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Lisboa

Transparência aumenta nos mercados imobiliários globais, auxiliando investidores e ocupantes, revela a Jones Lang LaSalle

Estados Unidos, Reino Unido e Austrália são os mercados mais transparentes do mundo; mercados MIST estão entre os que mais evoluíram; mercados africanos, do Médio Oriente e da América Latina não acompanham


O índice bienal divulgado recentemente pela Jones Lang LaSalle e pela LaSalle Investment Management (NYSE:JLL) revela que os mercados imobiliários em recuperação deram um ânimo renovado à evolução em termos de transparência, depois de um abrandamento no progresso deste indicador durante a crise financeira em 2008 e 2009. Cerca de 90% dos mercados registaram avanços na transparência do setor imobiliário durante os últimos dois anos, impulsionados pela evolução nos dados referentes aos market fundamentals e às medidas de performance, combinados com uma melhor governança de veículos cotados.
 
O Global Real Estate Transparency Index de 2012, um inquérito da autoria da Jones Lang LaSalle e que calcula a transparência em 97 mercados imobiliários de todo o mundo, avaliando 83 fatores, disponibiliza a investidores e ocupantes corporativos dados e análises fundamentais para a transação, propriedade e operacionalidade do imobiliário em mercados globais. O índice apoia ainda governos e empresas de outras indústrias, interessadas em melhorar a transparência.

Portugal mantém-se na categoria de “Transparente”, classificando-se na 28ª posição do ranking de 97 países. Não obstante, e tal como os restantes países que se encontram no centro da crise da Zona Euro (como Grécia, Espanha e Irlanda), o nosso país lutou para manter o ritmo de evolução da transparência do mercado imobiliário nivelado com a edição anterior. Mas, tal como os seus congéneres já enunciados, recuou em alguns componentes de transparência. Por exemplo, em Portugal, a transparência foi negativamente afetada pelo facto do Índice FTSE EPRA/ NAREIT deixar de estar ativo.

 
Pedro Lancastre, diretor geral da Jones Lang LaSalle Portugal, sublinha: “É reconfortante notar que apesar das dificuldades que o mercado imobiliário português está a enfrentar, conseguimos manter um nível de transparência cada vez mais alto. Isto reflete o profissionalismo crescente deste setor e ajuda a dar confiança aos investidores, sobre os novos investidores internacionais que estão analisar o nosso país. Apostar num mercado imobiliário cada vez mais transparente é critico para este sector, e as iniciativas como Lisbon Prime Index e o IPD, têm um papel fundamental na produção e divulgação de informação imobiliária clara e consistente”.

Outra nota importante da nova edição vai para Angola, que entra pela primeira vez no Índice da Jones Lang LaSalle, classificando-se como opaco e entrando para a 95º posição. À semelhança de outros países da África sub-sahariana, Angola, com as suas reservas de petróleo e de outros recursos naturais, está a observar níveis crescentes de atenção por parte de empresas e investidores internacionais. Contudo, a transparência, associada a questões de segurança que continuam a ameaçar a estabilidade, permanece como uma barreira para a entrada nestes países e um desafio para os players que desejam entrar.

Entre as principais conclusões deste relatório, constam:

• Os Estados Unidos classificam-se como o mercado imobiliário mais transparente do mundo em 2012, seguido de perto pelo Reino Unido e pela Austrália. Na categoria de “Elevada Transparência” incluem-se ainda a Holanda, Nova Zelândia, Canadá, França, Finlândia, Suécia e Suíça.
• O Índice reafirma a ascendência dos mercados MIST (México, Indonésia, Coreia do Sul e Turquia), constando todos entre os países que registaram as melhorias mais significativas. A Turquia, uma vez mais, lidera na melhoria da transparência.
• Em termos regionais, a América Latina  registou o maior progresso em termos de transparência. As cidades de primeira linha do Brasil estão na segunda posição em termos de evolução da transparência e incluem-se agora na categoria de “Transparência”. O México situa-se agora na terceira posição em termos de melhorias na transparência, num âmbito global.
• A diferença entre a Europa Ocidental e alguns dos principais mercados da Europa Central foi virtualmente eliminada, à medida que os mercados core da Europa Central e de Leste se aproximam dos mercados de referência. A Polónia, por exemplo, apresenta níveis de transparência comparáveis aos da Europa Ocidental e é agora considerada por alguns investidores como um mercado core.
• A sustentabilidade ambiental emergiu como um fator importante de transparência, com o Reino Unido, Austrália e França como os mercados mais transparentes em termos de sustentabilidade imobiliária. O Reino Unido tem uma longa história de sistemas de eficiência energética dos edifícios e introduziu o primeiro sistema de classificação de Edifícios Verdes. A Austrália tem sido piloto nos testes para novas leis ambientais, regulações e incentivos. 
 
