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Lisboa

JLL lança nova edição do estudo Market 360º

Ritmo do mercado imobiliário vai acelerar ainda mais após primeiro semestre excecional


  • Investimento em imobiliário comercial poderá ascender a €3.000 milhões este ano. 
  • Escassez de oferta e procura elevada continuam a pressionar em alta as rendas de escritórios, retalho e habitação. 
  • Interesse internacional no investimento, compra de casas, instalação de empresas e turismo mantem-se robusto.

A JLL acaba de divulgar a edição do estudo Market 360º referente ao 1º semestre de 2018, onde realça o desempenho excecional do mercado imobiliário neste período, impulsionado pelo crescimento do investimento (+43% para €1.473 milhões transacionados), pela forte atividade na ocupação de escritórios, de lojas e pela venda de casas. 

Pedro Lancastre, diretor geral da JLL, considera que “foi uma primeira metade do ano perfeitamente fantástica para o setor imobiliário português, não só devido ao elevado fluxo de operações, mas também porque assistimos a algumas das maiores transações de sempre no mercado. E mais, isto aconteceu quer em ativos de rendimento, como também em ativos destinados à promoção imobiliária, para além do ritmo robusto verificado na venda de casas, onde o número de nacionalidades a comprar supera os dois dígitos”.

“Para o segundo semestre, prevemos que o mercado evolua a um ritmo ainda mais forte, tendo em conta os negócios já concretizados, bem como os ativos em pipeline que estão em negociação. Só os negócios acompanhados pela JLL ao longo do ano poderão chegar aos €3.000 milhões”, acrescenta o diretor da JLL. 

A consultora imobiliária antecipa uma aceleração do crescimento do mercado no resto do ano, estimando que o investimento imobiliário possa atingir a marca de €3.000 milhões transacionados em 2018, com o país a beneficiar de uma conjugação muito favorável de fatores internos e externos, entre os quais o crescimento económico, o aumento de risco nos mercados de capitais e o baixo retorno de investimentos mais conservadores, assim como as boas rentabilidades oferecidas face a outros mercados europeus. A diversificação dos perfis de risco e a crescente competição pelos ativos de rendimento têm dinamizado também a compra de imóveis para promoção imobiliária em Lisboa e Porto, ao mesmo tempo que os portefólios de grande envergadura têm estado sob a atenção das casas de investimento mundiais que têm grandes tickets para investir. Do lado da oferta, também poderá surgir mais negócio por parte da Banca, cuja exposição ao imobiliário é muito elevada e que está a colocar no mercado grandes portefólios, para cumprir com as diretrizes Europeias.

Outra tendência aponta para a progressiva subida das rendas nos escritórios, lojas e habitação, devido ao persistente desequilíbrio entre a falta de oferta e a dinâmica da procura. Já no primeiro semestre, este foi o principal motivo para o aumento das rendas prime nos escritórios (em Lisboa está nos €21/m2/mês e no Porto nos €18/m2/mês), uma dinâmica que irá também resultar no decréscimo dos incentivos contratuais. Neste segmento, a falta de oferta deverá ser colmatada no curto e médio-prazo, com um pipeline que soma mais de 560.000 m2 (2019-2022) de novos escritórios em Lisboa e mais de 155.000 m2 no Porto. No comércio de rua, a falta de espaços também continuará a pressionar as rendas em Lisboa (nas zonas prime do Chiado é de €135/m2/mês e na Baixa é €130/m2/mês) e Porto (na rua de Santa Catarina é €70/m2/mês), sendo este um fator de desequilíbrio ainda mais acentuado no mercado residencial, onde a oferta de arrendamento de longo-prazo é bastante incipiente e boa parte do produto não chega sequer a vir para o mercado, com rendas muito elevadas no centro da cidade e que tendem a subir.

O Market 360º destaca ainda a continuação do interesse internacional no imobiliário português como um dos motores do mercado; com o país a apresentar-se como um destino consolidado quer para investimento quer para a compra de casa, instalação de empresas e ocupação turística. No investimento, os estrangeiros representaram 98% do volume transacionado no 1º semestre e continuam muito motivados a investir em Portugal, dada a elevada liquidez destes players e das suas estratégias de diversificação geográfica. Na habitação, os compradores estrangeiros continuam a dominar as transações de habitação premium no centro de Lisboa e Porto, concentrando 53% das vendas realizadas pela JLL e agregando 30 nacionalidades. Por outro lado, 47% das vendas residenciais foram feitas a clientes portugueses, confirmando a forte dinâmica do mercado nacional. No segmento de escritórios, fatores como qualidade de vida e qualificação de recursos humanos são chave. Cidades como Lisboa e Porto são cada vez mais cosmopolitas, aliadas a custos de operação muito competitivos quando comparadas com os congéneres Europeus, o que continuará a colocar Portugal nas principais opções para a instalação de empresas de todo o mundo, especialmente para centros de serviços partilhados. No turismo, Algarve, Lisboa e Porto, especialmente este último, mantêm-se dinâmicos na captação de turistas internacionais e também de investimento, quer para rendimento quer para operação de hotéis. 

