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Lisboa

Vítima ou Vilão? O papel do imobiliário nos ciclos de mercado

À medida que a economia global ganha um novo dinamismo após a Grande Crise Financeira, o Fórum Económico Mundial e a JLL analisaram a dinâmica dos preços dos ativos imobiliários


​É necessário desenhar um conjunto de estratégias que permitam limitar os danos económicos e sociais que os ciclos imobiliários poderão causar, defende um estudo realizado pela JLL em conjunto com o Fórum Económico Mundial. O documento analisa em profundidade a volatilidade do mercado imobiliário, descrevendo as políticas necessárias para gerir e, eventualmente, limitar esses danos. 

Designado “Emerging Horizons on Real Estate – An Industry Initiative on Asset Price Dynamics” (trad. livre: “Horizontes Emergentes no Imobiliário – Uma Iniciativa da Indústria sobre a Dinâmica de Preços dos Ativos”), este estudo explica que os ciclos imobiliários são geralmente desencadeados por choques exteriores ao setor imobiliário tais como a desregulação financeira, alterações nos regulamentos de investimentos internacionais ou eventos políticos. E, uma vez ocorridos estes choques, os mercados imobiliários acabam muitas vezes por disseminar os seus efeitos junto de outros setores da economia, já que:

  1. O imobiliário é transversal a todo os setores económicos, e com uma ligação especialmente forte ao setor financeiro.

  2. Ser proprietário de imóveis implica um compromisso financeiro de longo-prazo e revertê-lo pode ter custos bastante elevados.

  3. O imobiliário residencial tem uma forte influência no rendimento das famílias e, consequentemente, no consumo e no emprego.

De acordo com o relatório, o caráter cíclico é algo inerente ao setor imobiliário. Enquanto a procura de espaço de escritórios, retalho ou industrial pode evoluir rapidamente, a construção de nova oferta é geralmente medida em anos, e não em meses. Assim, é necessário distinguir entre aquilo que é o caráter cíclico natural do setor e os ciclos extremos que podem conduzir à degradação da riqueza financeira e social.

“A nossa análise mostra que, embora tenha estado envolvido na maioria dos ciclos financeiros ocorridos no mercado ao longo do último século, o setor imobiliário não foi o seu causador”, diz Collin Dyer, CEO da JLL e Chair do projeto Steering Comittee for the Asset Price Dynamics. “Compreender o papel desempenhado pelo imobiliário nestes ciclos evidencia a necessidade de os setores financeiro e imobiliário trabalharem juntos para, no futuro, atenuar os impactos negativos na volatilidade dos preços dos ativos”.

Destacando diversas políticas que podem ter um impacto profundo na regularidade e amplitude dos ciclos imobiliários, o relatório reparte essas políticas em três grandes grupos:

  • As ferramentas de política monetária podem ser ajustadas para aumentar as taxas de juro e abrandar o crescimento do crédito que impulsiona muitos ciclos de mercado. Mas a política monetária é muitas vezes encarada como um instrumento contundente, com impacto em todos os setores da economia, e que pode muitas vezes entrar em conflito com outros objetivos da política económica, tais como um crescimento económico forte e o aumento do emprego.

  • As políticas macro prudenciais são concebidas para acompanhar e gerir a vitalidade, solidez e vulnerabilidades do sistema financeiro como um todo, desenvolvendo uma perspetiva mais abrangente ao invés de simplesmente se focar, de forma individual, em cada um dos bancos e instituições financeiras. Entre os exemplos de políticas macro prudenciais incluem-se a limitação gradual do crescimento do crédito durante a retoma do mercado e a exigência aos bancos para que criem reservas adicionais de capital que os protejam em caso de novas crises ou quedas do mercado.

  • Os fundamentos micro-económicos dos mercados desempenham um papel importante na moderação dos futuros ciclos de mercado. Entre os exemplos incluem-se regimes ágeis de planeamento urbano, políticas flexíveis para lidar com os ativos financeiros tóxicos e leis de proteção ao consumo dissuasoras da concessão irresponsável de crédito à habitação pelos fornecedores de crédito hipotecário. Como salientou Luci Ellis, Head of Financial Stability Department, Reserve Bank of Australia, no prefácio do relatório, “os pormenores institucionais nacionais têm importância”.

O relatório sublinha que, se os ciclos imobiliários podem ter custos económicos e sociais, também as políticas desenvolvidas para os limitar apresentam custos. Aumentar as taxas de juro para “arrefecer” um boom imobiliário eminente pode ter como consequência uma desaceleração de toda a economia, conduzindo a um crescimento económico lento e a um declínio no investimento.

“Os decisores políticos têm como desafio fazer a distinção entre aqueles que são os ciclos benignos, os quais são caraterística inevitável dos mercados imobiliários, e os eventos que podem levar a uma degradação de riqueza e à turbulência económica”, afirmou David Rees, JLL Research Director e autor do relatório. “Os ciclos imobiliários têm custos e benefícios, tal como as opções políticas. Precisamos de compreender melhor estas métricas se queremos prestar uma melhor assessoria aos decisores políticos”.

“A Crise Financeira Global veio expor falhas em muitas entidades públicas e privadas e serviu como alerta para os reguladores de mercado e para o setor imobiliário em particular”, disse Collin Dyer. “Como setor, precisamos de ser muito mais pró-ativos a comunicar a nossa realidade à banca e aos reguladores a nível global, nacional e local. Dos resultados deste relatório faz parte um compromisso por melhor informação de mercado, por uma melhor análise de mercado e por uma maior comunicação entre os setores imobiliário e financeiro.”

O estudo “Emerging Horizons on Real Estate – An Industry Initiative on Asset Price Dynamics” foi apresentado na cimeira anual do Fórum Económico Mundial em Davos-Klosters. A JLL e o Fórum definiram um corpo extensivo de pesquisa com o apoio de um painel internacional de especialistas académicos, representantes dos bancos centrais, reguladores de mercado e operadores imobiliários, de modo a analisar o perfil histórico e as causas por detrás dos ciclos do mercado imobiliário.