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Lisboa

Sector Imobiliário no Médio Oriente e Norte de África fora dos fluxos globais de investimento

Investidores internacionais e regionais desencorajados pelos preços dos ativos e falta de imóveis aptos para investimento


A Jones Lang LaSalle, empresa de referência mundial na área de consultoria e de investimento imobiliário, divulgou o Real Estate Investor Sentiment Survey de 2011 para a região do Médio Oriente e Norte de África (MENA). O relatório revela que apesar de ser notória a apetência por parte dos investidores, a região está afastada dos fluxos de investimento imobiliário, quer internacionais quer regionais, devido à escassez de produto com características para investimento e ao diferencial de preços que persiste entre os compradores e os vendedores.

Apesar de estar já no seu sexto ano, esta nova edição tem um foco mais institucional, centrado-se na compreensão das perspectivas das 30 mais importantes instituições financeiras a investir nos mercados imobiliários desta região. Esta última versão sublinha duas tendências claras. Primeiro, que o volume de capital intercontinental alocado para investir no imobiliário desta região é insignificante. Em segundo lugar, que apesar dos investidores locais assumirem uma crescente exposição no seio da região – particularmente naqueles países considerados estáveis, como os Emirados Árabes Unidos ou o Qatar – a atividade é limitada pelo tipo de produto disponível e pelo preço dos ativos, que não reflete inteiramente os riscos dos mercados locais. Numa região inundada pela liquidez, a falta de oportunidades de investimento sustentáveis leva os investidores a alocar o capital noutros mercados. De forma clara, os mercados imobiliários da região MENA têm potencial para capturar um volume muito maior de fluxos de capital quer de compradores internacionais quer regionais. Desbloquear este potencial, contudo, requer alguns ajustamentos: um aumento da disponibilidade de produto; vontade dos proprietários para transacionar com maior transparência; preços realistas e que possam ser comparados com os praticados nos mercados globais.

Andrew Charlesworth, Head de Capital Markets da Jones Lang LaSalle para a região MENA, disse: “Enquanto os acontecimentos recentes criaram alguma incerteza na região MENA, existem áreas nesta região, particularmente os países do GCC, onde permanece um nível razoável de procura entre os investidores locais. O problema é encontrar e segurar o produto certo a um preço que faça sentido”.

O relatório revela também que os investidores continuam a estar frustrados pela falta de financiamento bancário e pelo custo deste, quando existe. Uma maior aversão ao risco está a levar os investidores e os promotores a ajustar as suas estratégias corporativas, focando-se na criação de portefólios que gerem retornos estáveis. A falta de produto, o desajuste de preços e a limitada disponibilidade de financiamento impede a realização de transações, a reestruturação dos portefólios e o reajuste do risco dos portefólios. Mesmo para os ativos de investimento prime (edifícios em localizações centrais com elevada procura, contratos de arrendamento de longo prazo e bons inquilinos) disponíveis na região, os investidores institucionais não querem concluir as operações, tendo em conta as yields disponíveis em mercados maduros como Londres. Associado a uma atividade transacional limitada, o hábito local de conduzir negócios de investimento de forma privada desencoraja também os investidores internacionais e inadvertidamente asfixia a recuperação dos mercados imobiliários regionais.

A Edição Institucional do MENA Real Estate Investor Sentiment Survey de 2011 foca-se na percepção da perspectiva de 30 investidores regionais – principalmente institucionais -, mas a amostra inclui também grupos de investimento internacionais para contemplar uma perspectiva global.

Outras conclusões chave:

• O número de compradores supera o número de vendedores em todos os mercados, com uma distinta polarização a ter lugar entre os países entendidos como estáveis – como os EAU e a Arábia Saudita – e aqueles ainda caracterizados pela incerteza política.
• Permanecendo uma atmosfera de aversão ao risco, factores como a estabilidade política e a segurança do retorno estão na linha da frente das decisões de investimento.
• A maioria dos inquiridos tem planos para aumentar o investimento nos mercados imobiliários desta região nos próximos doze meses, a atual atividade de transação permanecerá constrangida pela falta de produtos com preços adequados.
• Em termos do intervalo de spreads, a falta de diferenciação entre as cidades e as classes de ativos sugere que os investidores estão interessados em conseguir um retorno específico, e, portanto, focados na solidez dos inquilinos mais do que no risco do imóvel.
• Impulsionados sobretudo por questões de oferta em quase todos os segmentos, os investidores antecipam novos declínios no valor dos imóveis em muitos mercados desta região.
• Os ativos de escritórios continuam a ser a classe de investimento mais atrativa. Mas esta preferência não está necessariamente em linha com as condições do mercado a curto-prazo.

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