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Lisboa

Ajuste nos preços dos imóveis poderá dinamizar mercado imobiliário português em 2013

Relatório da Jones Lang LaSalle revela que interesse dos investidores no imobiliário nacional poderá aumentar este ano. Na ocupação, o Comércio de Rua é o único setor em contra-ciclo.


​A Jones Lang LaSalle revelou as principais conclusões do seu relatório “Mercado Imobiliário 2012 – Perspetivas 2013”, que analisa a performance do mercado imobiliário português em 2012 e traça perspetivas para a sua evolução em 2013. 

Apesar de estimar que 2013 seja um ano muito semelhante ao ano passado, com uma tendência de contração transversal a todos os segmentos com exceção do comércio de rua, a Jones Lang LaSalle prevê que possa existir uma retoma da atividade no mercado de investimento imobiliário, como consequência do ajuste progressivo que se tem verificado no valor de venda dos ativos. De acordo com este relatório, os preços de venda dos imóveis portugueses estão cada vez mais ajustados à realidade do mercado, um fator que tem despertado interesse dos investidores. A maior flexibilidade dos proprietários, que muitas vezes necessitam de obter maior liquidez, e algumas alterações legais e fiscais de relevo são também fatores que podem aumentar a procura pelo imobiliário português já em 2013. 

Em termos de ocupação, o ano de 2013 também não deverá trazer grandes novidades em relação a 2012, sendo de esperar que se mantenham os baixos níveis de atividade quer nos escritórios quer nos centros comerciais​ (e outros conjuntos comerciais), com os promotores, ocupantes e retalhistas a manterem-se muito cautelosos nas suas decisões. O Comércio de Rua será, uma vez mais, a estrela do mercado, apresentando uma performance em contra-ciclo face ao resto do mercado. Este segmento tem registado maior procura por parte de lojistas, atraindo cada vez mais insígnias internacionais, e foi o único em 2012 a registar uma valorização das rendas praticadas. 

Pedro Lancastre, Diretor Geral da Jones Lang LaSalle Portugal, sublinha: “O ano de 2012 ficará positivamente marcado por algumas reformas e medidas importantes há muito esperadas no setor imobiliário, nomeadamente a nova lei do arrendamento urbano, que se espera traga novo dinamismo ao comércio de rua e ao mercado habitacional, e  também os Golden Visas, em relação aos quais existe uma grande expetativa e que poderão ter um impacto muito positivo no mercado. 

E acrescenta: “Em 2013, deverá continuar a registar-se a tendência que se iniciou em 2012, acentuando-se cada vez mais a diferença de valor entre o que é prime e o que não é, com os investidores, promotores e ocupantes a desvalorizarem, de forma por vezes arrasadora, aquilo que é secundário. Desta tendência, resultam, contudo, excelentes oportunidades de negócio para quem pode investir, já que, por um lado, podem negociar-se com pouca concorrência os melhores ativos a preços ajustados e, por outro, alguns ativos que ‘surgem logo a seguir ao prime’ estão a preços de oportunidade.” 

“Com os investidores institucionais internacionais atentos a esse fator, mas ainda à espera do melhor momento para voltar a entrar em Portugal, os privados e os family offices com liquidez das mais diferentes origens do globo, deverão continuar a ser os únicos a concretizar operações pontuais, mas apenas nos ativos prime com pouco risco associado”, conclui Pedro Lancastre. 

O relatório da Jones Lang LaSalle revela que o mercado de escritórios registou uma absorção de 102.000 m² em 2012. Apesar de evidenciar uma recuperação de 16% face ao ano passado, importa não esquecer que 2011 registou o nível de absorção mais baixo da última década (88 mil m²), pelo que a atividade em 2012 acabou por dar continuidade aos baixos níveis registados nos últimos 4 a 5 anos, longe da média anual de 175.000 m² que se registava antes de 2008. As estratégias de contenção de custos, a renegociação de rendas, a redução de espaços e a pequena dimensão das áreas médias ocupadas (metade das 185 operações em 2012 foram de áreas abaixo de 200 m²), marcaram o mercado  de escritórios durante 2012. A zona 3 (Nova Zona de Escritórios) foi a mais dinâmica em 2012 em termos de absorção (29.900 m²), descendo o Corredor Oeste para o segundo lugar (24.200 m²), zona esta que apresenta a maior taxa de disponibilidade (25,5%) do mercado. No final de 2012, o stock de escritórios ascendia a 4,53 milhões de m². Durante 2012 foram apenas inaugurados cerca de 22.000 m2 de escritórios e, para os próximos dois anos, está prevista a conclusão de quase 119 mil m², dos quais 48% são especulativos. A zona do Prime CBD concentra 23.600 m² desta nova oferta, registando, pela primeira vez em anos, um aumento significativo de oferta nova de qualidade, o que poderá ter um impacto em baixa nas rendas. A taxa de disponibilidade manteve a tendência de subida dos últimos anos, fixando-se nos 12,4% no final do ano. Para 2013, a consultora estima que a pressão sobre as rendas continue, bem como a concessão de incentivos por parte dos proprietários, mantendo-se igualmente a tendência de ocupação de áreas mais pequenas. 

