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Lisboa

Legislação sobre sustentabilidade causa mudanças irreversíveis nos edifícios de escritórios na Europa ao passo que a indústria do imobiliário se adapta a ritmos diferentes


• Cerca de 83% dos profissionais de imobiliário consideram que a sustentabilidade está no topo das prioridades
• Verificam-se mudanças rápidas em alguns mercados, enquanto outros se atrasam devido a constrangimentos económicos
• A diferença de preços entre ativos sustentáveis e não sustentáveis deverá acentuar-se
• Ocupantes e investidores aconselhados a rever os pontos que pretendem abranger na sustentabilidade

Cerca de 83% dos profissionais de imobiliário consideram que a sustentabilidade é a principal prioridade em termos estratégicos para os decisores do mercado imobiliário de escritórios nos próximos dez anos, de acordo com as principais conclusões do research Offices 2020 da Jones Lang LaSalle.

Contudo, o caminho para a construção consistente de imobiliário sustentável está a ser percorrido a ritmos muito diferentes na Europa, com a nova legislação a impulsionar a evolução de boas práticas em países como a França, Alemanha e o Reino Unido, enquanto que os constrangimentos económicos estão a ter impacto no progresso, em geral, de outros países.

Bill Page, Diretor, EMEA Research, Jones Lang LaSalle, que lidera o programa de research Offices 2020, explica “Partindo quase do zero há cerca de uma década, a sustentabilidade é atualmente um fator chave para o imobiliário de escritórios. Ainda que as alterações ambientais, o controlo de custos e as práticas de ética nos negócios integrem a equação, a legislação é o verdadeiro pivot com capacidade de mudar o jogo, forçando os ocupantes e investidores europeus a adaptar os seus edifícios de escritórios. Enquanto a União Europeia requer que todos os novos edifícios sejam emissores zero de energia até 2020, há uma crescente divergência entre os edifícios e países. Esta diferença está a acentuar-se e irá aumentar ao longo da próxima década entre os que estão à frente em termos de imobiliário sustentável e aqueles que ficam para trás”.

E acrescenta: “Um exemplo claro da mudança em curso é o Energy Act 2011 no Reino Unido. A partir de abril de 2018, os proprietários estão impossibilitados de arrendar frações residenciais, comerciais e de escritórios abaixo de um standard mínimo, que se espera, de forma consensual, seja o de classificação mínima de eficiência energética E. Estima-se que cerca de 63% do stock do Reino Unido tenha uma classificação em termos de eficiência energética abaixo de E. Assim, esta medida forçará a uma rápida alteração na maioria dos edifícios a acontecer num período temporal de curto-prazo”.

Benoît du Passage, Managing Director, França e Europa do Sul da Jones Lang LaSalle e gestor executivo do projeto de research junto do cliente, comenta: “A sustentabilidade foi em tempos vista como um tema menor e periférico na estratégia de negócios, mas isso mudou. Temos atualmente diversos case studies em que as mudanças nos edifícios em termos de sustentabilidade tiveram influência no aumento da produtividade dos colaboradores. Os proprietários e promotores de escritórios terão de agir rapidamente para proteger o valor dos seus imóveis e impedir que estes se tornem obsoletos. Um edifício sustentável irá rapidamente tornar-se um pré-requisito para o imobiliário prime. Como consequência, esperamos que o diferencial de preços aumente entre os ativos sustentáveis e não-sustentáveis ao longo dos próximos anos”.

Os ocupantes necessitarão também de se manter atentos à sustentabilidade, quando avaliarem os seus requisitos de imobiliário. Embora edifícios mais antigos e menos sustentáveis possam oferecer rendas mais baixas, as eventuais poupanças daí decorrentes serão absorvidas pelos custos operacionais mais elevados, dada a tendência de aumento dos preços da energia.

Benoît du Passage concluiu: “Os colaboradores não podem negligenciar o aspecto social do imobiliário sustentável. Ao longo dos próximos dez anos, a produtividade, a satisfação dos colaboradores e a sustentabilidade ficarão intrinsecamente ligados. Esperamos que os gestores enfatizem mais o valor social do imobiliário sustentável”

Maria José Vaquero, Diretora de Gestão de Imóveis da Jones Lang LaSalle comenta: “Neste momento, a sustentabilidade no funcionamento do edifícios é uma preocupação existente para proprietários e ocupantes. A necessidade da redução  da factura energética em tempos de crise é importante tanto para inquilinos como para os proprietários que querem reter inquilinos, reduzir os custos das áreas vagas e atrair novos ocupantes. Os proprietários portugueses têm vindo a melhorar a sustentabilidade dos seus edifícios com a introdução da legislação de certificação energética mas existe muito caminho para percorrer. A sustentabilidade tem que ser entendida e conjugada com a gestão integrada das instalações”.
Mariana Seabra, Diretora de Office Agency e Corporate Solutions da Jones Lang LaSalle, acrescenta: “cada vez mais o tema da sustentabilidade é uma preocupação de quem procura escritórios no mercado português, pelo que promotores e proprietários devem ter em consideração esta necessidade dos seus clientes na construção ou remodelação os seus imóveis. Um edifício com uma classificação energética superior permite melhorar a qualidade do ambiente no escritório, aumentar a produtividade dos seus colaboradores e ter um impacto positivo nos custos operacionais. De facto, o parque de escritórios português tem ainda um longo caminho a percorrer no campo da sustentabilidade e muitos edifícios correm o risco de se tornarem obsoletos, mas temos também já bons exemplos de edifícios “verdes” e essa preocupação é já notória em alguns promotores e proprietários”. 
 
