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Lisboa

Investimento imobiliário em Portugal cresce 130% para os 715 milhões de euros

JLL apresenta dados preliminares da performance do mercado imobiliário português em 2014


O investimento em imobiliário comercial em Portugal terá atingido os €715 milhões em 2014, de acordo com as previsões apontadas pela consultora imobiliária JLL no seu mais recente Market Pulse, relatório que apresenta os dados preliminares da performance do mercado imobiliário português no 4º trimestre de 2014. Este volume representa um crescimento de 130% face ao investimento concretizado em 2013 (€312 milhões) e equipara-se aos níveis registados em 2008 e 2010, de respetivamente €704 milhões e €760 milhões.

Nos mercados de ocupação o ano foi também de acentuada retoma de acordo com a JLL, que estima um crescimento da absorção de escritórios entre os 30% e os 40% e a entrada de um total de mais de 30 novas lojas nas principais zonas de comércio de rua em Lisboa.

Para Pedro Lancastre, diretor geral da JLL Portugal, “o volume de investimento no total de 2014 de €715 milhões confirma uma retoma plena do mercado imobiliário nacional e da sua projeção internacional, já que a quase totalidade deste volume foi transacionado por investidores estrangeiros. 2015 terá tudo para dar sequência a este crescimento e poderá ser mesmo um ano recorde em termos de investimento, tendo em conta algumas operações de grande dimensão que estão a ser negociadas e que não foram concretizadas em 2014. Os preços competitivos aliados a rentabilidades elevadas e às perspetivas de melhoria das condições económicas vão continuar a estar na base da aposta que os investidores fazem em Portugal. Contudo, já começa a assistir-se a alguma escassez do lado da oferta em termos de adequação aos requisitos da procura, pelo que a “pequena” dimensão do nosso mercado poderá limitar uma retoma que poderia ser ainda mais expressiva”.

Quanto aos mercados de ocupação, Pedro Lancastre comenta que “o ano de 2014 foi a confirmação da inversão do ciclo de queda nos escritórios e consolidou o percurso de crescimento do comércio de rua, com muita procura por parte de lojistas e consumidores. Quer para os escritórios quer para o retalho, as expectativas são otimistas, prevendo-se que a tendência de crescimento tenha vindo para ficar”.

No segmento de investimento imobiliário (o qual considera apenas imóveis de rendimento), a JLL destaca que 86% do volume investido ao longo do ano é de origem estrangeira, com investidores oriundos de várias partes do globo, incluindo China, EUA, Reino Unido, Brasil, Espanha e também Rússia. Os chineses estão entre os mais dinâmicos, que para além do sector residencial e reabilitação (fora do volume registado), compram também edifícios de escritórios com rendimento e bem localizados, alguns do quais com necessidade de obras de modernização.

Confirmando a diversidade que se sente no mercado, também as classes de investidores é variada, com players que vão desde os investidores privados e Family Offices aos fundos institucionais. Os primeiros investem tipicamente volumes mais reduzidos, pelo que apresentaram uma quota de 17% enquanto que os segundos, com tickets muito mais elevados, representaram uma quota de 75% do volume total investido. Em 2014 foram investidos cerca de €715 milhões em imobiliário comercial, com algumas operações de relevo a voltarem a ter lugar no mercado. Entre estas, destacam-se cinco negócios, dos quais os seguintes três foram assessorados pela JLL: um portefólio de imóveis, maioritariamente de logística e retalho, detido pela ESAF; os edifícios da EDP situados no Marquês de Pombal, adquiridos por um fundo institucional americano; e um portefólio de supermercados Pingo Doce adquiridos por um fundo francês. As outras duas transações de relevo concretizadas em 2014 incluem a venda do outlet Freeport e do centro comercial Alegro Alfragide.  O retalho foi, à semelhança do que é o histórico tradicional do mercado português, a principal classe de investimento, com 58% do volume transacionado no ano, seguindo-se os escritórios, com 26%, e o imobiliário industrial e de logística, com um peso de 15%. Face a este cenário de uma procura dinâmica, as yields registaram uma descida acentuada ao longo do ano de forma generalizada, com contrações que chegam a atingir os 175 pontos base desde o pico registado durante 2013. A prime yield dos escritórios no Prime CBD é agora de 6,5%, enquanto que no comércio de rua de Lisboa atingiu os 6,0%, o que compara com 7,75% e 7,0% no final de 2013. Nos centros comerciais e retail parks as yields encontram-se nos 6,5% e nos 7,75%, respectivamente e no sector de logística a taxa de rentabilidade prime está também nos 7,75%.

