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Lisboa

Mercados imobiliários africanos aceleram reformas de transparência

África subsaariana lidera melhorias de transparência no índice global de imobiliário corporativo


​Nos mercados em que a transparência melhora e abunda, seguem-se, quase sempre, fluxos de investimento imobiliário e mudanças no mercado. Esta tendência chegou finalmente a uma das últimas fronteiras do imobiliário terciário: a África Subsariana, que concentra cinco dos 10 lugares dianteiros no que respeita o maior avanço em termos de transparência do mercado imobiliário​. Classificam-se nesse ranking o Quénia, Gana, Nigéria, Zâmbia e Mauritânia. E, com uma maior afluência de ocupantes corporativos, as economias de maior crescimento desta região estão a captar cada vez maior interesse do imobiliário global.

A nível global, os principais indicadores de melhoria de transparência incluem:

• O reconhecimento por parte do Governo de que uma baixa transparência afeta o investimento e a qualidade de vida

• Maior mediatização das questões relacionados com a corrupção, escândalos e acidentes de construção

• Um aumento no investimento estrangeiro impulsionado por mercados imobiliários mais fortes

• As expectativas da Geração Y, que têm trazido questões de partilha de dados e práticas de sustentabilidade para a agenda

De acordo com a edição de 2014 do relatório bi-anual Global Real Estate Transparency, divulgado pela JLL e pela LaSalle Investment Management, os países da África Subsaariana estão numa fase ainda bastante inicial de construir e reformar as suas infraestruturas da indústria de imobiliário comercial. Mas a sua resposta aos interesses externos coloca, contudo, alguns dos seus países entre os que mais evoluíram face a inquéritos anteriores, como já tinha acontecido com os países MIST (México, Indonésia, Correia do Sul e Turquia), que dominaram o Top 10 global em 2012, ou os BRIC (Brasil, Rússia, Índia e China) que se destacaram em 2010.

“Os países que mais evoluem em cada ciclo estão geralmente relacionados com as vagas de investimento direto estrangeiro (IDE), à medida que os investidores abrem caminho para a realização de reformas a nível de transparência e porque os Governos rapidamente percebem que uma baixa transparência desencorajará um investimento sustentado e continuado” disse Jeremy Kelly, Diretor de Global Research na JLL. “O Quénia é um ótimo exemplo. No último ano, dispararam os projetos de IDE e não foi por coincidência que este país deu o maior salto em termos de transparência da  indústria imobiliária este ano”.

O Quénia deu início a uma série de melhorias infraestruturais na indústria imobiliária, incluindo na informatização dos registos prediais, melhores análises e pesquisas do mercado imobiliário, e a introdução de um enquadramento de REITs para o país. Estas medidas levaram o Quénia para a 55ª posição no Índice de Transparência face à 67ª que ocupava em 2012.

Países com maior evolução em termos de transparência (2012-2014)

Países com maior evolução em termos de transparência.jpg
Fonte: JLL. LaSalle Investment Management

Portugal tem vindo também a subir no ranking em termos da transparência do mercado imobiliário. O país situa-se em 2014 na 23ª posição do Índice de Transparência do Imobiliário a nível global, evoluindo face à 28ª posição que ocupava na edição anterior (2012), mantendo–se na categoria de “Transparente” (só superada pelos países que ocupam os 10 primeiros lugares deste Índice, os quais são classificados como de “Elevada Transparência”). De acordo com o estudo, Portugal exibiu em 2014 melhorias bastante razoáveis, tendo em conta que o país foi fortemente afetado pela crise financeira, o que limitou a sua capacidade de evoluir em termos de transparência, particularmente dado que a escassez de atividade de investimento reduziu a quantidade de informação disponível sobre transações. 

Pedro Lancastre, director geral da JLL Portugal, considera “O facto de Portugal ser um país cada vez mais transparente em termos de imobiliário é uma excelente notícia para os investidores internacionais. Este é um resultado que nos deixa muito satisfeitos, sobretudo numa altura em que o país está a recuperar da crise e a melhorar a sua imagem no exterior. Creio que as reformas introduzidas na Economia e no setor da Banca, aliada ao facto da atividade de investimento ter iniciado um percurso de recuperação, foram importantes para a subida no índice. A introdução do programa de Golden Visa permitiu também abrir o mercado a novas fontes de capital global”. 

