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Lisboa

Maior poder negocial dos ocupantes de escritórios na Europa altera relação com os proprietários, sublinha o Offices 2020 da Jones Lang LaSalle

Parcerias estratégicas entre inquilinos e proprietários determinantes para o futuro do imobiliário terciário


Está a operar-se uma mudança radical na relação entre inquilinos e proprietários de escritórios, sublinha o research desenvolvido pela Jones Lang LaSalle. De acordo com as principais conclusões do Offices 2020, cerca de 80% dos executivos da indústria imobiliária acreditam que os ocupantes têm cada vez maior poder negocial, exigindo mais dos seus senhorios e investidores.

Benoît du Passage, Managing Director da Françae Sul da Europa da Jones Lang LaSalle e que gere este projeto junto dos clientes, explicou: “Os ocupantes sabem, mais do que nunca, que estão numa excelente posição de negociação e estão a rever as suas estratégias imobiliárias para assegurar que o seu espaço de trabalho está a “trabalhar” fortemente para o seu negócio”.

“A mudança na balança do poder está a alterar o panorama imobiliário, conduzindo a uma maior cooperação entre os inquilinos e os proprietários. Prevemos que esta posição privilegiada dos ocupantes se mantenha pelo menos nos próximos dez anos, antecipando tendências cíclicas”.

Bill Page, Director, EMEA Research, da Jones Lang LaSalle, que está a liderar o programa de research, acrescenta: “Assistimos a uma mudança de paradigma no mercado europeu de escritórios, que é agora bastante mais influenciado pela procura. Os ocupantes estão numa excelente posição negocial no mercado e podem influenciar a promoção e construção imobiliária. Os seus requisitos podem ser bastante mais detalhados, abarcando áreas como localização, capacidade, densidade, sustentabilidade, segurança e até mesmo os sistemas de detecção de incêndios. Além disso, as parcerias flexíveis e de longo-prazo com promotores e fornecedores de serviços conduzirão a melhores resultados para ambas as partes, especialmente tendo em conta as restrições de acesso ao financiamento”.

O mesmo responsável diz ainda que, “com um investimento cauteloso à cabeça, todas as partes podem sair beneficiadas.
A pedra de toque reside na capacidade dos promotores desenvolverem parcerias de longo prazo com os seus clientes e com fornecedores de serviços, antecipando as suas necessidades, e apostarem em localizações e em configurações de espaço que permitam acrescentar valor. 
Além disso, o financiamento disponível para o setor de escritórios dificilmente voltará aos níveis registados antes de 2007, pelo que colaborações criativas com clientes corporativos serão cruciais para preencher essa lacuna de fundos”.
 
A liderar esta tendência está o facto da duração dos contratos de arrendamento estar a decrescer, à medida que os ocupantes têm estratégias para espaços de trabalho mais flexíveis. A duração média dos contratos de arrendamento de escritórios na zona Central de Londres, por exemplo, caiu cerca de 50% de 12,7 anos em 2001 para 7,9 anos em 2011 . A duração média dos contratos de arrendamento nos mercados mais importantes da Europa Ocidental deverão cair para os 5 anos até 2020. Este facto deverá trazer algum dinamismo e rotatividade ao mercado, já que haverá mais contratos de arrendamento a expirar e de forma mais frequente. Ainda assim, a absorção líquida e o crescimento do stock ocupado poderá cair, já que o espaço será ocupado de forma mais eficiente.

Mariana Seabra, Diretora do Departamento de Office Agency da Jones Lang LaSalle, refere: “De facto, a relação entre os proprietários e os inquilinos está, atualmente, bastante mais favorável para estes últimos, pois face à conjuntura que vivemos pretendem beneficiar de condições mais favoráveis quer em termos de valores de renda, quer ao nível dos períodos de carência e das comparticipações dos fit-outs.
Esta é a altura ideal para as empresas mudarem de instalações e conseguirem criar um escritório eficiente e com um fit-out e condições técnicas adaptadas aos tempos modernos. Os proprietários devem estar preparados para uma negociação mais aguerrida de forma a conquistar ou manter inquilinos”.