Os países mais transparentes do mundo, 2012 – Dominado pelos Mercados Anglófonos

Paises mais transparentes.jpg

“Num contexto de recuperação da economia mundial, o índice de 2012 revela que os investidores imobiliários e os ocupantes corporativos estão a alargar a sua atividade a um maior número de países. Esta atividade internacional motiva taxas mais aceleradas de evolução da transparência em economias em crescimento e emergentes, uma vez que os mercados se abrem mais à competitividade internacional e os seus setores imobiliários adotam boas práticas globais”, disse Jacques Gordon, global head of strategy da LaSalle Investment Management, a área de gestão de investimento da Jones Lang LaSalle.

O Índice de 2012 sublinha ainda continuadas deficiências de transparência em muitos mercados da África, Médio Oriente e América Latina. Os países classificados na categoria de “Opacos” – a mais baixa neste ranking – incluem a Venezuela, Mongólia, Tunísia, Gana, Iraque, Paquistão, Algéria, Bielorússia, Angola, Nigéria e Sudão. Muitos destes países foram classificados pela primeira vez nesta edição do índice.

Jeremy Kelly, National Director, Global Research da Jones Lang LaSalle, disse: “Embora tenham sido feitos progressos bastante consistentes na transparência dos mercados imobiliários nos últimos dois anos, ainda há muito para fazer. O ritmo das reformas legais e regulatórias tem sido lento, e temos assistido a melhorias limitadas na transparência dos processos de transação, apesar do reconhecimento dos membros do governo e da indústria de que é necessário um mercado imobiliário transparente”.

Jeremy Kelly enunciou quatro forças que deverão impulsionar os progressos na transparência até à próxima edição deste estudo, em 2014:

• O crescente reconhecimento em muitas economias emergentes que a atual falta de indicadores de performance e informação de mercado rigorosa está a dificultar o investimento estrangeiro e a impedir o desenvolvimento de setores imobiliários domésticos competitivos.
• A crise das dívidas soberanas e do crédito, especialmente na Europa, motivará os reguladores, os bancos centrais, os investidores estrangeiros e outros profissionais imobiliários para uma melhor transparência, disponibilizando, no processo, mais dados públicos sobre crédito imobiliário e monitorizando os financiadores mais de perto.
• À medida que são conhecidos novos escândalos de corrupção (muitas vezes envolvendo processos de licenciamento na área do imobiliário terciário), os governos prestarão maior atenção às circunstâncias que estão na origem desses pagamentos por debaixo-da-mesa.
• As características de sustentabilidade dos imóveis terão um papel determinante nas decisões de arrendamento e investimento, passando de um critério marginal para um fator crítico de decisão. Estas preocupações irão obrigar a uma maior transparência da eficiência energética e ao benchmarking de edifícios verdes.
Reconhecendo a crescente importância da sustentabilidade ambiental nas decisões imobiliárias, o relatório de 2012 inclui um Índice de Transparência para a Sustentabilidade no Imobiliário, integrando um sub-grupo de 28 países e cobrindo questões como o benchmarking de eficiência energética e os sistemas de classificação de edifícios verdes. O Reino Unido, a Austrália e a França emergiram como os mercados mais transparentes neste âmbito.


