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Lisboa

Investimento em imobiliário industrial na Europa estagna no 1º trimestre de 2012

De acordo com o research da Jones Lang LaSalle, apesar da apetência dos investidores, as limitadas oportunidades prime pressionaram em baixa os volumes transacionados, que totalizaram €1,5 mil milhões


• Os volumes totais do 1º trimestre de 2012 atingiram €1,5 mil milhões, caindo 40% em termos homólogos (€2,5 mil milhões)
• Os mercados do Reino Unido, França e Alemanha concentram, em conjunto, €1,2 mil milhões do volume total (80%)
• As transações de portefólio na Alemanha e na Polónia impulsionaram o aumento do volume de investimento em ambos os mercados
• Investimento estrangeiro decresceu para 52% do total, mas o capital internacional continua a ser a principal fonte de aquisições.
• As yields deverão manter-se estáveis em 2012
• A Jones Lang LaSalle atuou em quase 30% dos negócios realizados
 
A maioria dos mercados europeus de investimento industrial registou um início de ano tranquilo, depois da agitação observada no final de 2011.

As principais exceções foram a Alemanha e a Polónia. A venda de dois portefólios logísticos pela Prologis, que incluem seis imóveis e dois parques logísticos no primeiro país e quatro imóveis no segundo, impulsionou os resultados em ambos os mercados. Como resultado, os volumes cresceram 12% face a igual trimestre de 2011 na Alemanha e 37% na Polónia, considerando o mesmo período.

Por toda a Europa, o volume total investido em ativos industriais no 1º trimestre de 2012 atingiu €1,5 mil milhões, caindo assim 40% em relação ao mesmo período do ano passado. Já face ao trimestre anterior, especialmente dinâmico, o investimento em imóveis industriais caiu para menos de metade nestes três primeiros meses do ano. A Jones Lang LaSalle assessorou cerca de 30% do volume transacionado na Europa no 1º trimestre de 2012. Algumas transações de referência incluíram a venda do portefólio da Prologis na Alemanha (€138 milhões), a venda do portefólio da Prologis na Polónia (€100 milhões), a compra de uma armazém de distribuição em Werl, na Alemanha, em representação da Rockspring (€17 milhões), a venda da unidade de distribuição da La Poste, em Lyon, França (€22 milhões), bem como o Iceland Distribution Centre, em Enfield, Londres (€42 milhões).

“A queda da atividade resultou da escassez de oportunidades de investimento prime e do facto das contínuas pressões económicas, que continuaram a restringir a disponibilidade de financiamento” comenta Penny Hacking, Diretora da Jones Lang LaSalle European Logistics e Industrial de Capital Markets. “Por outro lado, continuamos a assistir a uma crescente procura por parte de um maior leque de investidores. Portanto, esperamos que o volume de transações industriais em 2012 fique em linha com o ano de 2011”, acrescenta.

O Reino Unido, Alemanha e França continuaram a ser os mercados com maior volume de negócios, contabilizando cerca de € 1,2 mil milhões, ou seja, quase 80% do total europeu. Ao contrário do crescimento dos volumes de investimento na Alemanha face ao mesmo trimestre de 2011, no Reino Unido, os volumes caíram 16% para €715 milhões, e em França, a queda foi de quase 50%, para €115 milhões. Na Alemanha, o mercado concentrou um investimento em ativos industriais na ordem dos €350 milhões no 1º trimestre de 2012. O resultado foi impulsionado pela venda de um portefólio de logística, que foi responsável por cerca de 40% do volume total transacionado neste mercado.

O maior crescimento homólogo foi registado na Polónia, onde cerca de €100 milhões foram investidos no 1º trimestre de 2012, quase 40% mais que no 1º trimestre de 2011, performance igualmente impulsionado pela venda de um portefólio de logística.

No entanto,  na sequência de um forte 2011, no 1º trimestre de 2012, o investimento em imobiliário industrial diminuiu fortemente em toda a região da Europa Central e de Leste (ECL), bem como na Rússia, sendo a Polónia o único país a registar atividade.

