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Lisboa

Mercado imobiliário português deverá iniciar retoma em 2014

Depois de um 4º trimestre de 2013 bastante dinâmico e de indicadores económicos em crescimento, a JLL acredita que este ano marcará o início da recuperação do mercado


​O ano de 2014 deverá marcar o início da recuperação do mercado imobiliário português, invertendo o ciclo descendente que se tem vindo a fazer sentir quase de forma transversal a todos os segmentos desde 2009. Esta é uma das principais conclusões do estudo “Mercado Imobiliário Português 2013 – Perspetivas 2014”, divulgado pela JLL Portugal. A evolução positiva da economia portuguesa associada à recuperação dos principais indicadores do mercado imobiliário, permitem antever um ano positivo para Portugal neste setor e em todos os seus segmentos. Durante 2013, esta retoma foi já visível em alguns mercados, nomeadamente na área de investimento e no comércio de rua.
 
Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL, sublinha: “iniciámos o ano de 2014 da mesma forma que fechámos 2013, ou seja com um ambiente de negócios muito mais positivo do que aquele que vivemos nos dois anos anteriores. Este otimismo é sólido, influenciado quer pela melhoria dos indicadores económicos e imobiliários na Europa quer dos nacionais, os quais começaram a inverter no segundo semestre de 2013 e abriram 2014 com a mesma tendência positiva”.
 
E acrescenta: “as vendas a retalho estão a crescer, o desemprego a baixar, o PIB a subir e o turismo em Portugal também a subir, existindo ainda alguns sinais de que o financiamento bancário está a regressar, pelo menos para os ativos prime. A adicionar a tudo isto, já se nota o impacto que a reforma da lei do arrendamento urbano está a ter no mercado imobiliário, com a reabilitação urbana na ordem do dia. Sentimos na pele Portugal a mudar, no bom caminho e com o nosso imobiliário a contribuir de uma forma muito decisiva”.
 
O Investimento foi um dos mercados mais beneficiados por esta viragem, transacionando 300 milhões de euros em 2013 e mais que duplicando o volume registado no ano anterior (128 milhões de euros). O ano foi marcado pelo regresso dos investidores estrangeiros, cujo peso aumentou de 45% em 2012 para 70% em 2013, pelo que se espera que as yields possam descer gradualmente para ativos de primeira linha, invertendo a tendência de subida sentida desde 2007. Esta situação já teve impacto no último trimestre do ano passado, com a compressão de 25 a 50 pontos base nas prime yields de escritórios (7,75%), centros comerciais (7,75%) e comércio de rua (7,00%). Os ativos de retalho dominaram as transações em 2013 (50% do investimento), num mercado agora caracterizado pela diversidade de perfis de investidores, com operações concretizadas por privados, family offices, investidores institucionais alemães, mais oportunisticos ou mais conservadores, entre outros. As expectativas apontam para um crescimento contínuo em 2014, embora seja notório um novo paradigma, especialmente no que toca à alocação de capital, atualmente dominada pelo recurso a capitais próprios. É igualmente esperado o reforço do dinamismo por via do programa de atribuição dos Golden Visa, que em 2013 gerou investimento de 270 milhões de euros em imobiliário, efetuado maioritariamente por investidores chineses.
 
Nos escritórios, o ano de 2013 foi marcado pela fraca atividade no mercado de Lisboa, atingindo-se os níveis de absorção mais baixos desde que há registo (77.800 m²), embora o último trimestre tenha já evidenciado sinais de recuperação. Estima-se que estes níveis, historicamente baixos, tenham marcado o fim de um ciclo descendente que se prolonga desde 2009. As perspetivas de crescimento económico para 2014 e a redução do desemprego fazem antever melhorias neste segmento, ainda que estas venham a registar-se de forma gradual, com as empresas a aliviarem os seus planos de contenção de custos e a recuperarem as suas estratégias imobiliárias, há muito em stand-by. Para já, e com um stock de 4,55 milhões de m², o mercado tem vindo a limitar a entrada de nova oferta (com 34.600 m² lançados no mercado em 2013), muito abaixo da média dos últimos dez anos (61.500 m²).
 
