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Lisboa

Investidores em imobiliário português dispostos a assumir maior risco em ano recorde para o investimento

Barómetro inédito da JLL e do IPD para o mercado nacional revela que maioria dos investidores espera que volume investido em 2015 seja superior a €1,2 mil milhões


​Os investidores em imobiliário português estão bastante otimistas quanto à evolução do mercado imobiliário nacional, estando dispostos a investir em produtos com maior perfil de risco num ano que está a posicionar-se como histórico para o investimento imobiliário, revela o primeiro Barómetro IPD/JLL.

De acordo com este documento, mais de 70% dos investidores inquiridos espera que o volume transacionado em 2015 seja superior a €1,2 mil milhões, depois do primeiro semestre do ano ter já registado um investimento na ordem dos €800 milhões. Além disso, uma maior confiança no mercado e na própria evolução da economia é também visível nas estratégias de investimento destes players, dos quais cerca de 50% considera investir ou em ativos por reestruturar ou em ativos com desocupação.

Estas são algumas das principais conclusões do Barómetro IPD/JLL, uma iniciativa inédita em Portugal que regista o sentimento e perspetivas de evolução do mercado imobiliário junto dos principais investidores imobiliários a operar em Portugal. Produzido pelo IPD, entidade de referência na avaliação da performance do investimento imobiliário, e pela consultora JLL, este Barómetro terá uma regularidade semestral. António Gil Machado, Vice-Presidente do MSCI Ibéria e Brasil, sublinha que se “trata de uma nova ferramenta que contribuirá para aumentar a transparência e visibilidade atuais do mercado de investimento imobiliário em Portugal, o que é especialmente relevante numa altura em que o país continua a consolidar a sua credibilidade junto dos mercados internacionais”.

Quanto às conclusões deste primeiro Barómetro, Pedro Lancastre, Diretor-Geral da JLL Portugal comenta que  “os  mercados ocupacionais estão em franca recuperação, principalmente nos escritórios e no retalho, assim como a economia, o que tem levado a um forte crescimento do investimento. A percepção dos investidores é que se deverá continuar a crescer nos principais indicadores, o que somado à dimensão do mercado e à escassez que já começa a sentir-se nos produtos prime, tem levado a estratégias de investimento com maior perfil de risco. Isto num ano em que o investimento até ao final do primeiro semestre já soma €800 milhões e, por isso, bem posicionado para superar níveis históricos”.

O Barómetro IPD/JLL do 1º semestre de 2015 sublinha que, ainda que 28% dos investidores continue a preferir alocar o seu capital para ativos de renda garantida, cerca de 50% está agora disposto a assumir maior risco nas suas estratégias de investimento, sendo que, destes, 25% refere que pretende investir em ativos por reestruturar e 24% em ativos com alguma desocupação. De acordo com este inquérito, a dimensão reduzida do mercado português, a escassez de produto disponível e as boas perspetivas económicas estão na base desta maior abertura a produtos com perfis de risco mais elevado, embora os escritórios no Prime CBD de Lisboa e Parque das Nações e o comércio de rua se mantenham na lista de preferências dos investidores.

Também as boas perspetivas para o mercado imobiliário, quer na componente de ocupação quer de investimento, sustentam este posicionamento. Quanto ao mercado de investimento, a maioria dos investidores inquiridos (70%) espera que o volume anual transacionado em 2015 supere os €1,2 mil milhões e boa parte deles (20% do total) considera mesmo que vá superar os €1,6 mil milhões. As perspetivas são para que a maioria deste investimento seja internacional, prevendo-se que o peso do capital estrangeiro atinja os 85%, com os investidores a considerarem que os fundos oportunistas e os fundos core serão os mais ativos no investimento, com pesos respetivamente de 31% e 26% nas respostas dos inquiridos. As recentes aquisições protagonizadas pelo investidor norte-americano Blackstone são um claro exemplo disso mesmo. Os fundos core continuam também ativos, atraídos pelas expectativas de recuperação e rentabilidades acima da média europeia, procurando em especial produto prime, bem localizado e com bons inquilinos.

O percurso de recuperação do mercado de investimento, que em 2014 totalizou cerca de €900 milhões transacionados e que no 1º semestre de 2015 contabiliza já €800 milhões, tem levado a uma compressão das yields, uma tendência que os investidores prevêem que se mantenha, antecipando que no final de 2015 estas se fixem em 6,2% nos escritórios (Prime CBD), 6,4% nos centros comerciais e 7,5% em imóveis logísticos.

Quanto aos mercados ocupacionais, os investidores estão confiantes de que a recuperação irá continuar nos setores de escritórios e retalho e consideram que 2015 marcará a mudança de rumo no imobiliário logístico, que deverá finalmente começar a sentir os efeitos da retoma económica. Nos escritórios, os bons níveis de procura, associados à escassez de produto de qualidade, configuram boas perspetivas para a evolução da renda prime, que os investidores consideram vá terminar o ano nos 19€/m²/mês, comparando com os 18,25 € registados em 2014. Também a taxa de disponibilidade deverá continuar a comprimir, encerrando o ano nos 11% de acordo com as expectativas dos investidores.

No retalho, as perspetivas são bastante positivas, com a maioria dos inquiridos a antecipar aumentos da afluência aos centros comerciais (83%), do volume de negócios dos retalhistas (83%) e do consumo (75%).  Também a maioria (58%) prevê uma pequena descida da taxa de disponibilidade nestes espaços e 75% espera que as rendas aumentem devido a esta recuperação, quer nos centros comerciais quer no comércio de rua. No mercado de imobiliário industrial, as perspetivas são mais moderadas, já que este segmento tem reagido mais tardiamente à recuperação da economia. Por agora, a tendência é para que as rendas se mantenham inalteradas, nos 4 euros/m²/mês nos imóveis da Grande Lisboa.

Pedro Lancastre termina dizendo que “apesar de todos os sinais de recuperação e da confiança dos investidores no mercado, estes ainda identificam algumas dificuldades na hora de investir, principalmente a diferença de expectativas entre o comprador e vendedor, a escassez de produto e as limitações ao financiamento bancário. Os investidores internacionais mais ativos, que tendencialmente realizam operações de maior dimensão com financiamento “local”, encontram os bancos “locais” ainda sem plenas condições para o fazer. É preciso, por isso, ter soluções para contornarmos estas dificuldades, de modo a fazer crescer ainda mais o investimento”.


Nota: As entidades participantes no painel do Barómetro IPD/JLL são: Banif Gestão de Ativos, BPI Gestão de Ativos, ECS, Explorer, Fidelidade, Fundger, GNB Gestão de Ativos, Internos Global Investors, Montepio Valor, Mundicenter, Norfin, Selecta, Silvip, Sonae Sierra e Square Asset Management