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Lisboa

Comércio de Rua e Escritórios animam mercado imobiliário português num 2º trimestre brando

Jones Lang LaSalle divulga estudo trimestral sobre performance do setor imobiliário português


O comércio de rua e os escritórios foram os segmentos que animaram o mercado imobiliário português no 2º trimestre deste ano, num cenário geral, ainda assim, de pouco dinamismo. Esta é uma das principais conclusões do relatório “Portugal Market Pulse”, que a consultora imobiliária Jones Lang LaSalle divulga trimestralmente.

Apesar da conjuntura económica e financeira do país - com os conhecidos efeitos no consumo, no desemprego, no rendimento e na confiança de empresas e famílias - continuar a influenciar negativamente o mercado imobiliário português, o segmento de escritórios voltou ao crescimento após a queda do trimestre anterior e o comércio de rua deu continuidade à sua boa performance, com a abertura de novas lojas em Lisboa. Em contraponto, e mais afetados por estas condições, os mercados de investimento imobiliário, de centros comerciais e de retail parks, retraíram-se neste trimestre face ao trimestre anterior.

Pedro Lancastre, Diretor Geral da Jones Lang LaSalle Portugal, sublinha: “De forma geral o mercado imobiliário continua a ressentir-se desta conjuntura desfavorável e da contração de todos os indicadores económicos, especialmente no que respeita o retalho, que perde com a redução do rendimento disponível, desemprego e baixa no consumo. Em contraciclo, nesta área, encontra-se o comércio de rua, sobretudo nas zonas mais turísticas, que continua, com força, a desenvolver cada vez mais o seu potencial, inclusive como alvo de investimento institucional”.

“Nos escritórios, o 2º trimestre trouxe, de facto, alguma animação ao mercado, com um crescimento significativo de 77% na ocupação face ao trimestre anterior, mas continuamos com níveis de absorção muito baixos. O esforço cada vez maior das empresas em racionalizar os seus custos de ocupação nem sempre tem sido direccionado para a mudança de escritórios. Em termos macroeconómicos tivemos um 2º trimestre mais estável, com a previsão do cumprimento da meta estabelecida para o défice no 1º semestre, mas essa confiança foi agora abalada com os últimos anúncios políticos. Esperamos, ainda assim, que os níveis de ocupação de escritórios possam ficar entre 10 a 15% acima dos resultados do ano passado”, continua Pedro Lancastre.

E acrescenta: “A área de investimento está praticamente dependente dos investidores privados e family offices, os únicos que têm dado algum dinamismo ao mercado com compras pontuais dos melhores activos (escritórios e lojas). De resto é uma área que continua a ser muito afetada pela ausência dos operadores mais tradicionais, como os investidores institucionais tanto portugueses como estrangeiros, que neste cenário recessivo e com ausência de financiamento, não deverão voltar ao mercado tão cedo quanto seria desejável. Este cenário está contudo a proporcionar excelentes oportunidades de negócio. Os preços têm vindo a ajustar-se e os proprietários estão cada vez mais flexíveis nas condições quer para garantir a ocupação dos seus imóveis quer quando se trata de alienar ativos”.

De acordo com o relatório da Jones Lang LaSalle, a ocupação no mercado de escritórios cresceu 77% no 2º trimestre de 2012 face ao trimestre anterior, encerrando o semestre com uma absorção de 36.490 m², o que permitiu uma recuperação homóloga de 18%. A oferta estabilizou neste trimestre e nenhum novo edifício de escritórios foi colocado no mercado, o que resultou na estagnação da taxa de disponibilidade nos 12,00% e do stock de escritórios nos 4,5 milhões de m². Também as rendas  se mantiveram inalteradas desde o início do ano, oscilando entre os 18,5/m²/mês no Prime CBD e os 11,5€/m²/mês no Parque das Nações. As 10 maiores operações do semestre – no total de 14.517 m² - representam cerca de 40% da absorção semestral. Em termos de tendências para este segmento, a Jones Lang LaSalle frisa que os proprietários e promotores vão continuar a apostar na oferta de diversos tipos de incentivos – como a comparticipação de fit-out, a carência de rendas ou a possibilidade de rendas progressivas -  para manter e captar novos inquilinos, num cenário em que as empresas aproveitam o baixo ciclo do mercado para mudar de instalações com condições mais favoráveis ou para renegociar rendas.

O retalho continua a ser profundamente afetado pela redução do consumo, em resultado do aumento da taxa de desemprego e da diminuição do rendimento disponível das famílias. Os centros comerciais têm registado, em geral, quebras nas vendas, o que tem contraído a performance dos   lojistas e provocado o aumento da desocupação e rotatividade das lojas. Evidencia-se cada vez mais a diferença entre centros comerciais prime e secundários. Face a esta conjuntura, os lojistas tentam adequar a sua oferta às novas condições do mercado, com a introdução de novos conceitos. As rendas prime têm, assim, vindo a estabilizar nos centros comerciais e retail parks, mantendo-se nos 90€/m²/mês e nos 10€/m²/mês, respetivamente, no 2º trimestre.

