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Lisboa

Edifícios de escritórios na Europa em risco acrescido de se tornarem obsoletos

Três novas mudanças poderão gerar obsolescência e desvalorização mais rápido do que nunca


Durante a próxima década, os edifícios de escritórios na Europa enfrentarão um risco acrescido de depreciação do valor e obsolescência, tendo em conta a conjugação de mudanças estruturais em três factores.

A obsolescência de escritórios, no âmbito da qual o edifício deixa de ser desejável ou desajustado para uso, será mais rápida devido à crescente legislação sobre sustentabilidade, aos avanços da tecnologia para os espaços de trabalho e aos novos requisitos do empregador.

Como resultado,  um volume substancial do stock de escritórios irá desvalorizar-se e será convertido para funções alternativas. Por exemplo, em Amesterdão, a absorção de espaços de escritórios com mais de 1.000 m² totalizou os 160.000m² em 2011, enquanto que mais de 93.000m² de escritórios foram transformados em hotéis e habitação. Em Birmingham, a absorção de espaços com mais de 1.000 m² totalizou 31.100 m² em 2011. Este volume compara com os 50.000m² de escritórios obsoletos que foram reconvertidos para usos alternativos. Esta tendência deverá acentuar-se com os desenvolvimentos na legislação e na tecnologia.

Bill Page, Head de Offices Research na região EMEA afirma: “A maioria dos edifícios de escritórios europeus são antigos. Na Alemanha, por exemplo, 59% do stock de edifícios terciários foi construído entre 1950 e 1990. No Reino Unido, 22% do stock de edifícios terciários foi construído antes de 1960, enquanto em Paris, dois terços do stock de escritórios tem mais de 20 anos de idade. Os edifícios antigos exigirão um investimento mais avolumado e uma elevada manutenção para assegurar que continuam a cumprir as suas funções. Isto representa um risco ainda maior.”

Apesar do elevado volume de adaptação de edifícios para uso alternativo, as atuais baixas taxas de renovação de escritórios na Europa Ocidental – entre 1% e 3% – significam que à medida que o stock continua a envelhecer, os investidores e inquilinos vêem-se pressionados a actualizarem os seus ativos e salvaguardarem os proveitos das rendas, reduzindo espaços vazios e atraindo empresas para os edifícios. Este desafio é ainda maior numa época em que as despesas de manutenção são cada vez mais restritas e em que os produtos serão controlados pelos bancos ainda durante algum tempo.

Benoît du Passage, Managing Director – França e Sul da Europa, da Jones Lang LaSalle e responsável por este research junto dos clientes, comenta: “Embora a depreciação e obsolescência não sejam novos para o setor imobiliário, o mercado de escritórios foi mais atingido do que qualquer outro setor terciário. Estar atualizado é uma preocupação constante e determinante. Em França, as evidências sugerem que os investidores já estão a estabelecer preços com base no cálculo do custo da adaptação de edifícios para os padrões exigidos pelas leis ambientais Grenelle II.  Isto terá um impacto nas avaliações dos imóveis, especialmente nos produtos  secundários que podem requerer maior esforço financeiro".

Mariana Seabra, Diretora de Office Agency & Corporate Solutions da Jones Lang LaSalle Portugal, refere ”No mercado de Lisboa existem cerca de 500 mil metros quadrados de escritórios desocupados e muita desta área não dispõe das condições exigidas hoje em dia pelas empresas. No entanto, se existem zonas onde podemos considerar que a oferta é excessiva e a médio-longo prazo os proprietários de edifícios poderão ter de pensar numa alternativa para estes espaços, existem outras, como a Zona Prime, onde a oferta de escritórios com qualidade e ajustada à procura é muita escassa. Nesta zona existem, de facto, muitos edifícios de escritórios obsoletos, que necessitam de ser reabilitados, e muitos edifícios ocupados com habitação que poderiam ser reconvertidos em escritórios. Este tipo de intervenção permitiria não só ter escritórios de qualidade para responder a uma procura crescente, mas tornaria também o centro de Lisboa mais atractivo, incluindo para investidores estrangeiros”.

Bill Page acrescentou: “Os edifícios de escritórios são projetos de desenvolvimento complexo, e pode levar anos entre a ideia do arquiteto e o produto concluído. No entanto, a indústria e as exigências dos ocupantes corporativos estão a evoluir a um ritmo mais rápido. As empresas querem edifícios flexíveis, que tenham em conta a sustentabilidade e a evolução dos padrões tecnológicos, e os colaboradores querem um espaço agradável de trabalho. Os edifícios que ficam aquém dos requisitos legais e não são adequados ou serão destinados a usos alternativos ou, em circunstâncias extremas, demolidos.”

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