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Lisboa

Investimento directo em imobiliário terciário na Europa sobe 40% no 3º trimestre de 2009

Jones Lang LaSalle divulga European Investment Market Update


Lisboa, 13 Outubro 2009 — Os dados mais recentes da Jones Lang LaSalle sobre o mercado de investimento directo em imobiliário terciário na Europa, divulgados no âmbito da Expo Real, revelam que o volume de investimento neste mercado cresceu para os €18 biliões no 3º trimestre de 2009, num aumento de 40% face ao trimestre anterior (€12,9 biliões).

Tony Horrell, Head de European Capital Markets da Jones Lang LaSalle, disse: “Este é o segundo trimestre consecutivo de crescimento dos volumes transaccionados e acreditamos que já atingimos, no primeiro trimestre de 2009, os níveis trimestrais mais baixos deste ciclo de declínio. Esperamos que o último trimestre seja o mais forte do ano e que os volumes anuais de investimento superem os €60 biliões. Não obstante e apesar do crescimento da actividade transaccional, esperamos que os volumes anuais fiquem ainda cerca de 45% abaixo dos resultados de 2008, que por sua vez tinham já decrescido 55% face a 2007”.

O responsável acrescenta: “À medida que fomos avançando no período de Verão, as expectativas em torno do mercado melhoraram significativamente e existem, hoje, sinais claros de uma confiança renovada em alguns mercados europeus. Este sentimento de maior confiança tem, claramente, a capacidade de movimentar os mercados (e muitas vezes de melhorar os indicadores), sendo, actualmente, um dos motores do crescimento da actividade e interesse transaccional, que é evidente em todos os sectores e na maioria dos mercados.”

Considerando o mercado português, Manuel Puig, Director-Geral da Jones Lang LaSalle comenta: " Em Portugal houve pouco investimento estrangeiro no primeiro semestre deste ano. Esta situação foi provocada principalmente pelas dificuldades para obter financiamento por parte dos investidores e pela falta de confiança que se estabeleceu no mercado imobiliário”.

Pedro Lancastre, director de Capital Markets da Jones Lang LaSalle, acrescenta: “O mercado Português ficou para trás para os fundos internacionais que estavam muito concentrados em mercados mais maduros como o Reino Unido, França e Alemanha. Os poucos investidores activos no nosso país querem comprar apenas o produto perfeito – melhores localizações, melhores edifícios, melhores inquilinos e melhores contratos de arrendamento com prazos longos – e como são escassos os activos que se enquadram nesses parâmetros, são escassas também as operações. Contudo, as perspectivas para o 2º semestre são bem mais animadoras. Além de se estarem a fechar operações com mais regularidade – só a Jones Lang LaSalle participou em 3 transacções – já se nota mais movimento por parte dos investidores, sobretudo os estrangeiros "
 
Activos de interesse

O interesse dos investidores continua centrado em produtos prime com retornos seguros e o mercado permanece segmentado entre esses activos prime e todos os outros. Os investidores activos demonstram também uma clara preferência pelos mercados mais maduros e transparentes da Europa Ocidental, bem como por mercados que registaram quedas mais acentuadas nos preços – cerca de 50% em alguns casos. Em resultado, os mercados em toda a Europa estão agora a ser alvo de diferentes níveis de atenção e registam perspectivas de crescimento muito diferentes, o que está a originar uma das maiores deslocalizações de que há memória no mercado de investimento europeu.

Tipos de Investidores

Alguns mercados, como Londres, estão actualmente inundados de capital, muitas vezes de particulares com elevada liquidez. As Sociedade Gestoras de Fundos estão novamente a assistir a fluxos positivos para os seus fundos de retalho, à medida que o receio que se propagou entre os investidores começa a desvanecer. Os fundos alemães abertos registaram também fluxos positivos e mantiveram-se activos em toda a região. Os REIT’s europeus foram recapitalizados através da conjugação de emissão de títulos e das vendas de activos, estando, agora, melhor posicionados e a equacionar uma re-entrada no mercado enquanto compradores. Há um reconhecimento crescente de que as melhores oportunidades serão, claramente, asseguradas antes dos mercados começarem a recuperar, já que, havendo sinais claros desta recuperação, os vendedores deverão tentar manter os seus activos por mais tempo.
 
Contudo, a obtenção de capital para fundos de investimento directo mantém um ritmo lento e denota-se pouca apetência para o investimento directo de valor-acrescentado. Desta forma, alguns investidores estão a focar-se em oportunidades geradas em crédito malparado.

Fluxos de Investimento Estrangeiro

O investimento estrangeiro continua a aumentar e, de forma geral, está a crescer a um ritmo mais acelerado que o investimento doméstico. Mercados como a Alemanha, Suécia e Rússia continuam com um enfoque elevado nos mercados domésticos, enquanto o Reino Unido, Espanha e França registaram um forte crescimento dos investidores estrangeiros no 3º trimestre face ao 1º trimestre do ano.

