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Lisboa

Investimento dinâmico e bons níveis de ocupação e vendas devem manter atividade do mercado imobiliário em alta este ano

Dinamismo será transversal aos escritórios, retalho e habitação, antecipa JLL


​A JLL prevê que 2016 dê continuidade ao bom momento registado pelo mercado imobiliário português em 2015, sustentado num investimento imobiliário forte e em bons níveis de ocupação nos mercados de escritórios e de retalho, assim como no crescimento das vendas de casas. A consultora antecipa a evolução do mercado no seu mais recente relatório de research “Mercado Imobiliário em Portugal: Análise 2015 –Perspetivas 2016”, onde traça um cenário positivo para o desempenho esperado este ano.

A confirmar as perspetivas antecipadas neste relatório estão já os dados preliminares do 1º trimestre do ano apurados pela JLL para a atividade de investimento e na ocupação de escritórios. No primeiro caso, o crescimento homólogo é de 225%, com o volume transacionado nos primeiros três meses de 2016 a ascender a 570 milhões de euros. No mercado de escritórios, a absorção cresceu 21% para 35.552 m², no 1º trimestre face ao mesmo período do ano passado. A área média arrendada neste período foi de 790 m², quase duplicando face aos 388 m² que em média se arrendava no 1º trimestre de 2015.

Para Pedro Lancastre, diretor geral da JLL Portugal, “tudo indica que 2016 será um ano de grande atividade e de contínua consolidação do setor. Portugal está na moda e não razões para deixar de o estar. Não é uma condição temporária. É uma oportunidade concretizada que temos que consolidar”. Na sua perspetiva, “aos olhos da comunidade internacional, o país exibe transparência e credibilidade, aliada a outros fatores intrínsecos como a segurança, o clima, a gastronomia, a beleza e a simpatia”. Para o diretor geral da JLL “se mantivermos a estabilidade governativa e fiscal, não há razões para duvidar que Portugal continue a dar continuidade ao fantástico caminho que já está a percorrer”.

De acordo com este relatório, na área de investimento, depois de um ano histórico com 2.000 milhões de euros transacionados, espera-se que em 2016 o volume de investimento se mantenha forte, embora o crescimento possa não ser tão acentuado. Por um lado, porque 2015 foi um ano que superou as expetativas e, por outro, porque começa já a notar-se a falta de produto adequado à procura. Estados Unidos, França, Reino Unido e China deverão ser as principais origens de investimento este ano, e especialmente através de fundos de investimento. O setor de retalho deverá manter-se como o mais procurado, no entanto, é expectável assistir-se a um maior equilíbrio no mercado, já que são esperadas este ano diversas operações de edifícios de escritórios e também de ativos hoteleiros. No que concerne às yields, os níveis de compressão que se têm registado levam a crer que não existem, este ano, grandes fundamentos para maiores descidas.

Na habitação, Portugal está hoje perante um dos melhores momentos do mercado e tudo indica que 2016 será novamente um ano de grande atividade, com o segmento a assumir-se como o motor da atividade imobiliária em Portugal e um dos impulsionadores da reabilitação urbana. Do lado da oferta, há que ter em conta a diversidade de compradores de produtos habitacionais - investimento puro, segunda habitação e habitação própria, quer para portugueses quer estrangeiros - e as regiões de Lisboa e Porto têm já um pipeline relevante de projetos residenciais que serão lançados já em 2016, uma boa notícia considerando que os empreendimentos lançados em anos anteriores já se encontram numa fase muito próxima da conclusão total de vendas. Este ano deverá também surgir no mercado um volume importante de produto concluído, tendo em conta os projetos que atualmente se encontram em reabilitação. Além disso, uma das tendências que já começou a notar-se em 2015 foi o surgimento de novos formatos de alojamento, nomeadamente a conversão de edifícios para alojamento de estudantes ou para residências sénior. Em 2016, a procura deverá resultar tanto do público internacional como doméstico, já que o ano passado ficou também marcado pelo regresso deste último mercado. A crescente projeção internacional e atratividade turística de Lisboa e Porto devem igualmente contribuir para o aumento da procura neste mercado, já que os investidores internacionais vêem nestas cidades oportunidades ímpares para investir em imobiliário residencial no contexto europeu. E mesmo com os preços a tocarem níveis máximos de 10.000 euros/m² nas zonas prime de Lisboa (casos do Chiado e avenida da Liberdade), estão ainda assim abaixo do que se encontra na grande maioria das capitais europeias.

Também o mercado de escritórios deverá voltar a registar este ano uma performance de crescimento, com um importante contributo da instalação de call centres e de serviços de back office por parte de grandes multinacionais, especialmente das áreas de IT. Do lado da oferta, será necessário começar a reagir de forma mais intensiva a esta procura mais dirigida a espaços de grande dimensão, pois existe uma reduzida oferta de novos espaços de qualidade apesar de existirem no mercado cerca de 500.000 m² de escritórios vazios. Por um lado, esta área disponível não está distribuída de igual forma por todas as zonas, e por outro, nem toda tem qualidade e condições que respondam aos níveis de exigência que as empresas procuram. Renovar e modernizar estes espaços pode ser uma oportunidade para os proprietários conseguirem colocar no mercado os seus edifícios com maior sucesso e rapidez, já que este ano e no próximo apenas estão previstos 29.400 m² de escritórios novos disponíveis no mercado.

Nas rendas, a tendência deverá ser de crescimento, mas gradual e principalmente nas zonas com menor disponibilidade ou em alguns edifícios de melhor qualidade. A JLL destaca ainda o mercado do Porto em 2016, sublinhando o seu dinamismo, muito impulsionado pelo arrendamento de espaços por parte de empresas do ramo dos serviços.

No retalho, o comércio de rua manter-se-á como o segmento mais dinâmico, quer em Lisboa quer no Porto, com a consolidação da atratividade das duas cidades na captação de consumidores e lojistas, e continuando a contar com o forte impulso do turismo. Uma das tendências que continuará a evidenciar-se neste segmento é o surgimento de novas zonas de retalho em ambas as cidades, como é o caso, em Lisboa, do Cais do Sodré. Os centros comerciais também estão mais dinâmicos e este ano já se assistiu a uma nova abertura (o Nova Arcada em Braga), estando prevista nova inauguração em 2017 (complexo promovido pela IKEA Centres no Algarve). Ainda assim, a diferença entre os ativos prime e secundários manter-se-á este ano, com reflexos nos níveis de procura e nas rendas. No comércio de rua, depois de um ano em que as rendas registaram aumentos para valores historicamente altos, poderão ainda subir em algumas zonas, mas o ritmo de crescimento não deverá ser tão acentuado tendo em conta os níveis já atingidos.

Pedro Lancastre conclui: “Em 2015 passámos de um mercado em recuperação para um mercado recuperado e, mesmo com expetativas altas, o ano superou-as todas. Em 2016, mantendo-se as condições económicas, fiscais e a estabilidade política, não temos razões para não ter as melhores perspetivas e aguardar um ano de consolidação do mercado, quer no investimento quer nos mercados ocupacionais nos diversos segmentos”.