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Lisboa

Mercado de investimento imobiliário português encerra semestre nos €119 milhões com investidores mais confiantes e a exigirem menor retorno


​A JLL acaba de divulgar o seu mais recente Market Pulse, referente ao comportamento do mercado imobiliário português no 2º trimestre deste ano. De acordo com a consultora, o mercado de investimento imobiliário português  manteve o dinamismo iniciado no final do ano passado, com €119 milhões transaccionados nos primeiros seis meses do ano, €90 milhões dos quais durante o 2º trimestre. Além de manter bons níveis investimento, o mercado português está a reconquistar de forma mais expressiva a confiança dos investidores imobiliários, que exigem agora retornos menores para os seus investimentos, com as yields a descerem entre 100 e 50 pontos base em praticamente todos os segmentos no 2º trimestre.

Pedro Lancastre, diretor geral da JLL Portugal, considera que “esta é a prova de que o mercado português se mantém uma boa aposta para os investidores, com níveis crescentes de procura para produtos de investimento. Mostra também que os investidores estão a recomeçar a olhar para o mercado com estratégias não tão imediatistas e tipicamente de investimento oportunístico, e mais com uma perspetiva de médio-prazo. Acresce que, ao longo dos dois últimos anos, o mercado ganhou maior exposição internacional, captando investidores de novas nacionalidades, além das que tradicionalmente já investiam em Portugal”.

“Os níveis de confiança mais elevados também já se refletem na atividade ocupacional, quer de escritórios quer de retalho, mantendo-se a trajetória ascendente na procura de espaços.
Podemos dizer que as perspetivas para o mercado imobiliário português este ano são bastante positivas e parecem indicar que o ciclo de queda chegou ao fim. Contudo, o comportamento da economia vai ser determinante e apesar dos indicadores mais importantes estarem a evoluir positivamente, a confiança internacional no país exibe ainda alguma volatilidade e é crucial continuar a consolidar a imagem externa do país”, termina Pedro Lancastre.

O estudo da JLL mostra que as yields exigidas pelos investidores em imobiliário português apresentaram no 2º trimestre do ano uma descida generalizada face ao mesmo período do ano passado, atingindo menos 100 pontos base nos escritórios no Prime CBD (7,00%) e no comércio de rua em Lisboa (6,5%), que registam as yields mais baixas. À exceção dos escritórios no Corredor Oeste (10,0%) e dos retail parks (9,00%), cujas yields se mantiveram inalteradas e são as mais elevadas, todos os restantes segmentos registaram contração das taxas de retorno exigidas pelos investidores face ao passado, evidenciando descidas entre 50 a 100 pontos base. Os escritórios foram os ativos mais procurados, concentrando 69% do volume semestral e 75% do trimestral, sobretudo devido à compra da sede da EDP no Marquês de Pombal, no 2º trimestre. No semestre, o retalho movimentou €18 milhões, com as unidades de retalho alimentar e lojas de rua bem localizadas a liderar as preferências. Destaque ainda para o setor industrial, que assistiu à venda de um armazém no valor de €8 milhões. Os investidores estrangeiros, especialmente os oriundos da China, EUA, Espanha e Brasil, voltaram a dominar as compras de imóveis de rendimento (80% do volume semestral), abrangendo desde investidores privados e Family Offices a fundos institucionais. A JLL sublinha ainda que, fora deste volume analisado para o investimento em imobiliário comercial de rendimento (€119 milhões), a habitação tem captado níveis de investimento muito elevados, sobretudo devido ao programa do Golden Visa. Este programa tem contribuído também para a reabilitação urbana da cidade de Lisboa. Promotores nacionais e de origem chinesa têm liderado a compra de edifícios para reabilitação quer para habitação quer para apartamentos turísticos.  
A trajetória ascendente continua também a verificar-se no mercado de escritórios de Lisboa, cuja absorção no 1º semestre (41.020 m²) cresceu 61% face ao período homólogo. No 2º trimestre, foram ocupados 23.800 m² de escritórios, ou seja, mais 78% do que no trimestre homólogo e mais 36% do que no trimestre anterior, um dinamismo que reflete já a mudança de estratégia das empresas, que procuram agora efetivamente mudar de instalações e não apenas ter um comparável para a renegociação de rendas. No semestre, o CBD foi o mais procurado (31%), seguido do Parque das Nações (27%) e do Corredor Oeste (19%). Esta última zona continua, ainda assim, a exibir a maior taxa de disponibilidade (26%), bastante acima dos 13,3% do total do mercado no final do 2º trimestre. As rendas mantiveram-se estáveis em termos trimestrais, mas continuaram a descer face ao trimestre homólogo, sendo a maior descida (-9,1%) observada no Corredor Oeste. No final do 2º trimestre, a renda prime em Lisboa era de 18,25€/m²/mês, e a JLL estima que os valores continuem para já a manter-se pressionados em baixa, voltando ao crescimento no próximo ano. Em termos de nova oferta, até final do ano deverão ainda surgir no mercado 23.900 m² de escritórios distribuídos por 3 novos edifícios, mas todos serão ocupados pelos respetivos proprietários.

No retalho, o comércio de rua mantém-se como o segmento mais dinâmico e os centros comerciais, apesar de liderarem a preferência dos consumidores portugueses, continuam sem registar aberturas. Esta realidade, verificada ao longo dos últimos dois anos, deverá alterar-se ainda em 2014, com a inauguração do Alegro Setúbal, que resulta da ampliação do antigo Jumbo desta cidade, totalizando 41.400 m² de ABL. No comércio de rua em Lisboa, a Avenida da Liberdade, a Rua Castilho, o Chiado, a Baixa e Príncipe Real são destinos preferidos dos lojistas, posicionando-se para perfis diferenciados de consumo (luxo, preminum, trendy, mass market e alternativo, respetivamente), mas a zona do Cais do Sodré está também a emergir. Na Avenida da Liberdade, cerca de 20 novas lojas reforçam a oferta em 2013 e 2014. No 2º trimestre, entre as principais abertura de comércio de rua em Lisboa contam-se a Skunkfunk, Lisbon Lovers e Mikels no Chiado; o espaço do Nuno Gama, no Príncipe Real; e a Tricana na Avenida da Liberdade. Este formato é agora líder em termos de rendas, com um valor prime de 90€/m²/mês, o que compara com os 85€/m²/mês registados nos centros comerciais no 2º trimestre. Nos retail parks, as rendas prime situam-se em 10€/m²/mês. Mantendo-se inalteradas face ao trimestre anterior nos três segmentos, as rendas de retalho subiram, no entanto, em termos homólogos, no comércio de rua (6,0%) e nos retail parks (5,0%), diz a JLL.