O catalisador estrangeiro

Quer em África quer noutros mercados, a atividade estrangeira é um fator chave para a melhoria da transparência do mercado. Na América Latina, por exemplo, uma maior evolução foi conseguida na Colômbia e no Peru, que são alvos preferenciais para o investimento imobiliário internacional. O progresso está, em geral, a decorrer a um ritmo lento – ainda que positivo – noutras partes do mundo. Na região Ásia-Pacífico, nenhum dos mercados regionais integra a lista dos 10 países com maior evolução este ano, quando em 2012 haviam sido três. Isto deve-se especialmente às melhorias limitadas na disponibilidade de dados de mercado e ao lento progresso nas políticas reformistas. “O mesmo se aplica a outros países que integram a lista e que registaram maior evolução em ciclos anteriores, como a Turquia, a África do Sul, o Dubai ou a Polónia, apesar de as razões para tal variarem consideravelmente”, disse Craig Plumb, Head de Research da JLL na região MENA. “Na Polónia, o ritmo mais lento de alterações na transparência pode ser atribuído ao facto de muitos investidores estrangeiros demonstrarem estar, em geral, satisfeitos com o atual nível de transparência, enquanto que na região MENA, os sinais promissores de reforma antes da crise financeira global não foram mantidos no mesmo ritmo, com a exceção notável do Qatar”.

Apenas um número reduzido de mercados registou um agravamento efetivo a nível de transparência, entre os quais a Ucrânia, o que evidencia o facto da incerteza política poder rapidamente minar os níveis de transparência.

Incentivar a inovação

Contudo, a relação entre a sofisticação do mercado e as mudanças em termos de evolução positiva não podia ser mais evidente do que no “top tier” que lidera o Índice de Transparência. Os mercados de “Elevada Transparência” assistiram ao tipo de reformas que podem impulsionar outros países a saltar da categoria de “Baixa Transparência” para a etapa de “Semi-Transparência” por muitos anos. Como resultado, o progresso no extremo de “Elevada Transparência”, que continua a ser dominado pelos mercados anglófonos, resume-se, em grande parte, à inovação e ao desenvolvimento tecnológico, incluindo iniciativas de partilha de dados.

“Este tipo de inovações serão catalisadores críticos de mudança na evolução da transparência imobiliária. Podemos contar com isso, dado que a revolução da informação digital está a ser impulsionada por uma geração jovem, hiperligada, sedenta de informação e com elevada mobilidade profissional”, conclui Jacques Gordon, Global Strategist da LaSalle Investment Management. franja

Mercados imobiliários mais transparentes do Mundo em 2014

Mercados imobiliários mais transparentes do Mundo em 2014​.jpg

Sobre o Global Real Estate Transparency Index da JLL (Trad. Livre: Índice Global de Transparência no Imobiliário)

O Índice Global de Transparência no Imobiliário, pulicado pela primeira vez em 1999, baseia-se na conjugação de dados quantitativos de mercado e informação reunidos através de um inquérito na rede global de negócio da JLL e da LaSalle Investment Management. Para cada mercado, é avaliado um total de 115 fatores individuais, através de recolha de dados e questões, respondidas pelas equipas locais de research em colaboração com líderes de negcio. Estes 115 fatores são agrupados em 13 áreas temáticas, as quais são ainda integradas em cinco sub-categorias do Índice: a) medição da performance; b) “fundamentals” do mercado; c) governança e informação financeira disponibilizada quer de veículos cotados quer não cotados; d) processos regulatórios e legais; e) processo de transações.

É criado um índice composto para cada mercado através das pontuações ponderadas resultantes desses 115 fatores. Estas pontuações variam numa escala de 1.0 a 5.0. Um país ou mercado com uma pontuação perfeita de 1.0 tem uma transparência total do imobiliário; um país com uma pontuação de 5.0 tem uma opacidade total em termos do imobiliário. Os países e mercados estão classificados num dos cinco níveis de transparência,: Elevada Transparência, Transparência, Semi-Transparência, Baixa-Transparência e Opacidade.

Para os investidores, este índice configura-se como uma ferramenta de gestão de risco, oferecendo informação comparativa de múltiplas geografias, facilitando, assim, estratégias de investimento global e regional sustentadas e seleção de alocação por país. O índice permite aos ocupantes corporativos avaliar de forma mais eficiente diferentes ambientes operacionais imobiliários em todo o mundo. Os mercados transparentes permitem uma comparação facilitada dos custos de ocupação; disponibilizam mais opções para ações estratégicas (por exemplo, a execução de sale & leasebacks); e aumentam a eficiência de transações e de gestão de instalações.​