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Lisboa

Imobiliário português deverá sofrer ajustamentos em 2009

Jones Lang LaSalle Portugal divulga relatório «Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009»


A Jones Lang LaSalle Portugal divulga hoje as principais conclusões do relatório «Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009», revelando que, em 2009, o mercado imobiliário português deverá ser alvo de ajustamentos e de uma readaptação por parte dos players relativamente às suas estratégias, sendo de prever que continue a ser afectado pelas actuais condições conjunturais.

Manuel Puig, Director Geral da Jones Lang LaSalle Portugal, afirma: “O ano de 2009 tem trazido, até à data, mais do mesmo. O sector continua, tal como em 2008, a deparar-se com as restrições no crédito, com a reduzida actividade transaccional, com a queda de valores e de confiança, e a adopção de uma estratégia de «wait and see». Contudo, no decorrer do ano, os players que estiverem posicionados para adoptar uma visão de médio prazo e com acesso a capital, poderão começar a tirar vantagem de todo um conjunto de oportunidades que surgirão, resultado da queda de preços que deverá continuar a fazer-se sentir em 2009”.

“Em suma, 2009 será um ano de viragem, de repensar estratégias, politicas, procedimentos, de procura oportunidades e ultrapassar obstáculos”, conclui Manuel Puig.
De acordo com a consultora, os diversos segmentos de mercado deverão ajustar-se às novas condições de mercado com intensidades diferenciadas, embora seja denominador comum uma tendência para o abrandamento da actividade e para a cautela dos players.

O mercado de escritórios deverá registar um abrandamento de procura face a 2008, tendo em conta uma atitude mais ponderada e uma maior demora nas decisões das empresas que procuram espaços, dado o cenário económico e a preocupação com os custos. Associada a um aumento da oferta, que se estima possa, nos próximos dois anos, ascender a 198.300 m² num total de 21 projectos, a Jones Lang LaSalle estima que possa vir a verificar-se um aumento da taxa de disponibilidade. Este aumento deverá ser mais evidente em algumas zonas do mercado lisboeta, como é o caso das zonas do Parque Nações e do Corredor Oeste, onde o volume de nova oferta prevista é de maior escala.

O mercado de retalho, por seu turno, também continuará a ser afectado pelos efeitos da crise económica e pela consequente redução do poder de compra, factores que têm influenciado os planos de expansão dos lojistas. Contudo, dada a sofisticação deste mercado a nível europeu, continuará a ser encarado, no contexto internacional, como um mercado atractivo para a implantação de novos lojistas.
 
Da parte da oferta, a cautela é a nota dominante. Apesar da previsão de 56 novos projectos comerciais —entre centros comerciais, retail parks e outros formatos de retalho com licença comercial — , num total de aproximadamente 1.370.000 m² de nova ABL, não será de esperar que todos venham a ser concretizados, podendo ser adiados ou mesmo cancelados, à semelhança do que tem vindo a verificar-se desde final do ano passado. Calcula-se que cerca de 330 mil m² de ABL foram já adiados ou cancelados pelos promotores desde final de 2008. A falta de financiamento e as dificuldades sentidas na comercialização deverão continuar a influenciar a decisão de lançamento de novos projectos. O comércio de rua deverá continuar a dinamizar-se, atraindo cada vez mais lojistas.

O mercado de logística deverá manter uma performance semelhante à de 2008, sendo evidente a preferência dos promotores pelo pré-arrendamento e a cautela no lançamento de projectos especulativos, dado ser um mercado fortemente dependente do contexto económico.

No mercado de investimento, o sector mais afectado pela crise, o ano de 2009 deverá continua a ser difícil. A falta de liquidez, as dificuldades de financiamento e o desajustamento dos preços à realidade actual do mercado serão factores marcantes em 2009. Contudo, é de prever que o decréscimo no volume de investimento seja menor comparativamente ao sentido em 2008, tendo em conta a descida das taxas de juro e o ajustamento dos preços nos imóveis. O interesse dos investidores estará focado em mercados maduros, transparentes, estáveis e que ofereçam activos prime com inquilinos de qualidade e contratos de arrendamento fortes.
 
Mercado Imobiliário em 2008

Escritórios registam a melhor performance de sempre
O mercado de escritórios de Lisboa registou, em 2008, a melhor performance de sempre, com uma absorção total próxima dos 233.000 m², num crescimento de cerca de 16% face ao ano anterior. Este resultado foi, contudo, influenciado por uma única operação – o arrendamento de 62.000 m² no Parque das Nações pelo Estado – que representou 27% do total do take up. A taxa de disponibilidade de espaços desceu para os 7,05%, face a um stock de 4.278.000 m² de ABL no final do ano. Em 2008, foram concluídos 82.154 m² de novos escritórios e a renda prime no mercado foi de 21€/m²/mês, apresentando um ligeiro aumento (+2%) face ao valor observado no ano anterior. As zonas 3, 5 e 6 foram as mais dinâmicas ao longo de 2008, totalizando, entre si, 76% do volume de escritórios absorvidos no período, numa área de 176.000 m².
 
Retalho cresceu 325.000 m²

O mercado de retalho continuou a apresentar dinamismo em 2008, registando a inauguração de 9 centros comerciais e 3 retail parks, num total de aproximadamente 325.000 m² de nova ABL. A zona Centro e a zona do Grande Porto foram as protagonistas do ano, concentrando 43% e 34%, respectivamente, da área inaugurada e sendo palco das duas maiores inaugurações em 2008: o Palácio do Gelo (73.500m² de ABL), na Região Centro, e o Mar Shopping, promovido pelo Grupo InterIkea em Matosinhos (Grande Porto), com 103.500m² de ABL, ambos comercializados pela Jones Lang LaSalle. No final do ano, o stock de retalho em Portugal ascendia a 3.100.000 m² de ABL, com uma densidade média de 232m² de ABL de centros comerciais (não incluindo outros formatos de retalho) por cada 1.000 habitantes.
 
Imobiliário Industrial & Logístico mantém-se estável

Ao longo de 2008, o mercado logístico português registou um nível de procura estável, com as empresas de distribuição a liderarem. Apesar dos operadores logísticos revelarem maior apetência por espaços de maior dimensão, a nota dominante no mercado continua a ser pela procura de espaços de pequena dimensão. As zonas em redor de Lisboa são o principal alvo da procura, embora as regiões de Alcochete e do Montijo tenham vindo a ganhar uma importância crescente, com uma oferta qualificada e moderna. Existem aproximadamente 610.000 m² de áreas disponíveis neste mercado, que se estima corresponderem a uma taxa de disponibilidade de 20%.
 
Investimento caiu 46%

O segmento de investimento foi um dos mais penalizados pelo actual contexto económico, registando uma queda de 46% face ao volume transaccionado em 2007. O mercado de investimento imobiliário em Portugal encerrou o ano de 2008 com um total de 637 milhões de euros transaccionados, dos quais 60% corresponderam a operações no mercado de escritórios e de hotelaria, este último palco de uma única operação de 180 milhões de euros. A queda foi especialmente sentida no mercado de retalho, que viu o valor no investimento reduzir 3,5 vezes face ao ano anterior. Não obstante o decréscimo, o mercado imobiliário nacional continuou a ser apelativo para os investidores internacionais, que absorveram 75% do volume movimentado durante o ano.