Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Notícias

Lisboa

Financiamento para investimento e promoção de imobiliário comercial em Portugal está a recuperar, mas financiadores mantêm-se cautelosos

JLL divulga 2ª edição do “Iberian Lenders Survey in Commercial Real Estate”


​Um mercado imobiliário com assinaláveis melhorias e um cenário macroeconómico mais favorável têm incentivado a recuperação dos níveis de financiamento ao investimento e promoção no setor de imobiliário comercial em Portugal, conclui a JLL na última edição do estudo “Iberian Lenders Survey in Commercial Real Estate”.


De acordo com o inquérito, as entidades que financiam este setor em Portugal – e que incluem Banca nacional e internacional, seguradoras e fundos de dívida – começam a revelar maior apetite pelo mercado e estão dispostos a voltar a injetar capital nas mais diversas operações, embora se mantenham cautelosos. Este sentimento é visível nas variáveis aplicáveis ao financiamento, incluindo na relação valor financiado/garantia, nos spreads, nos termos dos empréstimos e no ticket das operações, que apresentam, em geral, condições bastante mais conservadoras que em Espanha, onde o financiamento ao imobiliário comercial já está em plena recuperação.

Em Portugal, o nível médio de LTV (loan-to-value) e de LTC (loan-to-cost)  é de 50-60%, o que demonstra a maior cautela dos financiadores, que estão dispostos apenas a financiar um montante até 50 a 60% do valor da garantia prestada para a operação. Em Espanha esse rácio é de 70-80%. Os spreads também estão em níveis mais elevados em Portugal – cerca de 100 a 150 pontos base mais do que em Espanha -, com a maioria dos financiadores que operam no mercado português a admitirem aplicar spreads superiores a 300 pontos base. Nos termos dos empréstimos, o estudo nota que os financiadores em Portugal, e em especial, os Bancos, procuram sobretudo operações pouco complexas e com garantias plenas, preferindo contratos de menor duração (menos de 7 anos), enquanto em Espanha se denotam mais financiadores dispostos a assumir financiamentos de longo-prazo (mais de 10 anos e de 15 anos). Quanto à dimensão das operações, a preferência em Portugal, em geral, é de negócios de menor dimensão. Neste contexto, os Bancos internacionais são os únicos players de relevo em negócios superiores a 50 milhões de euros, refere o estudo, que situa a dimensão dos restantes negócios entre os 10 e os 50 milhões de euros. Já em Espanha, o ticket mínimo referido é de 20-50 milhões de euros, mas a maioria dos financiadores mostra apetite por negócios acima dos 50 milhões de euros.

Em termos de tendências futuras, o inquérito produzido pela JLL aponta para crescentes níveis de financiamento a investimento e promoção de imobiliário comercial na Península Ibérica, considerando as melhorias do mercado imobiliário e a possibilidade da entrada de novas entidades financiadoras, incluindo banca internacional e financiadores alternativos, embora a Banca tradicional continue a ser dominante. Face a este contexto, os spreads nestas operações deverão continuar a comprimir em ambos os mercados, com reduções de 150 a 275 pontos base em Espanha e de 250 a 400 pontos base em Portugal.

Contudo, os financiadores, em geral, não deverão estar dispostos a financiar acima de um LTV de 70% e este nível deverá ser apenas registado em ativos de elevada qualidade. O estudo conclui também que o investimento imobiliário continua a registar elevados níveis de liquidez de capitais próprios e só quando este fluxo reduzir, o financiamento aumentará de forma mais expressiva, alertando que não existirá uma terceira onda de capitais próprios porque não haverá produto. O inquérito conclui ainda que um registo histórico nas taxas de juro – com a Euribor 3M negativa desde março deste ano – faz com que seja um bom momento para alavancar o financiamento ao investimento e aos projetos imobiliários.

Fernando Ferreira, Head de Capital Markets da JLL Portugal, refere que “este regresso dos financiadores ao imobiliário comercial seria de esperar, na medida que os indicadores do mercado imobiliário português estão cada vez mais sólidos. Por outro lado, também o mercado de financiamento em geral está mais dinâmico, sobretudo desde a implementação das medidas de QE pelo BCE desde janeiro. Isso permitirá aumentar os níveis de crédito sobretudo concedido às empresas, que era um problema específico de Portugal. Além disso, os Bancos portugueses em geral estão mais abertos ao financiamento das famílias e, em junho, este mercado correspondia a 46,5% do total de crédito ao setor privado, sendo este o nível mais positivo desde a crise de 2011”.

O estudo “ Iberian Lenders Survey in Commercial Real Estate” está na sua 2ª edição e é preparado pela JLL Espanha e Portugal com base em inquéritos realizados junto de entidades que financiam o investimento e promoção no setor imobiliário comercial e que incluem banca, seguradoras e fundos de dívida. As operações financiadas incluem aquisições de imóveis (consolidados ou para reposicionamento), refinanciamento, promoção, renovação ou reconversão de imóveis. O estudo pretende medir o pulso do sentimento dos financiadores na Península Ibérica, tendo reunido as respostas de entidades nacionais e internacionais a operarem em Portugal e Espanha.

Nota:
Ativos comerciais englobam os setores imobiliários de uso não residencial, especialmente escritórios, comércio e indústria.