Depois de um ano que tocou mínimos históricos, o mercado de escritórios registou uma rota de crescimento consistente ao longo de 2014 e deverá ter encerrado o ano com uma absorção de espaços entre os 100.000 m² e os 110.000 m², o que traduzirá uma melhoria que poderá variar entre os 30% e os 40% face aos 77.800 m² arrendados em 2013. Estes níveis de ocupação refletem um aumento dos níveis de confiança das empresas e consequentemente uma mudança nas estratégias imobiliárias das mesmas, que aproveitam assim o momento ainda favorável ao inquilino para se instalarem em escritórios de qualidade superior, melhor localizados e em condições que poderão deixar de ser tão vantajosas já durante este ano. Contudo, a área média das transacções, até final de Novembro, foi de 415 m², em linha com a média registada em 2013 (418 m²). O Corredor Oeste foi a zona mais dinâmica em termos de absorção (cerca de 30% da atividade), seguindo-se o Parque das Nações e o CBD, com quotas de 24% e 20% respetivamente. A taxa de disponibilidade deverá fechar abaixo dos 13% o que revela uma ligeira descida face ao ano anterior (13,2%). Nesta perspectiva, o ano deverá arrancar com uma área disponível de cerca de 590.000 m² num stock total que ascende a 4,56 milhões de m². Em termos de nova oferta, ao longo de 2014 foram apenas concluídos 2 novos edifícios com um total de 20.750 m². Logo no primeiro trimestre de 2014 foi concluído o Edifício Duarte Pacheco 7, o qual foi desenvolvido especulativamente, mas cujos 16.750 m² de ABL foram rapidamente ocupados. No final do ano foi concluída a obra de modernização do edifício Liberdade 194, que será ocupado já em Janeiro, pelo proprietário – a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Durante 2015 deverão surgir no mercado 32.200 m², distribuídos por 4 edifícios, dos quais dois, com um total de 11.100 m² serão desenvolvidos especulativamente. Assim a maioria da nova área que surgir em 2015 é para ocupação do proprietário, o que significa que, no médio prazo, deverá sentir-se falta de edifícios novos e de qualidade no mercado. As rendas mantiveram-se inalteradas no último trimestre de 2014, chegando ao final do ciclo de queda, pelo que em alguns edifícios podemos assistir a um crescimento moderado já a partir deste ano. O Parque das Nações deverá ser a primeira zona a inverter esta tendência, devido à reduzida disponibilidade de espaços e aos bons níveis de procura. A renda prime no mercado de escritórios de Lisboa é de 18,25€/m²/mês.

No mercado de retalho, o comércio de rua continua muito dinâmico na abertura de novas lojas, formato que é impulsionado quer pelas novas tendências nos hábitos de consumo dos portugueses quer pelo crescimento do mercado turístico, já que muitos lojistas, nacionais e internacionais, procuram lojas de rua que permitam maior proximidade com os consumidores estrangeiros. Em Lisboa, a Avenida da Liberdade, muito associada ao luxo, e o Chiado, considerado a zona trendy, continuam a dominar como destinos consolidados. No 4º trimestre de 2014 marcas como a Boss, a Hacket, a Fendi Casa Collection, a Benefit Cosmetics e a Guess abriram portas nestas artérias. Já no Porto, a Rua de Santa Catarina mantém-se como principal eixo de comércio, mas a zona dos Clérigos é uma das que mais tem ganho relevância, especialmente devido à galeria de lojas reunidas no Passeio dos Clérigos. A Pinko, por exemplo, elegeu este destino para abrir a sua primeira loja em Portugal. Ainda assim os empreendimentos comerciais mantêm-se na preferência dos portugueses, mas a maturidade deste mercado e a crise nacional e internacional levaram a uma diferença substancial na performance de unidades prime e secundárias, situação que deverá manter-se a médio-prazo. Depois de quase 3 anos sem inaugurarem empreendimentos comerciais, abriu no 4º trimestre o Alegro Setúbal, com uma ABL de 44.000 m² em resultado da expansão da antiga galeria do Centro Comercial Jumbo em Setúbal. O pipeline de novos centros comerciais continua bastante reduzido e até final de 2016 está apenas prevista a abertura do projeto promovido pela IKEA Centres em Loulé, que contará com 90.000 m² de ABL.

Os centros comerciais Évora Shopping e o Espaço Porta Nova (ex Dolce Vita Braga), apesar de estarem numa fase avançada de desenvolvimento, não têm data prevista de abertura. Em 2014, as rendas prime registaram um percurso de crescimento no comércio de rua enquanto que nos centro comerciais mantiveram-se estáveis. No Chiado subiram para os €110/m²/mês, na Avenida da liberdade para os €85/m²/mês e na Baixa (Rua Augusta) para os 60€/m²/mês, enquanto que nas zonas da Rua Castilho e no Príncipe Real mantiveram-se nos 45€/m²/mês e 35€/m²/mês, respetivamente. Nos centros comerciais e retail parks mantiveram-se nos 85 euros/m²/mês e 10€/m²/mês, respetivamente.