"As oportunidades prime na ECL e na Rússia continuaram a ser limitadas. Na sequência da forte atividade de investimento observada em 2011, apenas um pequeno número de ativos com características internacionais permaneceram no mercado. Assim, é expectável que em 2012 o volume de investimento nesta região seja menos expressivo, ainda que os investidores continuem atentos às oportunidades para maximizar diferenças positivas de yields e indicadores de mercado positivos”, afirma Penny Hacking.

Nos restantes mercados europeus, em geral, a atividade de investimento imobiliário industrial manteve-se moderada. Os volumes caíram 85% no Benelux e 72% nos Países Nórdicos em termos homólogos, sem nenhuma atividade significativa registada fora da Suécia. Impulsionado por um crescimento de 7%, embora baseado em volumes bastante baixos de atividade, o mercado da Europa do Sul (incluindo Itália, Portugal e Espanha) registou um decréscimo menos acentuado no total transacionado, que caiu 53% face ao trimestre homólogo.

O peso do investimento estrangeiro caiu para 52% no 1º trimestre de 2012, face aos 65% registados no total de 2011. No entanto, fixando-se em cerca de € 500 milhões, o capital internacional continuou a ser a principal fonte de investimento, contabilizando cerca de um terço do total, seguido de perto pelos investidores do Reino Unido.

“O abrandamento do volume de operações estrangeiras foi gerado pela conjugação da aversão ao risco,  da limitação de produtos institucionais prime no mercado e pela restrição no acesso ao crédito. Como resultado, os investidores estão a examinar as oportunidades mais atentamente antes de tomar quaisquer decisões e o capital estrangeiro, em especial, está atualmente mais focado nos mercados mais líquidos e com menor risco”, observa Alexandra Tornow, responsável pelo research na área de Logística e Industrial da Jones Lang LaSalle na região EMEA.

Nos três primeiros meses de 2012, o capital estrangeiro foi sobretudo investido em apenas quatro países, incluindo os mercados core do Reino Unido, Alemanha e França; e ainda, a Polónia. Com 43% do total de investimento estrangeiro realizado na Europa,  o Reino Unido alcançou a maior participação, seguido pela Alemanha (34%), Polónia (21%), enquanto que a França conquistou uma participação marginal, com  apenas 2% do total investido por estrangeiros. Outros negócios que envolvem investimento estrangeiro mas oriundo de apenas um país europeu, foram igualmente registados nestes quatro mercados, bem como na Holanda e na Suécia.

As oportunidades limitadas levaram a que a competitividade entre investidores por ativos core arrendados a inquilinos de referência se mantivesse forte no 1º trimestre, ainda que os volumes de investimento tenham abrandado. Como resultado, os níveis de yields mantiveram-se estáveis nos principais mercados, enquanto alguns mercados regionais registaram correções marginais no trimestre (Utrecht:-10 pontos base (pb); São Petersburgo: - 50 pb;  Lisboa: +25 pb; Valência: +50 pb; Leeds: +50 pb ). Consequentemente, a prime yield líquida média na Europa permaneceu inalterada pelo 4º trimestre consecutivo, fixando-se uma vez mais nos 7,40% no 1º trimestre de 2012.

"Esperamos ver uma maior diversificação nos movimentos das yields ao longo dos próximos trimestres, enquanto a prime yield média europeia deverá estabilizar em 2012, à medida que uma maior compressão nos mercados alemães será compensada pelo crescimento ligeiro de yields em alguns mercados non-core.  Com as perspetivas para o crescimento das rendas a serem revistas em baixa, a valorização dos imóveis em 2012 deverá ficar em terreno ligeiramente negativo na Europa como um todo, com bolsas de crescimento a continuarem a registar-se apenas num número restrito de mercados, principalmente Alemanha e Rússia ", acrescenta Alexandra Tornow

Notas para os Editores:
• Os gráficos estão disponíveis mediante solicitação.
• A análise do mercado de investimento baseia-se em toda a região Europeia e inclui transações superiores a 3,5 milhões de euros (aproximadamente 5 milhões de dólares).