Pedro Lancastre deixa, contudo, um alerta para que o mercado continue a usufruir do bom momento, especialmente junto da comunidade internacional de investidores, compradores e turistas: “É importante que toda esta “onda” de crescimento se mantenha acompanhada por um quadro fiscal e legal estável, com o mínimo de alterações possível. Sobretudo no que diz respeito ao mercado residencial onde algumas propostas de lei, a serem aprovadas, podem matar à nascença o praticamente inexistente mercado de arrendamento. Este mercado tem um grande potencial de crescimento no médio-prazo, pois a atual falta de casas para arrendar, conjugada com o aumento generalizado dos preços da habitação e com o estilo de vida diferente das novas gerações, tem despertado o interesse de diversos players do setor, que poderão dar finalmente escala à oferta para a classe média portuguesa”, termina.

DESTAQUES MERCADO IMOBILIÁRIO 1º SEMESTRE 2018
ESCRITÓRIOS
o 86.819 m2 de absorção em Lisboa – crescimento de 11% face ao 1º semestre de 2017 e absorção líquida de 51%.
o O Corredor Oeste é a zona com mais ocupação no semestre (22% do total), pois concentra quase metade da área disponível na região (45% do total) e oferece rendas competitivas. Nova Zona de Escritórios também dinâmica.
o Disponibilidade do mercado está nos 8,1%.
o O setor de serviços (Serviços a empresas e Outros Serviços) é o dominante na procura (45% do take up) e as tecnológicas também estão dinâmicas (26%).
o Rendas prime crescem em todas as zonas, à exceção do Parque das Nações, onde, tecnicamente, não há área disponível. Prime CBD com renda de €21/m2/mês.
o Concluídos 7 edifícios de escritórios (60.000 m2) no semestre e outros 8 em conclusão (mais de 100.000 m2).
o Porto: 43.560 m2 de take up | Pipeline de projetos de 155.000 m2. Renda prime de €18/m2/mês (Boavista).

RETALHO 
o No retalho, o pipeline de centros comerciais (incluindo de pequena dimensão) continua concentrado em expansões e renovações para acompanhar as novas tendências de consumo. O pipeline de centros comerciais para 2018/2019 é de 50.000 m2 e inclui apenas expansão de empreendimentos existentes.
o Comércio de rua com elevada procura, impulsionada pelos turistas e novos hábitos de consumo dos portugueses.
o Restauração é um dos principais motores da abertura de lojas de rua em Lisboa e Porto, mas moda e lazer também se destacam. 
o Renda prime no comércio de rua em Lisboa é de 135€/m2/mês.
o Renda prime no comércio de rua no Porto é de €70/m2/mês.
o Renda prime nos centros comerciais é de €125/m2/mês.

INVESTIMENTO 
o €1.473 milhões transacionados - crescimento de 43% face ao período homólogo.
o Perspetiva-se um volume de transações de cerca de €3.000 milhões para 2018. Apenas três operações são responsáveis por mais de metade deste volume: Parte do Portefólio Rio Tejo (+/- €400 milhões), Lagoas Park (€375 milhões) e Dolce Vita Tejo (€230 milhões).
o Retalho concentra 56% | Escritórios 32% do investimento semestral.
o 98% do investimento semestral é internacional.
o Yields Prime são de 4,75% nos centros comerciais, 4,50% nos escritórios e 4,25% no comércio de rua.

RESIDENCIAL 
o Número de casas vendidas em Portugal cresce 16% (2017, dados INE).
o Os preços das casas aumentaram 12,2% (TVH no 1º T 2018, dados INE).
o Segmento premium – amostra de vendas realizadas pela JLL:
Aumento de 40% nas vendas (vs 1º semestre 2017).
53% das vendas para estrangeiros.
Brasil (51%); Turquia (12%) e França (7%) são as nacionalidades internacionais mais ativas, mas Estados Unidos e Reino Unido estão a crescer em Lisboa.
Valor prime no Chiado – €6.500 a €9.500/m2.
Estoril/Cascais apresenta o valor prime mais elevado – €5.000 a €12.000/m2.

HOTELARIA 
o A transação de duas unidades de 5 estrelas no Porto totalizou €90 milhões, refletindo um valor recorde de 500 mil euros por quarto.
o Algarve prevê a abertura de um maior número de hotéis no curto e médio-prazo com posicionamento superior.
o Em Lisboa foram registadas 6,8 milhões de dormidas e o RevPar registou um crescimento de 18% no período homólogo (dados OTL).
o Na região Norte, o RevPar cresce 10% e dormidas crescem 6,2% (dados Travel Bi).