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Notícias

MIPIM, Cannes

Duas faces da mesma moeda: Perspectivas sobre os mercados imobiliários chave para ocupação & impacto nos investidores

Conferência de Imprensa da Jones Lang LaSalle no MIPIM


Os responsáveis da Jones Lang LaSalle na EMEA apresentaram, hoje, durante a conferência de imprensa da empresa no MIPIM, as suas expectativas acerca dos mercados de ocupação na Europa em 2009, bem como as respectivas implicações para os investidores. Depois de uma descompressão substancial das yields nesta região, a Jones Lang LaSalle acredita que o comportamento e o rumo dos mercados de ocupação nos próximos 12 meses serão uma preocupação central para os investidores. A apresentação da Jones Lang LaSalle confirmou a diversidade dos mercados imobiliários na Europa, reflectindo o impacto variável da crise do crédito em cada país e a velocidade a que cada economia europeia e os mercados imobiliários estão a ser afectados.
Nigel Roberts, Chairman da área de Research da Jones Lang LaSalle na EMEA iniciou a conferência comentando o contexto económico e financeiro na Europa: “As perspectivas económicas actuais constituem o maior desafio que muitos de nós alguma vez enfrentámos. Estamos face a uma depressão económica global sem precedentes. Os impactos estão a alastrar-se no tecido das nossas economias, e os mais diferentes ocupantes sentem o impacto. Para muitos, as necessidades de espaço ficarão em ‘stand by’. Os custos com imobiliário estão sob pressão e a nova procura é um bem escasso. Muitos analistas prevêem que o crescimento económico regresse já durante 2010, mas isso exigirá o retorno da liquidez e da confiança, dois ingredientes necessários para o funcionamento efectivo das nossas economias e dos mercados imobiliários. A este respeito, o futuro imediato está basicamente nas mãos dos nossos bancos e do sucesso das iniciativas governamentais”.
Tony Horrell, Head de Capital Markets da Jones Lang LaSalle, comenta: “Oportunidades geradas em níveis de preço como há muitos anos não se viam, começarão a emergir este ano. Os grandes mercados ocidentais de investimento que ajustem os preços de forma mais rápida, atrairão a atenção da comunidade de investidores. Os mercados emergentes voltarão atrás no tempo, embora se espere uma maior volatilidade a curto prazo, e irão atrair investidores que comprem com perspectivas de médio prazo e com uma base relativa de custos menor. O ajuste de preços e as vantagens cambiais continuam a registar-se em Londres, que reúne o maior interesse por parte da comunidade internacional de investidores: oferece retornos seguros de longo-prazo com yields não registadas há já algum tempo. Paris, por seu turno, está menos exposta ao tumulto financeiro relativamente a Londres e tem uma base mais vasta de inquilinos à procura de instalações que apresentem uma boa relação qualidade/preço. Munique é um mercado estável com baixa volatilidade e níveis de renda inferiores a outros importantes mercados europeus e manter-se-á atractiva para determinado tipo de investidores. Apesar de não ser imune ao risco económico, a Europa Central e de Leste tem agora um longo percurso no outsourcing, que deverá colocá-la numa posição forte nos próximos anos”.
 
Paris: Foco na qualidade na Periferia

Benoit Du Passage, Managing Director da Jones Lang LaSalle França caracteriza o mercado de Paris: “Os ocupantes preferem os novos empreendimentos localizados fora do centro da cidade, com melhores acessibilidades. Tipicamente, os ocupantes concentram-se nos standards de sustentabilidade ambiental que integram os novos projectos e esperam pagar rendas abaixo dos 350/m²/ano. Os ocupantes são condicionados pela redução de custos e pela racionalização do seu negócio, e esperamos que estas questões sejam ainda mais relevantes na agenda corporativa ao longo deste ano e em 2010. Os promotores e proprietários que ofereçam espaço que vá de encontro a estes requisitos serão os melhor posicionados”.

Considerando o ano 2009, acrescenta: “Esperamos que a absorção na área metropolitana de Paris decresça cerca de 20% face ao ano anterior, caindo de 2,35 milhões de m² em 2008 para 1,8 milhões de m² em 2009. Contudo, o número de operações com áreas acima dos 5.000 m² deverá manter-se face a 2008. Deverão emergir algumas alterações a nível dos sectores de ocupantes durante 2009, incluindo a venda de alguns activos estatais em Paris – por exemplo, o Governo tem planos para reduzir os custos operacionais com imobiliário, saindo, para isso, do centro de Paris. Na área financeira, as empresas continuarão a procurar reduzir custos e a racionalizar o seu negócio. Os bancos irão relocalizar as suas operações das zonas tradicionais para áreas mais baratas. Acreditamos que a cautela e a hesitação no sector legal a médio-prazo conduzirão à redução dos postos de trabalho e uma reestruturação das empresas”.
 