Benoît du Passage concluiu: “Os ocupantes precisam de espaços de trabalho eficientes e não têm receio de pedir o que querem. Os promotores precisam de ocupantes de elevada qualidade. Uma vez que o imobiliário ganhou importância nas prioridades corporativas, os inquilinos e proprietários precisam de forjar uma abordagem de verdadeira parceria, já que beneficiará ambas as partes”.

 
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Notas aos editores:
O research Offices 2020 cobre as principais questões e desafios que os ocupantes, investidores e promotores necessitarão de ter em conta ao longo da próxima década, incluindo sustentabilidade, localização, gestão de ativos, obsolescência de edifícios, tecnologias, práticas de trabalho, fit-out e financiamento.

Esta campanha de 12 meses aborda as questões mais importantes da industria e pretende auxiliar os investidores, promotores e ocupantes a melhor perceber as tendências futuras e as alterações no seio do setor dos escritórios, conduzindo consequentemente a uma tomada de decisão mais informada no que respeita a oportunidades de negocio futuras.
Algumas conclusões chave do research incluem:

• 83% dos profissionais do imobiliário consideram que a sustentabilidade é o principal fator estratégico a ter em conta pelos decisores no mercado de escritórios, nos próximos 10 anos;
• A conjugação de sustentabilidade, tecnologia e formas de trabalho irão, de forma significativa, diminuir os ciclos de vida dos edifícios, criando uma procura elevada para a renovação de ativos;
• Os desenvolvimentos tecnológicos futuros terão um impacto significativo nos requisitos dos espaços e no fit-out dos mesmos, embora não com a amplitude que alguns operadores e profissionais inicialmente pensariam. Entre os elementos alvo de alteração incluem-se a mudança para sistemas de 12 volts, em detrimento da tecnologia elétrica de 240 volts; o cloud computing; e o recurso crescente a tecnologia móvel e colaborativa, que irá alterar a estruturação dos espaços de escritórios para um peso de 70% da componente social e 30% da individual;
• O financiamento e o acesso a fundos continuará limitado e as parcerias criativas e o recurso a fontes de crédito alternativas serão cada vez mais requisitadas. Resta saber se serão suficientes para preencher a atual escassez de fundos.

Cerca de 150 especialistas na Europa e no Médio Oriente foram questionados com o objectivo de identificar e estabelecer prioridades entre as 10 questões futuras entendidas como mais pertinentes no momento atual. A lista inclui:
 

1

Que fatores serão verdadeiros potenciadores do imobiliário sustentável?

2

 O que será mais importante e porquê: localização ou qualidade dos escritórios?

3

Onde ocorrerá a grande mudança em termos do stock de escritórios e da sua localização e porquê? Quais serão as implicações para a performance do mercado de escritórios?

4

De que forma a nova tecnologia dos espaços de trabalho terá impacto nas especificações técnicas e nos fit-outs?

5

Como é que o custo e disponibilidade do financiamento à promoção poderá alterar-se e quais as implicações para o mercado imobiliário de escritórios?

6

Com a utilização do espaço de trabalho a mudar, quais são os fatores chave que motivarão as mudanças cruciais e para que servirá o escritório?

7

Como e porque é que o arrendamento e as relações inquilino/proprietário mudarão?

8

Como é que o ciclo de vida dos edifícios se alterará e quais as implicações para a recuperação sustentável e para a gestão de ativos?

9

Tendo em conta os desafios que se apresentam ao imobiliário, será a indústria capaz de mudar? Que competências e aspetos culturais serão cruciais para ter sucesso?

10

Qual será a análise SWOT correta para a indústria nos próximos 10 anos e quais serão os fatores críticos de sucesso?

 
As respostas incluem profissionais das áreas de transportes, comunicações, gestão energética, sustentabilidade, tecnologia, legislação governamental e cidades inteligentes, além do contributo de clientes da Jones Lang LaSalle na área de investimento, promoção e ocupação de espaços.
Estas respostas serão a estrutura de base do programa de research da Jones Lang LaSalle, cujas conclusões serão divulgadas de forma regular através de webmails, press releases, workshops com clientes e seminários da indústria.