O comércio de rua, foi uma vez mais, neste trimestre e à semelhança do que já havia acontecido no trimestre anterior, um segmento em contraciclo. As rendas prime mantêm-se niveladas com a dos centros comerciais, nos 90€/m²/mês, e a atividade de arrendamento de lojas nas principais artérias da cidade de Lisboa continuou bastante dinâmica. Pelo menos 12 novas lojas abriram neste trimestre, incluindo a entrada da Gucci em Portugal, com uma loja na Avenida da Liberdade, localização que recebeu também a Avenue. No Chiado e na Rua Augusta abriram lojas da Amorino, Perfumes e Companhia, e Salsa. Abriu também a Sebago na Avenida de Roma e A Padaria Portuguesa inaugurou uma nova loja na Graça, depois de abrir duas lojas no trimestre anterior também em Lisboa. Destaque para a zona do Príncipe Real, que tem vindo a emergir como um hot spot de lifestyle e comércio diferenciado, e que neste trimestre registou a abertura de espaços como Nuno Gama, American Vintage, Amélie au Theatre e Facto Royale. A Marella, do Grupo Max Mara, é a mais recente abertura na Rua Castilho. A Jones Lang LaSalle estima que o mercado de comércio de rua continue a evidenciar dinamismo ao longo do ano, com a abertura de novas lojas, quer de marcas já presentes em Portugal quer de novas marcas, que planeiam também entrar no formato de centro comercial.

O investimento, por seu turno, foi fortemente afetado pela conjuntura económica nacional e também pela imagem de Portugal no exterior, continuando a ser notável a falta de investidores estrangeiros no mercado. No 2º trimestre de 2012, o investimento em imobiliário não superou os 17 milhões de euros, recuando 59% face ao trimestre anterior, em que a atividade se tinha fixado em 42 milhões de euros. Os escritórios foram o setor mais dinâmico no investimento, concentrando 76% do volume transacionado. De acordo com a Jones Lang LaSalle, o setor do comércio de rua é um dos que apresenta maior potencial para o investimento, especialmente para investidores privados.  No que respeita as yields, mantêm a sua tendência de ajuste à conjuntura, registando uma subida de 25 pontos base no comércio de rua e no imobiliário industrial. Nos restantes segmentos, as yields estabilizaram, após o acerto entre o 2º semestre do ano passado e este 1º semestre. A prime yield mais elevada observa-se no imobiliário industrial (9,0%), seguindo-se os centros comerciais (8,5%). Os restantes segmentos analisados (escritórios, retail parks e comércio de rua) registaram uma yield prime de 7,5% no 2º trimestre de 2012.

De acordo com a Jones Lang LaSalle, as rendas prime deverão continuar estáveis nos segmentos analisados, embora com a diferença entre produtos prime e secundários a manter-se acentuada. As yields também deverão continuar a subir. Os segmentos de escritórios e de comércio de rua continuam a apresentar as melhores oportunidades, num mercado em que aumenta o número de investidores oportunísticos e os family offices e em que os vendedores começam a flexibilizar a sua postura negocial por necessidade de liquidez ou rotatividade de ativos. Além disso, a consultora considera ainda que o ajuste significativo dos preços do mercado tem resultado na emergência de excelentes oportunidades de promoção imobiliária, sobretudo na reabilitação urbana nas zonas antigas de Lisboa.

 

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Sobre a Jones Lang LaSalle
A Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) é uma empresa de serviços financeiros e profissionais especializados em imobiliário. A empresa disponibiliza serviços imobiliários integrados prestados por equipas de especialistas em todo o mundo para clientes que procuram obter valor acrescentado na promoção, na ocupação ou no investimento imobiliário. Com uma faturação global de 3,6 mil milhões de dólares em 2011, a Jones Lang LaSalle conta aproximadamente com 200 escritórios em todo o mundo, operando em mais de 1.000 localizações em 70 países. A Jones Lang LaSalle é líder da indústria imobiliária na prestação de serviços de gestão de propriedades e de instalações corporativas, com um portfólio de 195 milhões de m² geridos mundialmente. A LaSalle Investment Management, empresa da Jones Lang LaSalle a atuar na área de gestão de investimento, é uma das maiores empresas mundiais do sector, gerindo um dos leques mais diversificados de capitais imobiliários e sendo responsável pela gestão de uma carteira de ativos avaliada em mais de 47,2 mil milhões de dólares. Presente em Portugal desde 1997, a Jones Lang LaSalle conta com uma equipa pluridisciplinar composta por 55 profissionais, desenvolvendo a sua atividade nos mercados de escritórios e retalho, nas áreas de agência, investimento, corporate solutions, consultoria e avaliações, gestão, arquitetura e research.