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Lisboa

Armazéns construídos à medida impulsionam promoção de imobiliário logístico na Europa

De acordo com o research da Jones Lang LaSalle


​A atividade de promoção nos principais mercados logísticos europeus tem registado uma tendência de crescimento ao longo dos últimos trimestres, atingindo o seu nível mais elevado desde os mínimos alcançados em 2008. Contudo, o research desenvolvido pela Jones Lang LaSalle revela que, embora os volumes de promoção tenham aumentado, o tipo de projetos atualmente promovidos é bastante diferente do que aconteceu no anterior ciclo de mercado. 

Promoção especulativa reduzida

Antes de 2008, a promoção com uma forte componente especulativa trouxe um elevado fluxo de novos espaços para o mercado e resultou no crescimento dos volumes de oferta. Contudo, na atualidade, a promoção está a ser impulsionada pelos projetos desenvolvidos à medida (build-to-suit) ou desenvolvidos pelo proprietário-ocupante (owner-occupier). Dos cerca de 7 milhões de m² de espaços de logística em construção na Europa, a Jones Lang LaSalle estima que mais de um terço está a ser construído pelos proprietários-ocupantes, enquanto que cerca de 55% do pipeline está já pré-arrendado. 

“A promoção especulativa totaliza cerca de 10% de toda a área em promoção, o que totalizava cerca de 700.000 m² no início deste trimestre. Mais de metade desta área – 400.000 m² - está concentrada em Moscovo e São Petersburgo, nos quais as taxas de disponibilidade estão perto de 0%. Por isso, o efeito líquido nos níveis de oferta continua a ser bastante limitado”, disse Philip Marsden, Director, Pan EMEA Industrial Capital Markets na Jones Lang LaSalle.

“Os volumes reduzidos de nova oferta concluída, associados a uma procura forte ao longo dos últimos 3 anos levaram à diminuição de espaços modernos com disponibilidade imediata para os níveis mais baixos da última década”, disse ainda Philip Marsden.

As melhorias no crescimento económico e no sentimento de mercado – e a baixa disponibilidade de espaços – estão a encorajar alguns promotores a voltarem ao modelo de promoção especulativa. Contudo, a Jones Lang LaSalle estima que a escala que esta atividade possa vir a atingir não deverá ter um impacto significativo no aumento da oferta no curto e médio prazo. 

Procura para edifícios de grande dimensão

A forte atividade de promoção de projetos à medida e de projetos desenvolvidos pelo proprietário-ocupante está, em parte, a ser motivada pela procura para instalações de grande dimensão, incluindo a procura por parte de retalhistas que estão a expandir os canais de distribuição dos seus serviços online e multicanal. Muitas destas instalações envolvem edifícios de grande dimensão (100.000 m² ou mais) e que estão muitas vezes localizados em zonas de distribuição não-core e que disponibilizam terrenos de grande dimensão, uma força de trabalho significativa e competitiva e eventualmente assistência financeira.

Alguns exemplos de unidades deste tipo atualmente em construção incluem um centro de processamento de encomendas online para a Amazon em Nord Pas-de-Calais (França) com quase 100.000 m²; e três centros de distribuição na Alemanha: 175.000 m² para o livreiro Koch Neff Volckmar (KNV) em Erfurt, 150.000 m² para o retalhista alimentar EDEKA em Lauenau perto de Hanover e 75.000 m² para a Zalando em Mocnhengladach.
 

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