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Lisboa

Investidores imobiliários voltam ao mercado português

Jones Lang LaSalle sublinha revitalização do mercado imobiliário no Market Pulse Portugal do 1º semestre de 2013


​A Jones Lang LaSalle acaba de divulgar o seu mais recente Market Pulse Portugal, referente ao 1º semestre de 2013, um documento onde analisa a performance semestral dos segmentos de investimento, retalho e escritórios. No relatório, a consultora sublinha que o mercado imobiliário nacional está a ganhar um novo impulso, sobretudo motivado pelo setor do investimento, que registou na primeira metade do ano um volume transacionado (€150 milhões) superior a todo o ano de 2012 (€125 milhões) e que tem vindo a atrair o crescente interesse dos investidores. 

De acordo com a consultora, verifica-se, desde o início do ano, um manifesto interesse por parte dos investidores em comprar ativos imobiliários em Portugal, o que será, em grande parte, uma reação ao ajustamento de preços que se tem vindo a fazer sentir nos imóveis disponíveis no mercado. A Jones Lang LaSalle acredita que o segundo semestre deverá dar continuidade a esta tendência, verificando-se mesmo um aumento de atividade no mercado de investimento imobiliário português. A origem do investimento, que se manteve especialmente concentrada nos investidores nacionais durante esta primeira metade do ano, deverá também ser mais diversificada, com vários investidores estrangeiros a manifestarem interesse em adquirir imóveis em Portugal. Estes investidores têm sido de diversa natureza, incluindo players institucionais, fundos de investimento, familly offices ou investidores privados. 

Pedro Lancastre, Diretor-Geral da Jones Lang LaSalle Portugal, começa por explicar que ”o 1º semestre de 2013 trouxe sinais que podemos considerar animadores para o mercado imobiliário. Todo o percurso que temos construído internacionalmente parece agora começar a dar frutos. Sentimos desde há alguns meses um maior interesse de diversos investidores internacionais em imóveis portugueses, investidores que se tinham afastado do nosso mercado pelo risco que este apresentava, tendo em conta a reputação do país nos mercados financeiros e o facto de ter sido intervencionado pela Troika. As condições para começarmos a pensar numa recuperação parecem estar agora criadas e estamos muito confiantes de que a segunda metade do ano trará melhores notícias para o setor imobiliário e indicadores mais fortes do que os observados no ano passado”. 

E acrescenta: “Obviamente que a estabilidade política e a inversão do agravamento da economia são condições essenciais para que a recuperação possa iniciar-se, já que em termos de produto imobiliário existem excelentes oportunidades, com ativos de grande qualidade, alguns deles com um ajuste de preços considerável, e com um bom potencial de retorno. Estamos num “buyers market”, com condições de compra muito atrativas e isso começa a ser percebido por muitos investidores internacionais, que se tinham afastado de Portugal e querem agora voltar”.

No investimento imobiliário, as transações na primeira metade do ano totalizaram os €155 milhões, mais 24% do que as operações concluídas em todo o ano de 2012 (€125 milhões). Ainda que esta performance tenha sido positivamente influenciada pela compra de 50% do CascaiShopping pelo Sierra Fund, é notório que os investidores voltaram ao mercado português e estão a comprar imóveis, esperando-se que a atividade no 2º semestre seja superior à do semestre que terminou em junho. O retalho foi a classe de ativos mais dinâmica, com 82% do volume transacionado no semestre, com especial dinamismo dos investidores nacionais, que protagonizaram três compras de referência, nomeadamente do Hipermercado Continente Lamego, do Pingo Doce Linda-a-Velha e da Loja Nike Store, na Rua Garrett. Nota ainda de destaque para os Golden Visa, que têm captado investimento internacional maioritariamente chinês, mas também brasileiro, russo e indiano. Neste nicho, os investidores chineses demonstram preferir as aquisições de imóveis habitacionais nas zonas centrais de Lisboa, como o Chiado, o Príncipe Real ou a envolvente à Avenida da Liberdade, o Parque das Nações, e as zonas de Cascais e Estoril, estas últimas devido à proximidade ao mar e à qualidade dos empreendimentos promovidos nos últimos anos. Destaque para as vendas de diversos edifícios para reabilitação no centro de Lisboa a investidores oriundos da China no semestre em análise. A Jones Lang LaSalle revela também que, face a este cenário mais positivo, as yields se mantiveram estáveis no semestre em quase todos os sectores e zonas, após um ano de subidas consecutivas.