Pedro Lancastre, Diretor Geral da Jones Lang LaSalle, termina: “Além dessa perspetiva do mercado de ocupação, diria também que a sustentabilidade é um factor ao qual os investidores dão cada vez mais atenção e, a médio prazo, os edifícios "verdes" serão os mais líquidos. Embora neste momento apenas alguns investidores limitem as suas opções de compra a este tipo de edifícios,  a médio prazo,  o leque de investidores a fazê-lo será bastante maior”.
Para apoiar os seus clientes ocupantes e investidores na gestão da sua agenda de sustentabilidade, a Jones Lang LaSalle desenvolveu algumas dicas práticas, incluindo:

1. Desenvolva um programa de gestão de risco
2. Reveja os seus imóveis tendo em conta critérios “verdes”
3. Classifique as potenciais melhorias de sustentabilidade de acordo com o valor em jogo
4. Assegure-se que tem as competências e experiência necessárias para fazer mudanças
5. Eleve a sua equipa para um nível superior de competência e reconhecimento
6. Considere recorrer à consultoria em questões de maior complexidade
7. Reveja as mudanças que podem ocorrer no ciclo de vida de um edifício
8. Adopte uma visão de longo prazo
9. Use as questões verdes como catalisadores para a mudança
10. Comunique uma estratégia clara
 
 
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Notas aos editores:

O research Offices 2020 cobre as principais questões e desafios que os ocupantes, investidores e promotores necessitarão de ter em conta ao longo da próxima década, incluindo sustentabilidade, localização, gestão de ativos, obsolescência de edifícios, tecnologias, práticas de trabalho, fit-out e financiamento.

Este programa de 12 meses aborda as questões mais importantes da indústria e pretende auxiliar os investidores, promotores e ocupantes a melhor perceber as tendências futuras e as alterações no seio do setor dos escritórios, conduzindo consequentemente a uma tomada de decisão mais informada no que respeita a oportunidades de negócio futuras.

Algumas conclusões chave do research incluem:

• 83% dos profissionais do imobiliário consideram que a sustentabilidade é o principal fator estratégico a ter em conta pelos decisores no mercado de escritórios, nos próximos 10 anos;
• A conjugação de sustentabilidade, tecnologia e formas de trabalho irão, de forma significativa, diminuir os ciclos de vida dos edifícios, criando uma procura elevada para a renovação de ativos;
• Os desenvolvimentos tecnológicos futuros terão um impacto significativo nos requisitos dos espaços e no fit-out dos mesmos, embora não com a amplitude que alguns operadores e profissionais inicialmente pensariam. Entre os elementos alvo de alteração incluem-se a mudança para sistemas de 12 volts, em detrimento da tecnologia elétrica de 240 volts; o cloud computing; e o recurso crescente a tecnologia móvel e colaborativa, que irá alterar a estruturação dos espaços de escritórios para um peso de 70% da componente social e 30% da individual;
• O financiamento e o acesso a fundos continuará limitado e as parcerias criativas e o recurso a fontes de crédito alternativas serão cada vez mais requisitadas. Resta saber se serão suficientes para preencher a atual escassez de fundos.

Cerca de 150 especialistas na Europa e no Médio Oriente foram questionados com o objectivo de identificar e estabelecer prioridades entre as 10 questões futuras entendidas como mais pertinentes no momento atual. A lista inclui:

1

Que fatores serão verdadeiros potenciadores do imobiliário sustentável?

2

 O que será mais importante e porquê: localização ou qualidade dos escritórios?

3

Onde ocorrerá a grande mudança em termos do stock de escritórios e da sua localização e porquê? Quais serão as implicações para a performance do mercado de escritórios?

4

De que forma a nova tecnologia dos espaços de trabalho terá impacto nas especificações técnicas e nos fit-outs?

5

Como é que o custo e disponibilidade do financiamento à promoção poderá alterar-se e quais as implicações para o mercado imobiliário de escritórios?

6

Com a utilização do espaço de trabalho a mudar, quais são os fatores chave que motivarão as mudanças cruciais e para que servirá o escritório?

7

Como e porque é que o arrendamento e as relações inquilino/proprietário mudarão?

8

Como é que o ciclo de vida dos edifícios se alterará e quais as implicações para a recuperação sustentável e para a gestão de ativos?

9

Tendo em conta os desafios que se apresentam ao imobiliário, será a indústria capaz de mudar? Que competências e aspetos culturais serão cruciais para ter sucesso?

10

Qual será a análise SWOT correta para a indústria nos próximos 10 anos e quais serão os fatores críticos de sucesso?

 
As respostas incluem profissionais das áreas de transportes, comunicações, gestão energética, sustentabilidade, tecnologia, legislação governamental e cidades inteligentes, além do contributo de clientes da Jones Lang LaSalle na área de investimento, promoção e ocupação de espaços.
Estas respostas serão a estrutura de base do programa de research da Jones Lang LaSalle, cujas conclusões serão divulgadas de forma regular através de webmails, press releases, workshops com clientes e seminários da indústria.