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Lisboa - Londres

Abrandamento do crescimento das yields de escritórios na Europa pode indiciar recuperação da confiança?

Jones Lang LaSalle divulga European Office Yields do 1º trimestre de 2009


A média ponderada das prime yields de escritórios na Europa cresceu cerca de 20 pontos base para os 6,0%, entre o 4º trimestre de 2008 e o 1º trimestre de 2009, revelando um ligeiro abrandamento do ritmo de crescimento trimestral anterior, tendo em conta o movimento de 50 pontos base entre os 3º e 4º trimestres de 2008. Os resultados foram revelados pela Jones Lang LaSalle no seu Q1 2009 European Office Yields Report. O mesmo documento refere que o intervalo de yields na Europa continuou a expandir-se quer entre os mercados mais maduros e os emergentes, quer entre os diferentes mercados maduros.

A Jones Lang LaSalle defende que alguns mercados, principalmente os mais maduros onde foram registadas correcções acentuadas de preços, estão já próximos das prime yields máximas do ciclo actual, e espera que muitos destes mercados alcancem esse ponto até ao final do ano, incluindo Londres e Paris. As yields podem mesmo crescer de forma marginal em alguns casos.

No caso de Lisboa, as prime yields do mercado de escritórios cresceram cerca de 25 pontos base no trimestre, enquanto que, em termos homólogos, esse crescimento terá sido de 100 pontos base, uma performance em linha com os principais mercados analisados.

Na perspectiva de Tony Horrell, Head de European Capital Markets da Jones LangLaSalle, “a ideia de que alguns mercados estão próximos do tecto máximo a nível das prime yields é amplamente baseada na melhoria do sentimento dos compradores para os produtos de melhor qualidade, sendo que, para muitos investidores, as yields alcançaram um nível no qual se sentem confiantes para concluir transacções. Da mesma forma, muitos investidores procuram assegurar os melhores activos antes do final do ciclo do mercado, no pressuposto de que estas operações devem tipicamente ter lugar antes que os mercados iniciem a sua recuperação”.

Petra Blazkova, Associate Director e parte do European Research da Jones Lang LaSalle, comenta: “Nos principais mercados da Europa Ocidental, começam agora a observar-se sinais de estabilização das prime yields de escritórios, à medida que a confiança começa a melhorar. Em toda a região, o ritmo do movimento de crescimento das yields abrandou no 1º trimestre de 2009 e, em muitos mercados, as yields permaneceram estáveis neste período (25 mercados de um total de 44 analisados assistiram a yields estáveis no trimestre), apesar deste comportamento se verificar na sequência de correcções acentuadas de preços no final de 2008 e, em alguns casos, ser baseado no sentimento face a um baixo volume de negócios” .

Os mercados alemão e italiano continuaram a apresentar alguns dos menores crescimentos das prime yields registados desde o início do ciclo de declínio do mercado, crescendo em torno dos 50 a 60 pontos base em termos homólogos no 1º trimestre de 2009. Todos os mercados da Alemanha permaneceram estáveis em termos trimestrais, o mesmo se verificando em Roma, enquanto que Milão cresceu apenas 15 pontos base. Bucareste, Dublin, Moscovo e São Petersburgo assistiram ao maior crescimento das yields em termos trimestrais, com variações de 50 pontos base.
A melhoria do sentimento dos investidores é mais óbvia no
mercado central de Londres, onde começou a assistir-se a um crescimento da actividade transaccional e a um maior nível de procura. As prime yields na City de Londres permaneceram estáveis no trimestre, tendo contudo crescido 125 pontos base em termos homólogos. Já no West End Londrino, o movimento foi de 25 pontos base em termos trimestrais e de 100 pontos base na variação homóloga. O único mercado a registar compressão de yields foi Edimburgo, onde as quedas foram de 25 pontos base, apesar de ser sido influenciado pelo contexto particularmente negativo no trimestre anterior, quando as yields haviam crescido 100 pontos base face ao trimestre anterior. 

Apesar da actividade transaccional ter crescido de forma marginal em Londres, permaneceu reduzida no resto da Europa e os valores das prime yields são agora, em muitos casos, sustentados sobretudo no sentimento do mercado e não nas evidências da actividade transaccional. Os investidores internacionais estão, actualmente, centrados em mercados maduros mais líquidos como Londres e Paris e em negócios entre os 30 e os 70 milhões de euros, embora, na City de Londres, se tenha vindo a verificar uma procura de negócios de maior dimensão.

Tony Horrell acrescentou: “Apesar da melhoria do sentimento em alguns mercados, o capital está agora a procurar uma definição mais rigorosa de activo prime, considerando não apenas o edifício de melhor qualidade na melhor localização, mas também alargado a imóveis com contratos de arrendamento a longo-prazo e inquilinos de renome. Num cenário de descida de rendas, os investidores estão conscientes de que é necessária cautela na atribuição de preços em activos com rendas acima do mercado. As yields continuam a crescer e numa escala alargada no que diz respeito aos produtos de segunda linha, e enquanto assistimos a uma procura hesitante para universos reduzidos de activos prime, estamos também a assistir a uma escassez de procura para esse leque de produtos secundários.”
E conclui: “Até que a confiança no mercado e na economia esteja de volta e aumente a disponibilidade de crédito, os investidores activos continuarão a seleccionar apenas os melhores activos e esperam grandes descontos para os produtos em segundas localizações, com contratos de arrendamento de menor duração e sem inquilinos de renome”.