Disponibilidade de Financiamento

Assiste-se já a uma maior disponibilidade de financiamento, particularmente no que respeita à concessão de crédito para novos compradores de edifícios prime. Contudo, os critérios para conceder empréstimos continuam bastante restritivos e os processos de análise são muito rigorosos. Desta maior disponibilização de crédito resulta um aumento do número de negócios de grande dimensão com a média do volume de negócios a tender para o crescimento. Contudo, uma recuperação completa do mercado, incluindo investimento em oportunidades de valor-acrescentado e edifícios em promoção, estará dependente da recapitalização do sector, quer no âmbito dos balanços dos bancos quer da emissão das securitizações de empréstimos comerciais.

A escassez de produto de qualidade no mercado fará com que uma importante fatia de capital não seja aplicada. Poucos proprietários poderão conseguir lucro através de vendas aos valores de hoje. Os bancos irão trabalhar nas suas carteiras de crédito de forma gradual e já mostraram que não irão inundar o mercado de activos. Alguns fundos que investiram com o mercado em baixa podem, agora, tentar obter lucros, mas estes serão baixos e pouco frequentes. Além disso, alguns investidores procurarão realizar desinvestimentos estratégicos para reequilibrar os portfólios. A oferta limitada de produto de qualidade irá reforçar a pressão decrescente sobre as prime yields nos mercados que registam níveis crescentes de interesse dos investidores.

Preços e Yields

Em alguns mercados, como é o caso de Londres, onde a oferta de oportunidades prime não é suficiente para responder à procura, verificou-se um fortalecimento das yields e assiste-se, agora, a uma maior flexibilidade no que respeita aos requisitos dos investidores. Num número limitado de mercados, alguns investidores estão agora dispostos a aceitar activos que não sejam necessariamente prime ou a assumir algum risco, incluindo edifícios de menor retorno, taxas de disponibilidade reduzidas ou contratos menos consolidados. Em alguns casos, Londres beneficiou ainda de algumas vantagens em termos de movimentos cambiais, particularmente por parte de compradores privados, e os investidores continuarão a monitorizar os principais movimentos cambiais estrangeiros.

Esses mercados que continuaram dominados pelas entidades domésticas tendem a assistir a pequenas reformulações de preços e, para os investidores internacionais, esta é uma situação que está a motivar uma abordagem de «wait and see», que acabará por limitar ainda mais a liquidez nesses mercados. Pelo contrário, nos mercados onde ocorreu um ajuste mais acentuado dos preços e que atraíram maior interesse dos investidores, assistimos a uma melhoria na liquidez, o que está a criar condições mais favoráveis para o investimento.

Economia e Mercado de Arrendamento

As preocupações com o contexto económico permanecem, apesar das mais recentes previsões terem sido revistas em alta (embora marginalmente) e as economias começarem a registar um crescimento trimestral do PIB. A economia continuará a pesar no sector devido ao impacto que tem na procura de espaços para arrendamento, que deverá continuar fraca. O imobiliário tem historicamente sido um sector com algum desfasamento do ritmo da economia, pelo que poderá ainda sentir-se algum impacto negativo nos mercados de arrendamento após as economias iniciarem a sua recuperação.

As rendas continuarão a cair em 2010 na maioria dos mercados e os volumes de absorção estão perto de mínimos históricos, com a absorção líquida negativa a continuar pelo menos pelo período de um ano em muitos mercados. Apesar de serem poucos os mercados a assistir ao declínio de rendas ainda em 2011, quando se iniciar a recuperação dos valores de arrendamento, esta será geralmente fraca, apesar de em alguns mercados as rendas poderem subir mais rapidamente devido à escassez de nova oferta.
 
– ends –

Sobre a Jones Lang LaSalle

A Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) é uma empresa de serviços financeiros e profissionais especializados em imobiliário. A empresa disponibiliza serviços imobiliários integrados prestados por equipas de especialistas em todo o mundo para clientes que procuram obter valor acrescentado na promoção, na ocupação ou no investimento imobiliário. Com uma facturação global de 2,7 mil milhões de dólares em 2008, a Jones Lang LaSalle conta aproximadamente com 180 escritórios em todo o mundo, operando em mais de 750 cidades presentes em 60 países. A Jones Lang LaSalle é líder da indústria imobiliária na prestação de serviços de gestão de propriedades e de instalações corporativas, com um portfólio de 120 milhões de m² geridos mundialmente. A LaSalle Investment Management, empresa da Jones Lang LaSalle a actuar na área de gestão de investimento, é uma das maiores empresas mundiais do sector, gerindo um dos leques mais diversificados de capitais imobiliários e sendo responsável pela gestão de uma carteira de activos avaliada em mais de 36 mil milhões de dólares. Presente em Portugal desde 1997, a Jones Lang LaSalle conta com uma equipa pluridisciplinar composta por 38 profissionais, desenvolvendo a sua actividade nos mercados de escritórios e retalho, nas áreas de agência, investimento, corporate solutions, consultoria e avaliações, gestão, arquitectura e research.
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