Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Notícias

Lisboa

Mercado Europeu de Escritórios continua a registar dois ritmos de performance

De acordo com European Office Clock Report da Jones Lang LaSalle referente ao 2ºtrimestre de 2011


 
• As diferenças de performance continuaram a acentuar-se em toda a Europa; as rendas prime continuaram a crescer com o índice agregado da Jones Lang LaSalle a registar um crescimento de 2,1%.
• A procura de espaços foi, de forma geral, semelhante aos níveis do 1º trimestre de 2011, mas a nova oferta atingiu mínimos recorde.
• A valorização dos ativos continuou a ser motivada pelas rendas, em que as yields permaneceram estáveis
As rendas prime de escritórios na Europa continuaram a crescer de forma modesta no 2º trimestre de 2011, de acordo com o mais recente European Office Clock da Jones Lang LaSalle. O índice de rendas de escritórios produzido pela consultora exibe um crescimento de 2,1% ao longo do trimestre, impulsionado pela performance de oito dos mercados monitorizados. Entre esses mercados com um comportamento mais robusto constam Moscovo (+20%), Varsóvia (+13,6%) e Lyon (+8,0%). Com um crescimento de rendas mais modesto, destacam-se alguns mercados alemães (Munique com +3,4%, Berlim com +2,4% e Hamburgo com +2,2%), bem como o West End londrino (+2,7%) e Estocolmo (+2,5%).

A pressão das dívidas e medidas de austeridade bastante acentuadas continuaram a pressionar em baixa as rendas de escritórios em mercados como Madrid, Barcelona, Dublin, e especialmente Atenas, que assistiu a um novo agravamento do declínio das rendas. Utrecht evidenciou também uma descida das rendas, enquanto que os outros mercados contemplados no índice observaram performances de estabilidade ou de crescimento. Foi o caso do mercado de escritórios de Lisboa, no qual as rendas se mantiveram estáveis quer em termos trimestrais quer em termos homólogos, com um valor fixado nos 228€/m2/ano e que posiciona a cidade portuguesa como a 4ª mais barata da Europa em termos de valores prime de arrendamento de escritórios (tendo em conta as cidades monitorizadas pelo research da Jones Lang LaSalle).

Bill Page, Head do EMEA Office Research da Jones Lang LaSalle, disse: “A Europa continuou a sua recuperação económica no 2º trimestre, mas a contínua, e crescente, incerteza relacionada com crise das dívidas soberanas na Zona Euro e os riscos potenciais associados, acabaram por amenizar as perspetivas de curto-prazo. Estas variações económicas nacionais, agora mais generalizadas, refletem-se nos mercados europeus de escritórios, com um mercado pan-europeu agora a dois ritmos”.

O abrangente diferencial de performance na Europa é bastante visível no Office Clock da Jones Lang LaSalle referente ao 2º trimestre de 2011 (abaixo). Das 35 cidades cobertas, 17 estão ainda no quadrante de “Descida de Rendas ao Nível Mínimo” (Rents Bottoming Out), i.e., antes do final do ciclo, enquanto que outros 5 mercados se encontram duas fases à frente, nomeadamente no quadrante de “Abrandamento do Crescimento das Rendas” (Rental Growth Slowing).
Office Clock – Jones Lang LaSalle – 2º trimestre 2011 *
Aproximadamente 2,7 milhões de  m2 de escritórios foram arrendados no 2º trimestre de 2011 na Europa, cerca de 2% mais do que no trimestre anterior e 4% acima do trimestre homólogo. A Jones Lang LaSalle confirma que a atividade de arrendamento no 2º trimestre de 2011 esteve 8% acima do que a média anualizada a 10 anos e espera que a absorção total em 2011 possa atingir níveis idênticos aos de 2010 (i.e. próximos dos 10 a 11 milhões de m).

Os volumes de absorção no trimestre foram mais fortes na Europa Central e de Leste (ECL), que registou um aumento trimestral de 8%, impulsionado pela crescente procura em Moscovo, mas também em Varsóvia e Praga, mercados que exibiram uma importante atividade no acumulado do ano. Na Europa Ocidental, os níveis de absorção permaneceram praticamente inalterados. Contudo, os mercados alemães revelaram um maior crescimento nos volumes de arrendamento (exceto em Dusseldorf, após um forte 1º trimestre). Os volumes absorvidos em Londres e Paris, dois dos mais importantes motores do índice da Jones Lang LaSalle, permaneceram modestos, com os níveis de atividade em Central London no acumulado do ano a ficarem abaixo dos níveis alcançados no 2º trimestre de 2010.

