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Lisboa

JLL antecipa ano histórico para o imobiliário português em 2015

No seu relatório anual “Mercado Imobiliário em Portugal”, a consultora estima um ano de crescimento em todos os segmentos e níveis recorde de investimento imobiliário


​A JLL Portugal acaba de divulgar a última edição do relatório anual “Mercado Imobiliário em Portugal”, no qual analisa a performance do setor em 2014 e traça as principais perspetivas para 2015. E, com base na informação apurada neste documento, a consultora antecipa que 2015 seja um ano histórico para o setor, especialmente na área de investimento, onde os níveis de atividade poderão superar o pico mais elevado do mercado atingido em 2007. Além disso, nos mercados ocupacionais e de promoção/reabilitação, o ano deverá igualmente ser de crescimento.

Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL Portugal, comenta que “2014 foi um ano de excelente performance para o imobiliário português, com boas histórias para contar. A comunidade de investidores internacionais está cada vez mais atenta ao nosso país, com transações importantes concretizadas e um volume de investimento a aproximar-se dos mil milhões de euros. Menos de um ano após a saída do Programa de Assistência Económica e Financeira da Troika, Portugal está outra vez no radar. E voltou muito mais depressa do que se poderia pensar”.

Depois de em 2014 o volume de investimento imobiliário transacionado em Portugal ter superado largamente as melhores previsões traçadas no início do ano, as expectativas da JLL para 2015 são bastante otimistas antecipando que a atividade neste segmento possa superar o volume atingido no pico máximo do mercado em 2007. Os preços mais acessíveis dos ativos aliados a rentabilidades ainda competitivas, continuam a aliciar um número crescente de grandes investidores para Portugal, que reentrou definitivamente no radar destes players. Os centros comerciais e os portefólios estão a despertar uma maior atenção dos grandes investidores internacionais, nota o documento. Mas, à medida que a procura aumenta, começa também a assistir-se a alguma escassez do lado da oferta em termos de adequação aos requisitos da procura, pelo que a tendência para a venda de imóveis parcialmente devolutos deverá manter-se em 2015. A JLL destaca ainda o comportamento positivo das yields que, apesar de estarem a comprimir, continuam a ser mais competitivas que na maioria dos países Europeus. A prime yield de escritórios em Lisboa é agora de 6,5%; no comércio de rua situado nas zonas consolidadas da capital atingiu os 6,0%; nos centros comerciais e retail parks as yields encontram-se nos 6,5% e 7,75%, respetivamente; e no setor da logística estão agora nos 7,75%. No ano passado, o volume de investimento em imobiliário comercial atingiu os 895 milhões de euros. 2014 foi o ano da inversão do ciclo, num mercado que se caraterizou por duas palavras: dinamismo – com um crescimento de 187% face a 2013, uma procura crescente e um pipeline substancial para 2015 – e diversidade – verificado na origem e tipo de investidores e na variedade de categorias e ativos procurados. Cerca de 89% do volume transacionado teve origem em investidores internacionais, sendo que, numa análise por classe de ativos, o retalho se destacou como o setor mais dinâmico (65% do total investido), seguindo-se os escritórios (21%) e o setor de industrial e logística (12%).

A atividade também continua a recuperar no mercado de escritórios de Lisboa, impulsionada por um clima económico mais estimulante e uma melhoria dos níveis de confiança das empresas, que começam a alterar as suas estratégias imobiliárias e a aliviar a contenção de custos. O atual momento ainda é favorável para os ocupantes, mas as condições de que estes beneficiam poderão deixar de ser tão vantajosas num futuro próximo. A procura deverá continuar a aumentar de forma constante ao longo do ano, impulsionando a descida da taxa de disponibilidade, enquanto que, do lado da oferta, está previsto apenas o lançamento de 32.200 m² de novo stock no mercado de Lisboa em 2015, distribuídos por quatro edifícios. Destes, apenas dois – com um total de 11.100 m² - são promovidos especulativamente, o que significa que a maioria do novo stock será ocupado pelo próprio proprietário, sendo expectável que, no médio prazo, comecem a escassear edifícios novos e de qualidade no mercado. Num contexto de maior dinâmica, a JLL acredita que as rendas chegaram ao fim do ciclo de queda, esperando-se um crescimento moderado nas zonas com menor disponibilidade. Recorde-se que em 2014, a renda prime do mercado de escritórios de Lisboa foi de 18,25€/m²/mês. Nesse ano, foram ocupados 126.500 m² em 239 transações, com a absorção a registar um crescimento anual de 63% face a 2013. Não só a área média transacionada aumentou para os 530 m² como o número de operações acima dos 1.000 m² também foi bastante superior ao ano anterior, além da taxa de disponibilidade ter descido um ponto percentual para os 12,1%.