Na área de retalho, o facto de não terem existido inaugurações de centros comerciais em 2012 é, de acordo com este relatório, indiciador do estado do mercado, que sofreu um impacto direto e imediato das medidas de austeridade implementadas, com redução do consumo e a consequente quebra nas vendas. O setor do retalho evidenciou, uma vez mais, a existência de duas realidades diferentes: o prime e o secundário, com os consumidores a concentrarem-se mais na oferta prime de retalho, relegando os centros comerciais de segunda linha para uma situação mais delicada em termos de sustentabilidade. O comércio de rua, apesar de evidenciar performances distintas também a este nível, é a exceção neste segmento, continuando a recuperar da estagnação que persistiu durante anos. Nas zonas prestigiadas de Lisboa, como o Chiado e a Avenida da Liberdade, o comércio de rua continuou a destacar-se pelo forte dinamismo. As marcas de luxo são as grandes impulsionadoras deste crescimento, devido também ao aumento de turistas que visitam Portugal, nomeadamente vindos de países emergentes. Também as insígnias mass market e de posicionamento médio-alto se mostraram dinâmicas, procurando garantir espaços no formato de comércio de rua. A zona do Príncipe Real, com moda alternativa, a Baixa, com moda mass market, e o Terreiro do Paço, com restauração e turismo, destacaram-se também neste segmento em 2012. Marcas como a Stivali, a Gucci, a Miu Miu, a Officine Panerai, a Marella, a Globe, a Tous, a Amélie au Theatre, uma loja Nuno Gama, a Godiva ou a Zara Home foram algumas marcas a abrirem lojas de rua ao longo do ano passado. Em 2013, o comércio de rua deverá manter-se dinâmico e já está anunciada a abertura das lojas da Max Mara e da Cartier, entre outras. Nos centros comerciais, só são esperadas aberturas em 2014, nomeadamente do Évora Shopping, com 16.500 m² em Évora, e do Alegro Setúbal, que resulta da expansão do Centro Comercial Jumbo Setúbal. Em termos de rendas, o comércio de rua foi o único, em 2012, a registar crescimento, com um aumento dos valores prime de 85€/m²/mês para 90€/m²/mês. Nos centros comerciais, as rendas não apresentaram descidas significativas nos empreendimentos prime, fixando-se os valores prime nos 85€/m²/mês, uma tendência que se deve sobretudo ao ajuste dos proprietários aos tempos que correm, mais do que propriamente à falta de procura. Os retail parks mantiveram valores de renda estáveis em tornos dos 9€/m²/mês. O aparecimento de mais complexos comerciais, num mercado em que o stock atual ascende 3,6 milhões de m² de ABL, terá de ser de projetos diferenciados, que inovem, para poder captar um consumidor que é cada vez mais exigente. 

No setor de investimento, o relatório dá nota de que o volume transacionado em 2012 ascendeu a apenas 125 milhões de euros, o valor mais baixo desde que há registo. Este agravamento é explicado pela falta de credibilidade no país, que afastou os investidores institucionais e pela escassez de financiamento interno, que bloqueou a atividade de grande parte dos investidores nacionais. As operações mais significativas foram realizadas por investidores privados sem necessidade de alavancagem, que procuraram ativos bem localizados, com contratos de longa duração e inquilinos sólidos. O investimento internacional representou 44% do investimento total, sendo que os investidores brasileiros e espanhóis dominaram este setor, com 27% e 16% do total, respetivamente. O setor dos escritórios foi o mais procurado, com 82% do volume transacionado. No setor de retalho, as transações limitaram-se ao comércio de rua, que continua a atrair privados de pequena dimensão. À exceção deste último segmento, as yields continuaram em pressão, subindo em todos os setores e zonas do mercado, com um crescimento entre 50 a 100 pontos base face a 2011. Para 2013, ainda que não se espere uma alteração expressiva das condições do mercado, a Jones Lang LaSalle prevê que algum dinamismo possa ser gerado no mercado pelo ajustamento dos valores de venda dos ativos, embora a pressão das yields e das rendas se deva manter. Os investidores privados com capitais próprios e os investidores oportunísticos continuam a olhar para Portugal, que começa agora, também, a recapturar a atenção de alguns investidores institucionais. De acordo com a Jones Lang LaSalle, investidores institucionais oriundos do Canadá, EUA, Índia, Singapura e Austrália são alguns dos que estão a preparar investimentos no Sul da Europa, nomeadamente em Portugal, Espanha e Itália. 


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