Bill Page acrescenta: “As condições dos mercados de escritórios na Europa continuaram a registar grandes variações e refletem as economias subjacentes. Os Países Nórdicos, a Alemanha e a França dão resposta a uma procura emergente e mais alargada, enquanto que os ocupantes na Grécia, Portugal, Espanha e Irlanda se mantêm muito cautelosos, com a procura nestes mercados de escritórios a ser marcada pela renegociação de contratos existentes, consolidação e contenção de custos”.

A absorção líquida no 2º trimestre de 2011 foi positiva, mas caiu 7% (39% abaixo da média anual dos últimos 10 anos) e foi ligeiramente negativa na região da ECL devido ao aumento na oferta de escritórios usados em Moscovo. A absorção anual decresceu também e fixa-se agora nos 3,3 milhões de m2, o que está apenas 12% abaixo da média dos últimos 10 anos.

As taxas de disponibilidade na Europa continuam a sua tendência de queda, mas caíram apenas 10 pontos base para 10,2%, permanecendo no patamar dos dois dígitos desde o último trimestre de 2009. A Jones Lang LaSalle sublinha que a disponibilidade de espaços prime em alguns mercados, como Londres, Paris e Moscovo, continuam limitada, o que acabou por impulsionar a tendência de crescimento e estabilização das rendas. Muita da oferta é espaço usado libertado por ocupantes que melhoraram as suas instalações nos últimos meses, e esta classe de espaços continua a ser negociada a um preço bastante mais baixo do que o prime.
No 2º trimestre de 2011, apenas cerca de 670 mil m2 foram concluídos na Europa, o que representa um novo mínimo histórico e mais de 50% abaixo da média dos últimos 10 anos. A nova oferta no mercado de Moscovo caiu para menos de 100 mil m2, em Londres apenas 8.000 m2 de novos espaços foram adicionados ao stock e em quase todos os mercados europeus os volumes de nova oferta ficaram muito abaixo das médias de longo-prazo.

Bill Page concluiu: “Para o total do ano, esperamos que a nova oferta concluída ascenda a 3,9 milhões de m2, incluindo as áreas sujeitas a pré-arrendamento. Este é o volume mais baixo em mais de uma década, o que deverá impulsionar o crescimento das rendas em muitos mercados e manter a absorção em níveis saudáveis”.
Mercado de Investimento em Escritórios

As prime yields de escritórios na Europa permaneceram estáveis na maioria dos mercados analisados. Dos 24 mercados monitorizados pela Jones Lang LaSalle, apenas quatro evidenciaram novas compressões, destacando-se Dublin (- 50 pontos base), Praga e Varsóvia (-25 pontos base cada). Consequentemente, a prime yield europeia agregada comprimiu apenas 2 pontos base, fixando-se nos 5,23%. Ainda assim, o principal factor para a valorização dos imóveis continuou a ser a valorização das rendas. Em geral, o Índice Europeu de Investimento cresceu 2,3% no trimestre e está agora 12,2% acima face a igual período do ano anterior.

No curto-prazo, as prime yields de escritórios deverão alcançar o final do ciclo em breve e muitos mercados da Europa Ocidental não deverão ser palco de novas compressões. Na ECL, o potencial para novas compressões é, no entanto, mais elevado. Mas poderá, contudo, depender do aumento da exposição ao risco. Assim, a valorização dos imóveis dependerá quase inteiramente das perspectivas do crescimento das rendas.

A Jones Lang LaSalle estima que a recuperação nos mercados prime de investimento na Europa continue, embora, a médio prazo, as pressões inflacionistas e os previsíveis aumentos das taxas de juro e dos respectivos custos do dinheiro, possam elevar ligeiramente as yields. Antecipando-se um crescimento mais expressivo das rendas nos próximos 12 a 18 meses, os níveis  de investimento não deverão alcançar o pico de 2007 se não dentro de 3 a 4 anos.

Nota:
* O diagrama Office Clock da Jones Lang LaSalle, referente ao 2º trimestre de 2011, ilustra a posição na qual a consultora estima que cada mercado prime de escritórios esteja no âmbito do seu ciclo de rendas, com referência ao final de Junho de 2011. Os mercados podem deslocar-se no relógio a diferentes ritmos e direções. O diagrama é um método prático e simplificado de comparação entre as posições relativas dos mercados em termos dos seus ciclo de rendas. A sua posição não é necessariamente representativa das perspectivas de investimento ou promoção do mercado, referindo-se aos valores de arrendamento prime. Os mercados com um padrão atípico de crescimento de rendas não tendem a seguir os ciclos convencionais e tendem a deslocar-se apenas nos quadrantes entre 9h00 e das 12h00, com o primeiro a representar um salto nos níveis de rendas que se segue a um período de estabilidade.