Quanto à taxa de disponibilidade, o ano encerrou nos 13,2%, que embora tenha descido 20 pontos base no último trimestre, em termos anuais aumentou 0,8%. As rendas acabaram por descer na reta final do ano, influenciadas pelos fracos níveis de ocupação e pelos elevados níveis de disponibilidade. A renda prime reduziu dos 18,5 euros /m²/mês para os 18,25€/m²/mês, refletindo também o aumento significativo de oferta de qualidade no Prime CBD.
Durante os anos de crise, a redução do rendimento das famílias teve impacto direto no níveis de consumo e consequentemente registaram-se quebras significativas nas vendas do comércio a retalho. Os operadores concentraram-se nos melhores ativos e localizações, levando o mercado de retalho português a apresentar  duas realidades distintas: o Prime e o Secundário.
 
No entanto, ao longo de 2013, sentimos que o cenário começou a melhorar ligeiramente. O Indicador do Volume de Negócios do Comércio a Retalho inverteu a tendência de queda, apresentando crescimentos anuais
positivos durante o ano que passou, e vários retalhistas retomaram os seus planos de expansão, ainda que muito criteriosos na seleção dos seus espaços.
 
Apesar dos centros comerciais continuarem a ser o destino preferido de compras dos portugueses, o comércio de rua continua a exibir um dinamismo sólido e a atrair mais consumidores e retalhistas. O ano de 2013 foi de consolidação nas principais zonas de Lisboa. A Avenida da Liberdade bateu o recorde em termos de aberturas, recebendo 10 novas lojas de marcas reconhecidas. Esta localização é definitivamente a morada de eleição para as marcas de luxo em Portugal, sendo que a Cartier, a Max Mara, a Michael Kors ou a Fancy são algumas das lojas que se abriram no ano passado. No Chiado, a diversidade é a nota dominante, com marcas mass market e premium a conviver com marcas de luxo. O Príncipe Real tem vindo também a emergir como zona para o comércio alternativo, destacando-se a abertura da galeria comercial Embaixada em 2013.
 
No mercado dos centros comerciais não se registam novas inaugurações desde 2011, estando prevista a próxima abertura de um centro comercial ainda este ano, nomeadamente o Alegro Setúbal, que resulta da ampliação da galeria comercial do hipermercado Jumbo na cidade de Setúbal. Incluindo este, estão atualmente em construção ou em fase avançada de pré-comercialização apenas 3 projetos, que totalizam 148.000 m² de ABL e que serão inaugurados entre 2014 e 2016. Nos centros comerciais, as rendas prime situam-se em 85€ /m²/mês, menos 5,5% do que em 2010 e 2011. Já no comércio de rua, as rendas mantiveram-se nos 90€/m²/mês na Rua Garrett e cresceram 5 euros na Avenida da Liberdade, para os 75€/m²/mês. As expectativas para a evolução do mercado de retalho são mais animadoras do que em 2013, considerando a retoma  da economia nacional e do consumo privado, embora uma vez mais os complexos secundários tenham maior dificuldade em sentir esse impacto, mais notado nos centros comerciais prime e no comércio de rua, antecipa a JLL.
 
A consultora evidencia ainda o movimento de reabilitação urbana que tem vindo a dinamizar o mercado imobiliário português, com um forte desenvolvimento de projetos em 2013 nas principais cidades portuguesas, e especialmente em Lisboa e Porto. De acordo com a JLL, existe procura e o enquadramento legal foi melhorado, fatores que permitem acreditar que estão criadas as condições para o sucesso da reabilitação urbana em Portugal, a que espera que se junte em breve a capacidade de financiamento dos projetos com qualidade e viabilidade. 
 
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