em Évora e Beja.

Na área de retalho, merece ainda destaque o segmento do Comércio de Rua, que apresentou, em 2010, uma performance de crescimento, atraindo inúmeras marcas internacionais, inclusive em estreia absoluta em Portugal, e sendo alvo da expansão de marcas nacionais, que passam agora a integrar este formato na sua carteira de lojas. As perspectivas para 2011 em relação a este segmento são igualmente animadoras, com o formato a constituir-se como uma solução de expansão para operadores nacionais e internacionais.

O investimento foi o segmento com uma performance mais surpreendente, com a actividade a recuperar de forma dinâmica no último trimestre de 2010. O total do volume anual cifrou-se assim nos 765 milhões de euros, mais que duplicando face ao ano anterior e, sobretudo, impulsionado pelo investimento de origem internacional, que ascendeu aos 450,6 milhões de euros. Este foi o segundo maior volume de investimento estrangeiro registado no mercado nacional, e apenas superado pelos níveis observados em 2007. Quanto ao novo ano, tendo em conta o contexto económico actual, seria bastante positivo atingir o mesmo volume de investimento alcançado em 2010, embora, para tal, o mercado esteja dependente, em grande parte, do investimento estrangeiro, uma vez que os fundos de investimento nacionais se encontram novamente com uma liquidez limitada. Só os melhores activos, consolidados e com um bom histórico de performance, principalmente na área de retalho, terão capacidade para atrair os investidores internacionais e fazê-los superar o factor risco “Portugal”. A palavra de ordem deve ser “vender” Portugal como país de destino de investimento estrangeiro e tentar recuperar o apetite dos FII internacionais pelos activos nacionais.

Em 2010, o sector de retalho foi o mais expressivo no investimento realizado em imobiliário, captando 58% do total transaccionado, no valor de 438 milhões de euros. Já os escritórios, com apenas 12,7% do total investido em Portugal, exibiram a performance mais fraca, sendo mesmo superado pelos activos de industrial/logística, que captaram 28,3% do investimento, num total de 215 milhões de euros.


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