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Lisboa

Adquirir escritórios na Europa vai exigir maior criatividade dos investidores


  • O European Office Investment Perspective 2017 da JLL identifica as tendências que mais influenciam o mercado, incluindo as localizações fora das zonas prime que têm maior potencial de crescimento de rendas na Europa.
  • À medida que os investidores olham para os fluxos de rendimento como um dos principais motores do retorno, a qualidade dos ocupantes e a localização são cada vez mais importantes

Numa altura em que há uma crescente competitividade na aquisição de escritórios na Europa, o research European Office Investment Perspective 2017 (Trad.Livre: Perspetivas de Investimento em Escritórios na Europa 2017) da JLL incentiva os investidores a serem mais criativos no acesso a este tipo de ativos, incluindo olhar para além das localizações prime, focando-se em zonas com um crescimento de rendas mais interessante.

Peter Hensby, Head de Offices Capital Markets, EMEA, da JLL, diz: “O imobiliário continua a atrair um volume significativo de capital devido à sua performance sólida face a classes de ativos alternativas, num contexto de baixas taxas de juro, crescimento lento e yields reduzidas. Mas a concorrência é forte e os investidores não podem limitar-se a ficar à espera. Têm de ser mais criativos nos seus movimentos de acesso ao mercado, quer isso implique compreender a transformação urbana através das infraestruturas, olhar para a atividade de promoção no continente europeu, considerar atividades de fusões e aquisições ou desinvestimentos não estratégicos”.

O investimento em imobiliário de escritórios na Europa (não considerando o Reino Unido) subiu 8% para um nível recorde de €81,3 mil milhões em 2016, com o capital estrangeiro a desempenhar um papel muito importante, contabilizando 25% de todas as transações. Os volumes preliminares de investimento para o 1º trimestre de 2017 apontam para €15 mil milhões, em linha com o mesmo período do ano passado. E a procura por escritórios na Europa deverá manter-se forte ao longo do ano, apesar da falta de oferta continuar a ser um desafio.

A competição pelos ativos pressionou as prime yields para mínimos históricos em Paris, Munique e Berlim, descendo para 3% no 1º trimestre de 2017, bem abaixo dos anteriores níveis mínimos. Em Berlim, a prime yield está agora 175 pontos base abaixo do seu anterior pico de 4,75%, atingido no 4º trimestre de 2006.
“Os investidores estão dispostos a pagar o atual preço dos imóveis se estiver subjacente um crescimento de rendas. Vemos os investidores não só a ajustarem as suas expetativas de retorno como também a focarem-se mais nos fluxos de rendimentos futuros como o principal motor do retorno. Estão a olhar mais do que nunca para a qualidade dos ocupantes, a localização “à prova do futuro” e outros aspetos críticos que permitam melhorar a performance do imóvel”, acrescenta Hensby.

Locais chave para crescimento das rendas

O relatório identifica 10 zonas chave de escritórios na Europa Continental onde os investidores que estão dispostos a olhar além dos mercados tradicionais podem esperar um crescimento das rendas acima da média nos próximos dois anos. Localizado fora das zonas prime, cada submercado oferece uma combinação de indicadores sólidos de desempenho do mercado imobiliário, uma forte procura de espaços e um catalisador que diferencia o mercado.

A Alemanha integra quatro dos dez pontos que devem registar crescimento expressivo das rendas: o centro e zonas limítrofes do centro de Estugarda; as zonas de Hauptbahnhof-Europacity, Mediaspree & Mitte em Berlim; a zona Oriental de Munique; e a zona financeira e City de Frankfurt. Dois mercados espanhóis também entram, nomeadamente a zona de Mendez Alvaro em Madrid e Placa de la Glories em Barcelona. Outros submercados localizam-se em Amesterdão, Paris, Luxemburgo e Estocolmo.

Em Lisboa e tendo em conta a atual escassez de oferta de escritórios, a consolidação da zona da Avenida 24 de Julho, a área envolvente do Parque das Nações (Matinha/Beato) e a reativação da Avenida Almirante Reis são zonas de futura expansão neste mercado, com potencial de valorização.  

Nota:
Lista completa de zonas chave de crescimento de rendas para 2017:
1.    Solna/Sundyberg, Estocolmo, Suécia
2.    Mendez Alvaro, Madrid, Espanha
3.    City & City Centre Edge, Estugarda, Alemanha
4.    Hauptbanhof-Europacity, Mitte & Mediaspree, Berlim, Alemanha
5.    22@ - Placa de la Glories, Barcelona, Espanha
6.    Zona Oriental de Munique, Alemanha
7.    Zona Sudeste de Amsterdão & Utrecht Central Station, Amsterdão & Utrecht, Holanda
8.    Paris 12/13, Paris, França
9.    Zona Financeira e City, Frankfurt, Alemanha
10.  Kirchberg, Luxembourg City, Luxemburgo