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Lisboa

Investimento estrangeiro recupera protagonismo no mercado mundial em 2010

Volumes globais de investimento imobiliário estrangeiro alcançaram os $130 biliões em 2010, mais 60% do que em 2009, revela a Jones Lang LaSalle


O volume global de investimento imobiliário estrangeiro cresceu cerca de 60% face a 2009 e contabilizou cerca de 40% ($130 biliões) de todo o investimento directo em imobiliário terciário em 2010  ($318 biliões), de acordo com o mais recente research da Jones Lang LaSalle na área de Global Capital Markets. Esta proporção é equivalente à registada nos anos 2006-07, nos quais se verificou um boom.
Arthur de Haast, Head do International Capital Group da empresa, comenta: “Durante o percurso de queda, a actividade doméstica sustentou-se melhor globalmente do que a actividade estrangeira, uma vez que os investidores focavam a sua atenção em mercados familiares. Em 2010, contudo, os investidores capitalizados lideraram a deslocação para activos de qualidade em mercados maduros, core e transparentes, em detrimento de mercados domésticos de segunda e terceira linha e de maior risco, motivando assim o reaparecimento dos volumes de investimento estrangeiro.
Esperamos que o crescimento das transacções domésticas e estrangeiras continue a verificar-se em 2011 à medida que os investidores estejam com maior permeabilidade ao risco”.
Os volumes inter-regionais alcançaram os $82 biliões em 2010, valor semelhante ao registado em 2004, concentrando cerca de um quarto dos volumes globais transaccionados. No seu pico, em 2007, os volumes de investimento inter-regional quase triplicaram os valores observados em 2010 ($243 biliões), representando cerca de um terço do total do mercado. A recuperação da actividade inter-regional acompanhou o percurso do mercado em geral, sugerindo que um número significativo de investidores estão dispostos a estudar mercados quer fora do seu país quer da sua região.

Os volumes de investimento inter-regional no Continente Americano duplicaram entre 2009 e 2010, dos $14 biliões para os $31 biliões, uma recuperação que foi motivada não só pelo mercado doméstico, mas também, e principalmente, pela actividade inter-regional gerada nos Estados Unidos: os compradores e vendedores estrangeiros beneficiaram da recuperação da actividade nos mercados core para realizarem transacções. Os compradores inter-regionais negociaram $5,6 biliões em 2009 e $13,7 biliões em 2010; os vendedores inter-regionais intervieram em operações no valor de $7,79 biliões em 2009 e $16,77 biliões em 2010.
“O investimento estrangeiro regressou ao mercado de forma bastante expressiva na segunda metade de 2010, e começou a seleccionar apenas os dois principais mercados: Nova Iorque e Washington D.C.. Agora, estas duas cidades estão praticamente preenchidas e alguns investidores estrangeiros estão a pagar perto de $700 por pé quadrado (i.e. aprox. 0,09 m2) nos activos imobiliários prime”, disse Steve Collins, Managing Director, Americas, do International Capital Group da Jones Lang LaSalle. “Actualmente, a procura está a crescer, mas não existe produto de qualidade suficiente para adquirir nestes dois mercados, pelo que o interesse dos investidores deverá alargar-se a cinco mercados nos próximos seis meses e a 8 a 10 mercados até ao final do ano”. 
 
Em 2010, a Europa e o Médio Oriente exibiram maior número de operações de investimento estrangeiro (53%) do que de doméstico (47%), com o volume do primeiro a ser composto, em igual proporção, por investimento inter-regional e intra-regional. Em 2010, os volumes de investimento estrangeiro na Europa e no Médio Oriente alcançaram os $72 biliões, face a um mercado total que ascendeu a $136 biliões, representando um crescimento de 53% face a 2009, ano em que a actividade estrangeira ascendeu a $47 biliões dos $97 biliões transaccionados nestes mercados.
 
No mercado português, o investimento internacional esteve igualmente dinâmico, tendo contabilizado 38% dos 765 milhões de euros transaccionados durante o ano de 2010. Ainda que os investidores nacionais tenham estado mais activos através dos Fundos de Investimento Imobiliário, foram os investidores internacionais que protagonizaram as maiores operações no nosso país, como foi o caso da compra do Espaço Guimarães pela empresa de origem holandesa Corio à parceria Multi Development & Bouygues.