Também no mercado de retalho o otimismo está de volta, com um dinamismo que há muito não era visto em Portugal. As marcas estão de novo ativas, em expansão e em processos de renovação de oferta, emergindo agora um mercado diferente daquele que entrou em crise, com novos paradigmas e conceitos, no qual a inovação e a criatividade são pedra de toque de novos espaços comerciais. 2015 será um ano de franca recuperação no mercado de retalho, impulsionado também pela reabilitação da cidade e aproveitando o crescimento do número de turistas e as mudanças na estrutura de consumo dos portugueses. No comércio de rua, as zonas prime de Lisboa, como o Chiado e a Avenida da Liberdade, continuam a consolidar-se, com níveis crescentes de procura por parte de operadores e consumidores, concentrando, em 2014, 24 das 34 principais aberturas neste formato registadas em Lisboa. Esta tendência está a estender-se a outras zonas da capital – como a Baixa ou o Príncipe Real – e também à cidade do Porto, onde surgiram entretanto zonas de grande dinamismo, como os Clérigos ou mesmo a tradicional rua de Santa Catarina. Já no segmento de centros comerciais, em 2014 assistimos pela primeira vez em quase três anos à inauguração de um shopping (o Alegro Setúbal), não estando contudo previstas novas aberturas para este ano. Tratando-se de um mercado maduro e marcado pelo cancelamento de vários projetos nos anos de crise, o pipeline de nova oferta de centros comerciais mantém-se em níveis muito reduzidos e o único projeto atualmente em desenvolvimento é o da IKEA Centres para Loulé, que irá disponibilizar uma ABL de 90.000 m² em 2017. Quanto às rendas, em 2014 registaram comportamentos diferentes no comércio de rua e nos conjuntos comerciais. Se no primeiro caso a tónica foi de crescimento, com a renda prime em Lisboa a crescer para os 110 €/m²/ mês, no segundo caso a tendência foi para a estabilização dos valores (85 €/m²/mês nos centros comerciais e 10 €/m²/ mês nos retail parks).

No relatório agora divulgado, a JLL aborda pela primeira vez o mercado residencial, o qual, de acordo com a consultora, tem vindo a evoluir positivamente ao longo dos últimos anos, fortemente impulsionado pela procura de cidadãos estrangeiros aliciados pelos mecanismos fiscais do Golden Visa e pelo Estatuto do Residente Não Habitual. Estes investidores procuram essencialmente imóveis residenciais em localizações centrais da cidade de Lisboa, no Parque das Nações ou linha do Estoril/ Cascais e, preferencialmente, com a possibilidade de obtenção de rendimento, como é o caso dos apartamentos turísticos. Esta dinâmica levou a uma absorção muito rápida do stock disponível e, após vários anos em que a promoção para habitação praticamente estagnou, fez despertar novamente o interesse dos promotores imobiliários. Paralelamente, denota-se também um elevado dinamismo na reabilitação de edifícios na cidade de Lisboa, especialmente para fins residenciais e/ou turísticos, com os investidores e promotores chineses a destacarem-se na compra de ativos para reabilitar. Para 2015, as perspetivas são muito animadoras. Por um lado, os mercados de arrendamento de curta e longa duração estão em crescimento e o mercado internacional deverá manter o interesse no nosso país, e, por outro, também o acesso ao crédito à habitação deverá melhorar, trazendo mais compradores para este mercado.

Em suma, “os sinais são positivos em todos os segmentos: os ocupantes estão cada vez mais ativos quer nos escritórios, quer no retalho; com o consumo a crescer, a confiança dos investidores nos nossos centros comerciais voltou; e a reabilitação de Lisboa e Porto está ao rubro, muito com a ajuda de equity europeu, asiático e americano. Em breve teremos um novo regime fiscal mais atrativo para investidores institucionais, o qual se vem juntar aos regimes já em vigor para os investidores privados estrangeiros que continuam a ganhar expressão. Posto isto e também pelo facto inequívoco de Portugal estar cada vez mais trendy, o sentimento que ganha força internacionalmente é que estamos hoje a atravessar uma oportunidade de ouro para a aquisição de imobiliário em Portugal”, conclui Pedro Lancastre.