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Lisboa

Imobiliário terciário caminha para os níveis de transação e performance mais fortes desde o pico do mercado de 2007

De acordo com o mais recente “Global Market Perspective” da Jones Lang LaSalle


O Global Market Perspective do 2º trimestre de 2011, produzido pela Jones Lang LaSalle, que analisa o impacto da economia nos principais mercados imobiliários mundiais, prevê que o mercado imobiliário registe este ano os níveis de transação e performance mais fortes desde o pico atingido em 2007.

Esta é uma tendência visível na maioria dos mercados imobiliários globais. Arthur de Haast, Head do International Capital Group na Jones Lang LaSalle, comenta: “Os principais mercados imobiliários mundiais iniciaram o ano de forma positiva e à medida que entramos no segundo trimestre, estes mercados continuam o seu caminho de recuperação.
Os mercados exibem uma resistência notável, apesar do choque resultante da catástrofe no Japão, da instabilidade no Médio Oriente e das previsões ligeiramente menos otimistas para a economia global. A contínua recuperação do mercado imobiliário global é marcada pelo fortalecimento dos mercados de investimento, crescente otimismo corporativo e um crescimento robusto do preço dos ativos prime em diversos mercados”.

Os países BRIC (Brasil, Rússia, Índia e China) continuaram a aumentar a sua relevância nos mercados de investimento imobiliário. Estes mercados, que contabilizaram cerca de 2% dos volumes transacionados em 2007, estão agora a concentrar uma maior proporção das operações, com 13% dos volumes globais no 1º trimestre de 2011. Esta performance posiciona os países BRIC, como grupo, em terceiro no panorama global, apenas superado pelos Estados Unidos e pelo Reino Unido. O contributo dos BRIC para os volumes globais de investimento deverá crescer mais, à medida que a transparência e a qualidade da oferta disponível no stock imobiliário melhorem.

O Brasil é o país de maior crescimento no último trimestre. Tornou-se o quinto mercado de investimento mais ativo no 1º trimestre de 2011, superando a China, à medida que a procura doméstica liderava a atividade nesse período. São Paulo tem um dos mercados de escritórios mais dinâmicos do mundo, caracterizado pelo rápido crescimento de rendas, forte procura corporativa, baixa disponbilidade de espaços e um boom de promoção.

Outros destaques no Global Market Perspective da Jones Lang LaSalle para o 2º trimestre de 2011, incluem:
Volumes de Investimento: Os volumes de investimento direto em imobiliário terciário cresceram 44% em termos homólogos. Baseada no dinamismo do mercado e nas transações em pipelline, a Jones Lang LaSalle acredita que os volumes de investimento anuais deverão ascender a mais de $440 biliões, o que representará um crescimento de 35-40% face aos níveis de 2010 e os volumes mais elevados desde 2007.

Paul Guest, Head do Global Capital Markets Research na Jones Lang laSalle comenta: “Os investidores continuam a focar-se nos ativos core nas principais cidades, mas com uma oferta insuficiente, estão, de forma selectiva, a deslocar-se na curva de risco quer em termos geográficos quer em termos de tipo de investimento. Por exemplo, mais investidores ponderam investir em ativos prime na Europa Central e de Leste e em negócios oportunísticos na Ásia, particularmente na Polónia e na China, respetivamente. Os investidores estão igualmente mais preparados para considerar ativos de menor dimensão, imóveis com margens menores de rendimento ou mesmo com alguma desocupação, bem como determinanadas oportunidades de promoção. A maioria dos investidores, contudo, não estão preparados para se comprometer apenas com a qualidade e continua a revelar cautela face aos ativos secundários”
Nos Estados Unidos, assistiu-se a uma suavização do acesso ao financiamento, a liquidez está a reforçar-se e o mercado de securitização está a reemergir. Na Ásia-Pacifico, os rácios de LTV estão agora em torno dos 60 a 65%, com crescentes possibilidades de escolha quer ao nível de opções quer de fontes de financiamento. Na Europa, o acesso ao crédito permanece contudo difícil, especialmente para ativos não prime.

Valorização dos Imóveis – A valorização dos imóveis prime de escritórios nas principais cidades foi de cerca de 22% ao longo do último ano. Em diversos mercados, a prime yield aproxima-se agora dos níveis alcançados durante o pico do ciclo anterior, em 2007. Ainda assim, as prime yields estão agora a estabilizar depois da tendência de reajuste abrupto dos preços dos últimos 18 meses. A valorização dos imóveis no futuro será cada vez mais impulsionada pelo crescimento das rendas. Para os investidores a chave para assegurar a valorização dos imóveis será o profundo entendimento das motivações dos ocupantes corporativos e uma capacidade para oferecer espaço competitivo que vá ao encontro dos requisitos dos ocupantes.

A confiança dos ocupantes corporativos está em crescimento em todo o globo e estamos a assistir a uma procura que pretende expandir área ocupada. As empresas estão a focar-se, contudo, numa expansão inteligente, procurando minimizar a sua exposição a custos crescentes, “esticando” ao máximo a necessidade de ocupar novos espaços. A Ásia-Pacífico continua a integrar alguns dos mercados de arrendamento de escritórios mais fortes do mundo, com Hong Kong e Singapura a liderarem globalmente com um crescimento homólogo das rendas na ordem dos 30%.

Esta firme procura de espaços, aliada à falta de oferta emergente para espaços prime em muitos mercados CBD das principais cidades está a resultar numa crescente queda da taxa de disponibilidade global de escritórios, que atualmente se situa nos 14,2%. À medida que os proprietários se tornam mais confiantes, poderemos ver maiores volumes de construção especulativa na Europa, liderados por Moscovo, Paris e Londres. Nos Estados Unidos, contudo, este tipo de promoção continua parada. Entretanto, a região Àsia-Pacífico está no pico do seu ciclo de promoção, mas a procura corporativa em muitos mercados será suficiente para absorver esta oferta adicional de escritórios.
Como resultado do declínio da taxa de disponibilidade e oferta limitada, o crescimento das rendas para os ativos prime está a acelerar, estando actualmente perto dos 8% em termos homólogos nos principais 22 mercados de escritórios mundiais. A Jones Lang LaSalle estima que outros mercados se tornem mais favoráveis aos proprietários ao longo de 2011.

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