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Notícias

Lisboa - Londres

Investimento em imobiliário de retalho na Europa Continental caiu 56% em 2008

Actividade deverá permanecer fraca no 1º semestre de 2009


De acordo com a Jones Lang LaSalle, os volumes transaccionados no mercado de investimento em imobiliário de retalho na Europa Continental (exclui Reino Unido e Irlanda) totalizaram €1,5 biliões no 4º trimestre de 2008, cerca de metade dos €2,9 biliões registados no trimestre anterior. Com este resultado, o total do ano ascendeu a €12,4 biliões, cerca de 56% abaixo do registado em 2007 (€28,2 biliões), mas apenas ligeiramente menor do que o volume de 2005 (€14,7 biliões).

Jeremy Eddy, Director da equipa de European Retail Capital Markets, afirma: “Os investidores têm vindo a adoptar uma estratégia de «esperar para ver», devido ao custo elevado e/ou ao acesso limitado ao crédito, mas também devido à expectativa de que haverá margem para uma maior redução de preços. Os níveis de actividade deverão manter-se baixos na primeira metade de 2009, mas os mercados estão a aproximar-se do valor justo e a meio do ano é expectável que mais compradores beneficiem desta revisão de preços.
 
Os compradores continuarão a concentrar-se nos melhores activos e, pela primeira vez, deverão emergir oportunidades significativas de acesso a produtos prime, tendo em conta que os promotores terão necessidade de angariar capital e reduzir a alavancagem para níveis mais exequíveis. Uma subida acentuada na actividade de investimento estará, certamente, dependente do crescimento da liquidez nos mercados de crédito”.

O declínio significativo da actividade de investimento nos meses mais recentes resultou da crescente dificuldade no acesso ao financiamento, do agravamento das perspectivas económicas e da subida das yields. Ainda assim, foram concluídas 40 operações no 4º trimestre de 2008 (66 no 3º), incluindo 3 acima dos €100 milhões – a maior foi a operação de sale & leaseback de 12 hipermercados Eroski em Espanha ao investidor britânico Topland por €361 milhões.

Numa análise ao mercado português de investimento em retalho, Pedro Lancastre, director de investimento na Jones Lang LaSalle, refere. “Portugal registou igualmente uma queda nos volumes transaccionados no mercado de investimento em retalho ao longo de 2008, tendo contabilizado 9 operações no valor de 147 milhões, contra as 19 operações realizadas em 2007 no valor de 718 milhões de euros. Todas as operações concluídas em 2008 foram realizadas por capital estrangeiro, enquanto que em 2007 apenas 50% do total de transacções foram concretizadas por investidores estrangeiros.”

Pedro Lancastre continua: “O volume de investimento em retalho no mercado português caiu não por falta de oportunidades, até porque o ano passado foi um dos anos mais ricos em termos de activos para transaccionar neste segmento, mas pela falta de liquidez existente e pelo desencontro de preços entre compradores e vendedores. Não obstante, devido à excelente qualidade e à boa performance da maioria dos centros comerciais em Portugal, os investidores continuam a olhar com interesse para estes activos”.

A Alemanha permaneceu como a principal área de actividade para os investidores no último ano, com um volume total de €2,5 biliões transaccionados, equivalentes a 20% do investimento em imobiliário de retalho na Europa Continental em 2008 (contra uma quota de 26% em 2007). A Espanha (€1,4 biliões) posiciona-se em segundo lugar, seguida pela Finlândia (€1,3 biliões) e pela Rússia (€784 milhões).
 
A actividade de investimento estrangeiro contabilizou dois terços do total do volume transaccionado, mas esteve significativamente abaixo do ano anterior (76%), com os investidores a optarem, cada vez mais, por comprar nos seus mercados domésticos, nos quais estão melhor posicionados para avaliar as condições do mercado.
Jeremy Eddy continua: “Enquanto o movimento de crescimento das yields no Reino Unido apresenta, sem dúvida, boas oportunidades para os investidores em 2009, as yields mais baixas na maioria da Europa Continental reflectem um sector de retalho mais forte, com uma procura consistente para espaços prime de retalho e com os níveis de vendas a manterem-se em todo o território. Do mesmo modo, o crescimento dos proveitos para os proprietários dos principais centros comerciais na Europa Continental permaneceu relativamente forte. Este contexto sustenta o aumento esperado no fluxo de transacções na Europa Continental na segunda metade do ano, apesar de se fixar abaixo dos níveis dos últimos três anos”.

Os centros comerciais foram os principais alvos dos investidores em 2008, contabilizando cerca de 55% do total do volume transaccionado. Contudo, as qualidades dos armazéns de retalho gozaram de grande popularidade, particularmente na primeira metade do ano. Os retail parks concentraram 20% das transacções em 2008, comparados com apenas 9% em 2007. Depois de um começo lento, a actividade no sector de supermercados recuperou no final do ano, com as operações a representarem cerca de 11% do total transaccionado em 2008.

Jeremy Eddy conclui: “Os investidores estão cada vez mais focados em imobiliário que apresente atributos consistentes, em termos de mercado, localização, dimensão, inquilinos e qualidade. Acreditamos que os centros comerciais, particularmente os que se integram nas maiores e mais maduras economias da Europa Ocidental, permanecerão como alvos preferenciais para a comunidade de investimento em 2009. Esta tendência foi já evidente nos últimos anos, com os activos na Europa Ocidental a aumentarem a sua quota para 79% do total transaccionado”.
 
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Nota aos Editores
Este research considera todas as vendas de investimento de centros comerciais, retail parks e outros armazéns de retalho, e factory outlets na Europa Continental. A análise exclui os mercados do Reino Unido e da Irlanda, o comércio de rua e operações abaixo dos 5 milhões de euros.