Índice de Sustentabilidade no Imobiliário, 2012 (cobertura: 28 países)

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Os resultados de 2012 reafirmam ainda a relação entre os volumes de investimento imobiliário e a transparência. Maiores níveis de transparência estão associados a maiores volumes de investimento imobiliário internacional, um incentivo importante para o fluxo livre de informação bem como para a aplicação consistente e rigorosa das leis locais da área imobiliária. Os países com maior crescimento dos mercados de investimento imobiliário nos últimos dois anos – tal como Brasil, Turquia, Indonésia ou Vietname – estão todos entre os 10 mercados com maiores progressos em termos de transparência.
O Índice de 2012 mostra que a transparência em termos de financiamento, que é muito relevante para os investidores internacionais, melhorou de forma modesta desde 2010. Dados sobre fluxos de capital e de crédito – que ajudam os investidores e os ocupantes corporativos a avaliar melhor o risco nos mercados em que operam  - melhorou em 11 mercados e os reguladores melhoraram também a sua fiscalização sobre o financiamento ao mercado imobiliário terciário em 15 mercados. O Canadá, Austrália, Estados Unidos, Reino Unido e França continuam a liderar em termos de disponibilidade de dados e fiscalização dos reguladores. A Alemanha e o Japão, contudo, continuam a registar falta de dados detalhados sobre financiamento e que abranjam períodos mais alargados do que 5 anos. 
 
Sobre o Índice de Transparência Imobiliária Global

Publicado pela primeira vez em 1999, o Índice Global de Transparência Imobiliária baseia-se numa combinação de dados quantitativos de mercado e informação reunida através de um inquérito realizado junto da rede global de escritórios da Jones Lang LaSalle e da LaSalle Investment Management. Para cada mercado foram avaliados 83 fatores, através da recolha de dados e das questões do inquérito, colocadas pelas equipas locais de research em colaboração com as empresas e gestores de referência. Estes 83 fatores são agrupados em 13 tópicos, por sua vez integrados em cinco sub-índices: a) medidas de performance; b) market fundamentals; c) governança de veículos cotados; d) enquadramento legal e regulamentar; e) processos de transação. É criado um índice para cada mercado a partir das pontuações ponderadas dos 83 fatores. As pontuações variam entre 1,0 e 5,0. Um mercado com uma pontuação de 1,0 tem uma transparência imobiliária total; um país com 5,0 é totalmente opaco. Os países/mercados são classificados em um dos cinco níveis de transparência: Elevada Transparência; Transparência; Semi-Transparência; Baixa Transparência e Opacidade.

Para os investidores, o Índice é uma ferramenta de gestão de risco ao oferecer informação comparativa em múltiplas geografias, facilitando estratégias de investimento global/regional informadas e a seleção dos mercados alvo. O Índice permite aos ocupantes corporativos avaliar, de forma mais eficiente, os diferentes ambientes imobiliários operacionais em todo o mundo. Mercados transparentes permitem uma melhor comparação dos custos de ocupação; disponibilizam maior número de opções para uma ação estratégica (exemplo, a execução de sale & leaseback); e aumenta a eficiência das transações e do facilities management.

Além do novo sub-setor da sustentabilidade, o Índice 2012 foi melhorado em 3 áreas principais. A edição de 2012:

• Incorpora mais medidas quantitativas de performance do investimento imobiliário relacionadas com o imobiliário detido diretamente, a securitização de imobiliário cotado em bolsa e os fundos imobiliários não-cotados.
• Aprofunda a cobertura dos fundamentals do mercado imobiliário, integrando medidas detalhadas de derivação empírica de dados de séries temporais e de disponibilidade de bases de dados.
• Expande o índice a novos mercado na África Sub-sahariana (Angola, Botswana, Gana, Quénia, Mauritânia, Nigéria e Zâmbia) e na América Central (Bahamas, Ilhas Caimão, Guatemala, Honduras, Jamaica e Porto Rico) bem como cidades secundárias do Brasil, o Iraque, a Mongólia, e a Sérvia. O Índice cobre agora 97 mercados, mais 16 do que em 2010.

O Índice Global de Transparência Imobiliária está disponível para investidores e ocupantes em plataformas diversificadas, incluindo um relatório, um website, power point e através de webinar.

 

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