Richard Bloxam, Director, EMEA, do Capital Markets group da Jones Lang LaSalle, disse: “Com dois dos mercados mais procurados – nomeadamente Paris e Londres – a localizarem-se nesta região, e um alargado número de investidores globais activos, não é surpresa que esta tenha liderado, uma vez mais, o mercado global em termos de actividade estrangeira, quer em termos de compradores quer de vendedores. Esperamos que esta tendência continue e verificar-se”.

Na região Ásia-Pacífico, os volumes foram progressivamente dinamizados pela actividade de investimento estrangeiro durante 2010, a qual alcançou 32% ($27 biliões) do total do mercado regional em 2010, o que compara com os 26% ($17 biliões) em 2009 e 47% ($57 biliões) em 2007, altura em que foi atingido o pico do mercado.

Alistair Meadows, Director do International Capital Group da Jones Lang LaSalle, Ásia-Pacífico, comenta: “O desejo renovado dos investidores em olhar para oportunidades imobiliárias internacionais à medida que emergimos da crise financeira global não constitui uma surpresa, dadas as melhorias verificadas nos indicadores do mercado. Contudo, a tendência a longo-prazo em relação à actividade de investimento estrangeira é um factor-chave na emergência da Ásia-Pacífico como uma fonte crucial de e destino para capital imobiliário global”.

De forma global, os escritórios continuam a concentrar a maior proporção de operações de investimento inter-regional, contabilizando cerca de $47 biliões (58% do total do investimento inter-regional), que é um peso equivalente ao observado em 2009 ($30 biliões). Os volumes de transacção inter-regional no sector hoteleiro triplicaram em termos médios anuais (de $3,3 biliões para $10 biliões), enquanto o sector de retalho registou um crescimento de 31% nos volumes de investimento inter-regional face a 2009 ($13 biliões para $17 biliões em 2010). A Jones Lang LaSalle espera que estes três sectores permaneçam na mira dos investidores inter-regionais em 2011.

Paul Guest, Head de Global Research Capital Markets Research, comenta sobre a emergência dos novos compradores inter-regionais em 2010: “Entre as novas entradas que constam no top 10 dos compradores incluem-se a da Malásia, Arábia Saudita, Índia e Canadá. O capital Canadiano e Malaio foi dominado por investidores institucionais, enquanto que os capitais Indianos e Sauditas foram dominados sobretudo indivíduos com elevada liquidez e investidores privados. Estes novos players substituíram a Austrália, China, Espanha e o Reino Unido, que, por várias razões, incluindo aumento de custos relacionado com hedging, recentralização nos mercados domésticos e questões de divida soberana, foram compradores menos activos em 2010”.

O Reino Unido foi o segundo maior mercado em termos de volumes transaccionados, contabilizando $49 biliões, seguindo-se aos Estados Unidos, cuja actividade de investimento totalizou os $80 biliões. O Reino Unido registou igualmente o maior volume de compras estrangeiros - $20 biliões, globalmente durante 2010 – e a mais elevada proporção de compradores inter-regionais (mais de 25%), motivado sobretudo pelo forte interesse nos activos core em Londres.
 
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Notas aos Editores:

1. Investimento Intra-regional – Verifica-se quando quer o comprador quer o vendedor são oriundos da região na qual o activo se localiza. Por exemplo, um REIT norte-americano a fazer aquisições no Canadá, ou um fundo Alemão a vender no Reino Unido.
2. Investimento Inter-regional: Verifica-se quando o comprador, vendedor ou ambos são oriundos da região na qual o activo se localiza. Por exemplo, um REIT Norte-americano a comprar imobiliário na Dinamarca, ou um Fundo de Pensões Australiano a vender no Canadá.
3. Investimento Estrangeiro: Refere-se a qualquer comprador, vendedor ou a ambos que sejam oriundos de fora do país no qual a transacção ocorre. Divide-se entre operações Inter-regionais e Intra-regionais.
4. Investimento Doméstico: Refere-se a qualquer investidor oriundo do país em que a transacção ocorre. Transacções que envolvam compradores e vendedores domésticos são referidas como actividade doméstica
5. Transações realizadas em circuito fechado (i.e. que não são abertas ao mercado), projectos de promoção e investimento residencial são excluídos dos dados analisados.
6. A Jones Lang LaSalle converte os valores de transacção em dólares norte-americanos ($) à média diária do trimestre no qual ocorreu a transacção, pelo que o efeito da taxa de câmbio não foi eliminado.
7. Os Fundos Globais são aqueles que alocam capital nas diversas regiões.