Munique: Um porto seguro na tempestade?

Marcus Lemli, Head de Capital Markets na Alemanha
apresentou as tendências no mercado ocupacional em Munique, que, apesar de não escapar ileso ao actual tumulto económico, é historicamente um mercado estável e deverá permanecer assim. “Os indicadores de Munique estão saudáveis, com crescimento populacional, perspectivas de criação de emprego acima da média nacional, uma base económica diversificada e um elevado poder de compra. Estes factores positivos deverão permitir ao mercado superar as tempestades de 2009 e dos anos seguintes. De forma positiva, há a considerar que não esperamos uma oferta excessiva, que a nossa procura de escritórios está repartida por diversos sectores, como TI, serviços empresariais, banca, seguros e produção, além de que as rendas estão a níveis suportáveis (a renda prime actualmente ronda os 366€/m²/ano) e esperamos apenas uma ligeira correcção para cerca de 350€/m²/ano até final de 2009”.
 
Europa Central e de Leste (1) : O principal destino de outsourcing e deslocalizações

John Duckwoth, Managing Director da Jones Lang LaSalle ECL, abordou a situação nesta região, que é única graças ao crescimento e potencial contínuo dos mercados de outsourcing e de deslocalizações: “Os valores do PIB, mesmo que em decréscimo, são bastante mais positivos nos países da Europa Central e de Leste (ECL) do que nos mercados ocidentais e, em geral, esperamos que esta recessão tenha um impacto menos dramático na procura de espaços aqui do que noutros mercados europeus. Esperamos que os volumes de promoção abrandem nos próximos três anos e que as rendas prime na região se mantenham abaixo das registadas na Europa Ocidental (numa média entre 180€ e 300€/m²/ano) para edifícios de qualidade internacional equivalentes”.

E conclui: “O factor diferenciador chave para os mercados de ocupação da ECL é que estes são um destino consolidado em termos de processos de negócio de baixo custo, o que será a principal prioridade para as empresas a nível global nos próximos 18 meses. Esperamos que a actividade de outsourcing e relocalizações possa dinamizar-se à medida que as condições para os ocupantes se tornem mais vantajosas e que o enfraquecimento das taxas de câmbio da ECL permita suavizar os custos laborais”.
 
Londres: O centro financeiro da Europa

Neil Prime, Head Office Agency England na Jones LangLaSalle, concluiu a sessão com a sua visão sobre os mercados ocupacionais de Londres. “Como nota positiva, os ocupantes em Londres têm possibilidade de escolha, com produtos de elevada qualidade disponíveis. Além disso, têm valor: em termos reais, as rendas líquidas efectivas serão, em breve, tão competitivas como sempre foram na zona da City. As nossas perspectivas revelam um decréscimo nas rendas quer na City quer no West End em 2010 e 2011, e uma recuperação apenas em 2012, com uma rápida aceleração em 2013. De momento, os ocupantes estão em vantagem e assumem uma excelente posição negocial, à medida que os proprietários ‘perseguem’ a procura que irá estar disponível para negociar este ano. Acreditamos que o emprego continuará a contrair-se nos próximos anos, sendo o ano de 2009 certamente o mais negativo. Esta redução de postos de trabalho, associada à resistência para autorizar gastos de maior dimensão, terá um impacto substancial nos níveis de absorção”.

E acrescenta: “Contudo, continua e sempre continuará a existir um mercado em Londres. A actividade será conduzida por factores estruturais e obsolescência física, mais do que pelo crescimento e pela expansão. Continuaremos a assistir à consolidação e aquisição continuadas nos sectores financeiro e de seguros, algumas das quais gerarão necessidades de imobiliário. O sector legal entrou num período de cautela e a curto-prazo espera-se maior redução dos postos de trabalho, embora as necessidades de espaço se mantenham. O sector de Media tem estado sob pressão a nível de custos nos seus mercados core nos últimos dois anos, e teve que escolher entre produto preferencial e localização preferencial. Verificou-se um desencontro, mas a recente redução de rendas nos seus mercados core atenuou esta pressão. Contudo, uma nota de cautela para os ocupantes – a vantagem que têm agora não durará para sempre. Sem novos projectos em curso e com um pipeline reduzido para o futuro próximo, a actual oferta irá gradualmente reduzir e, em 2012, os ocupantes poderão enfrentar uma escassez de disponibilidade, um crescimento rápido das rendas e uma redução dos incentivos. Possivelmente, numa fase em que os seus negócios estarão novamente a iniciar uma fase de crescimento. Planear antecipadamente esta curva será a chave”.
(1)República Checa, Hungria, Eslováquia, Polónia e Roménia