No retalho, continuou a evidenciar-se a diferença entre o segmento de centros comerciais e o do comércio de rua, este último a manter uma boa capacidade de atração de investimento, com diversas marcas internacionais de luxo a mostrarem interesse em ter uma representação em Portugal e o ritmo de abertura de lojas a manter-se consistente. As marcas Marina Rinaldi e A. Lange & Sohne abriram na Avenida da Liberdade, que acolheu já no 2º semestre a Max Mara e a Cartier. A marca Havaianas chegou ao Chiado, e o Príncipe Real, uma zona que tem estado a emergir, contou também com diversas aberturas desde o início do ano. Já os centros comerciais, principalmente os secundários, continuam a ser negativamente influenciados pela quebra nas vendas, e mantém-se em 2013 a inexistência de novas aberturas, estando apenas prevista para 2014 a chegada de novos shoppings ao mercado num total de cerca de 108 mil m² de área bruta locável, nomeadamente o Alegro Setúbal, o Évora Shopping e o Dolce Vita Braga. As rendas prime no retalho mantiveram-se inalteradas no semestre, com o comércio de rua (90€/m²/mês) a gerar rendas mais elevadas do que os centros comerciais (85€/m²/mês). A única exceção foram os retail parks, que evoluíram positivamente de 9€/m²/mês no 2º semestre de 2012 para os 9,5€/m²/mês no 1º semestre de 2013, mas tal deve-se apenas à performance do Sintra Retail Park, que tem tido procura a rendas superiores e que faz uma diferença acentuada face às restantes unidades. 

Os escritórios registaram, no 1º semestre, um desempenho menos favorável do que em igual período de 2012, com uma absorção de aproximadamente 25.900 m², ou seja, 28% menos do que no 1º semestre de 2012 e 63% menos do que no 2º semestre de 2012. Este mercado continua a ser muito afetado pela incerteza que domina as perspetivas económicas de curto-prazo, com apenas 16% da área arrendada no semestre a ser gerada pela entrada de novas empresas no mercado de Lisboa. Os ocupantes continuam muito sensíveis aos custos e analisam as suas opções de forma muito conservadora e cautelosa, o que conduz muitas vezes à renegociação de rendas ou à mudança de instalações para áreas mais pequenas. As zonas do Parque das Nações e do Corredor Oeste foram as mais dinâmicas, com 23% e 20%, respetivamente, da ocupação no semestre, mas são também as que observam maiores taxas de disponibilidade (13,6% e 27,2%, respetivamente). Já as rendas prime mantiveram-se estáveis, com o Prime CBD a fixar a renda em 18,5€/m²/mês. O Parque das Nações foi a única exceção, com um ajuste de -3,7% na renda prime para os 13€/m²/mês. No total, o mercado de Lisboa conta agora com um stock de cerca de 4,5 milhões de m², dos quais 599.000 m² se encontram disponíveis para arrendamento, traduzindo, assim, uma taxa de disponibilidade de 13,2% no final do semestre. Esta taxa manteve a tendência de subida dos últimos anos, embora a nova oferta se tenha mantido em níveis relativamente baixos, com a conclusão de 14.000 m² de escritórios no 1º semestre, relativos a dois edifícios: o Restelo Business Centre e o Liberdade 225. Até ao final de 2013 são esperados mais 83.500 m² de novos escritórios, mas cerca de metade desta área diz respeito à nova sede da Polícia Judiciária. Os restantes 50% são sobretudo especulativos (i.e., sem inquilinos garantidos à partida), mas são projetos maioritariamente localizados em zonas prime, nas quais a oferta de espaços de qualidade se tem apresentado escassa. 

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