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Lisboa

Nível recorde de investimento imobiliário contribui para o crescimento económico

Research da JLL revela que à medida que o investimento imobiliário regressa aos níveis pré-recessão, 50% do volume total continua a estar concentrado em 30 cidades a nível mundial


​A análise das principais cidades para investimento imobiliário continua a evidenciar o contributo do imobiliário para o sucesso das cidades emergentes e consolidadas em todo o globo. De acordo com research da JLL (NYSE:JLL), o investimento imobiliário direto total deverá ter atingido os US$ 700 biliões em 2014, voltando aos níveis pré-recessão (2006), e prevê-se que deva aumentar entre 5 a 10% em 2015 motivado pelo clima económico robusto.

Um olhar sobre as 30 cidades mundiais que, na última década, concentraram 50% do volume de US$ 5 triliões de investimento direto total em imobiliário comercial vem destacar o impacto do investimento imobiliário e da confiança dos investidores no fortalecimento de “super-cidades” e no crescimento das cidades secundárias. Isto é algo especialmente evidente nas quatro “super-cidades” – Londres, Nova Iorque, Paris e Tóquio – que captaram um em cada cinco dólares investidos em transações de investimento imobiliário comercial, concentrando 19% dos volumes globais totais.

De acordo com Colin Dyer, CEO da JLL, “com o investimento imobiliário a atingir níveis que já não se verificavam desde antes da Grande Crise Financeira, estamos otimistas em relação ao investimento em cidades, em parte devido às melhores práticas de análise de risco que foram colocadas em prática ao longo dos últimos anos. Esperamos que o investimento continue a crescer pois o mercado tem hoje uma base mais sólida do que antes da recessão e tem também um controlo e um escrutínio dos investimentos mais forte.”

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É expectável que o investimento direto em imobiliário continue a crescer até atingir cerca US$ 1 trilião em 2020, impulsionado por:

  • Melhor controlo, incluindo a redução da dependência no financiamento, um maior recurso a capitais próprios, standards de avaliação de risco mais rigorosos e um aumento do escrutínio pelos comités de investimento.

  • A emergência de novas fontes de capital, principalmente na Ásia e noutras economias emergentes.

  • Aumento do capital alocado ao imobiliário por investidores institucionais em mercados desenvolvidos, devido às baixas taxas de juro e à evolução do contexto regulador.

  • Crescimento do investimento estrangeiro com origem na Coreia do Sul, China, Taiwan e Malásia, estimulado pelos esforços governamentais para reduzir a sobre-exposição doméstica através da movimentação de capital para o estrangeiro.

Um research recente da JLL identifica a importância continuada das quatro super-cidades globais ao mesmo tempo que as cidades secundárias tecnologicamente ricas na Europa e nos Estados Unidos continuam a crescer e atrair investidores.

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  • O domínio das ”super-cidades” no investimento total e estrangeiro em 2014 foi motivado em parte por mega transações de ativos únicos – como o Gherkin e as torres de escritórios HSBC em Londres, a torre de escritórios Pacific Century Place em Tóquio, o Waldorf Astoria Hotel em Nova Iorque e o hotel Marriott Champs Elysees em Paris. Curiosamente, duas dessas operações foram contratadas por investidores privados com elevada liquidez, uma classe emergente de investidores que são capazes de competir e vencer instituições no remate de ativos de prestígio nas principais cidades globais.

  • A mudança de foco dos investidores em direção às cidades secundárias também continuou. Esta realidade é mais evidente na Europa, onde, por exemplo, o número de transações em Londres e Paris caiu cerca de 17% em termos anuais e aumentou cerca de 37% nos restantes 20 maiores destinos de investimento.

  • Na Europa do Norte, as cidades de média dimensão – especialmente Dusseldorf, Hamburgo e Munique (Alemanha), Amesterdão (Holanda) e as capitais nórdicas de Oslo e Copenhaga – registaram níveis elevados de investimento quando medido em relação ao PIB da cidade. Estes mercados imobiliários transparentes e estáveis, com reconhecidas credenciais na área da tecnologia e do ambiente, são atrativos para ocupantes corporativos e investidores.

  • Na Europa, o crescimento do volume de investimento também se estendeu a cidades como Dublin e Madrid, que até há poucos anos eram quase consideradas como destinos a “não investir”. Dublin saltou para a 24ª posição na hierarquia global de investimento, transitando da 93ª registada em 2013, e teve o mais rápido aumento de rendas de escritórios a nível mundial ao longo do ano passado.

  • Nos EUA, os volumes transacionados deslocaram-se para as principais cidades de Nova Iorque, Los Angeles, Chicago, São Francisco, Washington DC e Boston, revertendo a tendência do seu movimento em direção às cidades secundárias observada em 2012 e 2013. O volume de investimento em imobiliário comercial nas principais cidades cresceu 66% em termos anuais, comparado com os 37% de crescimento registados no mercado dos EUA como um todo.

  • Alguns mercados secundários dos EUA como Filadélfia, Miami e Charlotte registaram um aumento do interesse por compradores institucionais domésticos. Já os compradores estrangeiros, por outro lado, não estão tão ativos na maioria das cidades secundárias sempre que não se trate de operações relativas a ativos emblemáticos ou core-plus. É expectável que os volumes transacionados nas cidades secundárias cresçam em 2015 devido a um aumento do número de ativos para venda.

  • A maioria do investimento pan-asiático esteve focado nas grandes cidades de Tóquio, Sidney, Melbourne, Hong-Kong, Singapura, Seul, Xangai e Pequim. Dada a falta de crescimento do volume de investimento na região em 2014, e com exceção de eventuais oportunidades core ou de ativos emblemáticos, verificou-se um menor apetite por outras oportunidades em cidades secundárias devido à menor transparência e acessibilidade dos mercados.

  • Os ativos multi-family foram o foco da atividade dos investidores nos EUA e o interesse neste tipo de imóveis estendeu-se a países como o Reino Unido e a Austrália. Além disso, os promotores imobiliários chineses na área habitacional expandiram-se internacionalmente de forma agressiva ao longo dos últimos anos, com foco em Londres, Nova Iorque, São Francisco, Toronto e Sidney.