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Lisboa

Investimento imobiliário em Portugal em ativos de rendimento no 1º trimestre de 2014 foi exclusivamente de origem internacional

Retalho foi o alvo preferido dos investidores, revela a JLL na sua mais recente publicação sobre o mercado imobiliário


​A JLL acaba de divulgar o seu mais recente Market Pulse, referente ao comportamento do mercado imobiliário português no 1º trimestre de 2014. A consultora revela que o investimento imobiliário está em rota de crescimento, registando um total de 28 milhões de euros transacionados em ativos de rendimento no nosso país, um volume exclusivamente assegurado por investidores de origem internacional. O retalho foi o principal alvo dos investidores, captando 79% do volume de investimento. Os escritórios concentraram 21%, embora este peso traduza a venda de um só edifício.

Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL Portugal, destaca que “desde meados do ano passado que se tem assistido a um crescente interesse por parte dos investidores estrangeiros em adquirir ativos imobiliários em Portugal. Este interesse é muito diversificado, quer na sua proveniência, quer no tipo de produto que é procurado. Os 28 milhões de euros de imobiliário de rendimento traduzem um valor ainda tímido face aos negócios de grande volume que estão em perspetiva, mas é natural que assim seja nos primeiros meses do ano.”

E acrescenta: “O mercado imobiliário nacional está muito mais dinâmico e não é só no investimento. Também a procura de escritórios revelou sinais de recuperação neste trimestre e no retalho a nota é igualmente de maior otimismo. A recuperação dos indicadores económicos e as projeções positivas para a evolução da Economia têm sido determinantes para esta dinamização do mercado imobiliário. Agora que o programa de resgate financeiro está oficialmente terminado, esperamos que a estabilidade entretanto alcançada possa continuar a garantir uma performance de crescimento ao imobiliário”.

No mercado de investimento, o comércio de rua é um  dos alvos preferenciais dos investidores, com as lojas arrendadas a marcas reconhecidas na Avenida da Liberdade e no Chiado a registarem uma procura bastante ativa. Um dos exemplos de transações neste segmento foi a venda por 6,6 milhões de euros a um familly office espanhol da futura loja da Ermenegildo Zegna, no número 177 da Avenida da Liberdade, uma operação intermediada pela JLL.
Adicionalmente, a procura por centros comerciais está também a reemergir, uma tendência visível, para já, no aumento das posições dos atuais proprietários, como a compra dos restantes 50% do CascaiShopping pelo Sierra Fund (2013) e de operações semelhantes para o Albufeira Shopping e Continente de Portimão, pelo Sierra Portugal Fund. A par do investimento em ativos de rendimento e adicionalmente ao volume dos 28 milhões de euros transacionados nesse âmbito, é de evidenciar ainda a crescente dinamização do investimento no mercado residencial, incluindo apartamentos turísticos e a compra de edifícios para reabilitar. O programa dos Golden Visa tem sido um dos principais impulsionadores deste mercado. Com todo o processo de redinamização do mercado de investimento, as yields inverteram a tendência dos últimos anos, iniciando um percurso de descida. Com exceção dos retail parks, todos os segmentos apresentaram, no 1º trimestre, yields mais baixas do que em igual período do ano passado, com as maiores descidas a ocorrerem nos escritórios do prime CBD (- 75 pontos base para os 7,25%) e nos centros comerciais e comércio de rua, ambos com descidas também de 75 pontos base para os 7,25% e os 6,75%, respetivamente.

O mercado de escritórios começa também a refletir a evolução positiva da conjuntura económica. A absorção de 17.258 m² registada no 1º trimestre de 2014 representa um aumento de 42% face ao mesmo período do ano passado, sendo que 55% desta área é garantida pela entrada de novas empresas no mercado ou pela expansão de área. Espera-se que 2013 – que registou a atividade de ocupação de escritórios mais baixa da década - tenha marcado o final do ciclo de queda iniciado em 2009. Neste trimestre, a procura continuou a ser dominada pelos espaços de pequena dimensão, com áreas médias arrendadas de 274 m². O Parque das Nações, com 38%, e o Corredor Oeste, com 26%, foram as zonas mais dinâmicas no trimestre em termos de absorção, o que se deve sobretudo ao ajuste de preços e à elevada oferta de espaços modernos e de qualidade que estas zonas oferecem. Sinal de recuperação é também a tendência de estabilização da taxa de disponibilidade, que se manteve nos 13,2% no trimestre. As rendas prime mantiveram-se inalteradas durante os três primeiros meses do ano face ao trimestre anterior. No prime CBD a renda é de 18,25 euros/m²/mês, mas continua pressionada em baixa devido ao aumento de disponibilidade de espaços de qualidade ao longo do último ano e meio. Desde o início do ano apenas foi concluído, em Abril, o edifício Duarte Pacheco 7, com 16.750 m2.  Até ao final do ano, são esperados mais 23.900 m² de escritórios distribuídos por 3 edifícios, mas todos têm ocupação garantida pelos respetivos proprietários. O stock de escritórios é atualmente de 4,55 milhões de m², dos quais 601.233 m² se encontram disponíveis.

No 1º trimestre de 2014, o comércio de rua continuou a dominar a atividade no retalho, mantendo o seu percurso de crescimento. Em Lisboa, as marcas de luxo continuam a intensificar a procura de lojas na Avenida da Liberdade e, depois de 10 novas aberturas em 2013, outras sete marcas de referência internacional deverão abrir espaço nesta artéria em 2014. No Chiado, o ritmo também se mantém ativo, mas a procura vem essencialmente das marcas mass market e premium. Já no Porto, a Rua de Santa Catarina continua a registar uma procura saudável, mas a zona dos Clérigos é atualmente o destino mais trendy.  Este dinamismo no comércio de rua deve-se, por um lado, ao fulgor da procura, mas também reflete os efeitos positivos da alteração da lei do arrendamento. Nos empreendimentos comerciais, as vendas começaram finalmente a evidenciar sinais de melhoria e este tem sido um dos segmento onde mais se tem procurado um equilíbrio entre a oferta e a procura, com o reajustamento de ambas as partes. Do lado da oferta, nos últimos dois anos não foi inaugurado nenhum novo equipamento e só no final deste ano é esperada a abertura de um centro comercial, nomeadamente o Alegro Setúbal, que resulta da ampliação do antigo Jumbo de Setúbal e totaliza uma ABL de 41.400 m². O pipeline de novos projetos permanece reduzido. O projeto da Inter IKEA, em Loulé, com cerca de 90.000 m² de ABL, tem inauguração prevista para 2016, estando o Évora Shopping e o Espaço da Porta Nova (ex Dolce Vita Braga) sem data prevista de abertura. As rendas evidenciam este cenário, com a renda prime no comércio de rua a crescer  cerca de 5% para os 95€/m²/mês, enquanto que nos centros comerciais se manteve estável nos 85€/m²/mês. Nos retail parks, as rendas subiram também cerca de 5% para os 10€/m²/mês, embora seja uma subida influenciada apenas pela boa performance do Sintra Retail Park.