Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Notícias

Cannes - Lisboa

Os dez temas chave no imobiliário da região EMEA em 2010: O que é o «Novo Normal»?

Media Briefing da Jones Lang LaSalle no MIPIM


Os directores da Jones Lang LaSalle para a região EMEA apresentaram hoje as suas expectativas para os mercados imobiliários da região EMEA em 2010 e procuraram definir o «novo normal» para o sector. A mensagem destes dirigentes, presentes no media briefing da Jones Lang LaSalle no MIPIM, foi a de que, apesar das economias da região EMEA estarem a inverter a tendência e a sair da recessão, não estão ainda livres de dificuldades e a recuperação não será uniforme nem terá o mesmo ritmo em toda a região. Essencialmente, existe um número de indicadores chave que terão impacto no ritmo e na forma da recuperação e que estão a definir o «novo normal».

Christian Ulbrich, CEO da Jones Lang LaSalle para a região EMEA, disse: “Estamos claramente em redefinição do «normal» para os mercados imobiliários, não apenas na região EMEA mas também a nível global, e antecipamos um conjunto de indicadores chave para este ano. A disponibilidade de financiamento será um factor determinante do preço, especialmente para activos de segunda linha. Os players capitalizados continuarão a dominar, mas a globalização resultará numa mudança nos players e nas suas necessidades. Antevemos oportunidades de curto-prazo nos sectores bancário e governamental, apesar de esperarmos que estes sejam alvo de uma evolução bastante lenta. Os ocupantes tradicionais serão mais selectivos e procurarão gerir a sua pegada de forma mais oportunística, apesar da janela de oportunidade – nomeadamente rendas mais baixas e incentivos bastante apelativos - ser limitada. Esperamos assistir a uma escassez de oferta em muitos mercados europeus, já que serão poucas as novas promoções este ano: estas serão oportunidades para os promotores que estão capitalizados e que têm capacidade de iniciar novos projectos nas localizações correctas agora”.

Paul Guest, Head de Research da Jones Lang LaSalle para a região EMEA, apontou excepções ao novo normal: “Para os investidores, o imobiliário continua a ser uma classe de activos muito atractiva num mundo de baixas taxas de juro, inflação elevada e elevados níveis de dívida pública e acreditamos que existem suficientes potenciais compradores para impulsionar alguns mercados da região no que diz respeito aos seus indicadores. O capital está direccionado para um tipo de produto muito escasso, uma vez que existem alternativas de investimento com maiores retornos. Da mesma forma, alguns ocupantes, em particular retalhistas por exemplo, estão dispostos a pagar para assegurar as melhores localizações. Ao mesmo tempo, a Europa está a recuperar de forma desequilibrada, ou seja, continuará a existir crescimento orgânico em alguns mercados. Depois dos custos com o pessoal, o imobiliário é o segundo custo mais elevado para os ocupantes, de forma que a recuperação lenta nos mercados de ocupação está a acentuar a necessidade destes lidarem proactivamente com estes mercados”.
 
Destaques do Media Briefing

Bancos: A componente de risco na apreciação dos activos deverá manter-se elevada em 2010, restringindo o financiamento e afectando a dimensão dos negócios, volumes e disponibilidade de produtos. À medida que os bancos resolvam as questões do imobiliário que agora detêm, irão criar oportunidades de gestão de imóveis e portfolios. Charlotte Strömberg, CEO, da Jones Lang LaSalle Nordics, comenta: “O mantra de “extend e pretend” (maior condescendência no prolongamento dos prazos de financiamento, apesar de eventuais riscos) que dominou 2009 continuará este ano, mas as taxas de juro em crescimento forçarão os bancos a serem mais selectivos relativamente aos empréstimos a prolongar. A experiência Nórdica do início dos anos 90 é a prova de que um trabalho gradual é mais saudável para o mercado a longo prazo”.

Governos: O tema comum para os governos na Europa este ano, além das eleições iminentes em muitos países, é a necessidade de poupar dinheiro e cortar na despesa. Esta realidade terá um duplo impacto no crescimento económico na região, apesar dos cortes na despesa gerarem a alienação de património público e actividade de assessoria.
Players em mutação: Enquanto o mercado continuar impulsionado pelo capital, os novos players estão a emergir e haverá uma maior polarização e diferenciação entre os melhores e os piores performers. Charlotte Strömberg disse: “Pensamos que os investidores que provaram ser de confiança e defensores de estratégias bem sucedidas no período em que o mercado esteve em baixa serão os vencedores de amanhã e irão atrair uma quantidade crescente de fluxos de capital”.

Globalização: As poupanças estão a acumular-se em todo o mundo, particularmente em mercados de elevado potencial e elevado crescimento, tais como a China, a Índia, o Brasil, mas também a Austrália e o Canadá. Esses mercados de elevado potencial e crescimento, particularmente os asiáticos, irão também atrair mais capital europeu, apesar de isso não implicar um fluxo líquido de investimento europeu. Benefícios de diversificação para os investidores asiáticos e outros investidores intercontinentais irão levá-los a olhar além dos seus mercados domésticos para oportunidades e mercados europeus chave, como Londres e Paris, os quais irão sempre atrair o interesse, embora outros mercados europeus também possam sair beneficiados.

Oferta futura e promoção: A dinâmica de oferta na região EMEA é desigual, exigindo uma abordagem específica para cada mercado; não é possível generalizar e os ocupantes têm de considerar as suas opções de forma muito cautelosa e estratégica. Consequentemente, a janela de oportunidade dos ocupantes irá fechar-se mais cedo do que o previsto. Tomasz Trzoslo, Head de Capital Markets na Europa Central e Leste comenta: “A escassez de oferta criada pela falta de financiamento à promoção face à aversão ao risco e à crise bancária irá resolver-se por si própria a médio ou longo prazo. Contudo, os promotores capitalizados devem procurar promover logo que a situação do mercado se inverta, para colher os benefícios de disponibilizar produto num mercado que está a sentir escassez. Dito isso, os timings são vitais e dadas as incertezas macro, acertar no tempo correcto será difícil”.

Risco: Com uma liquidez virtualmente ilimitada do mercado de investimento, o risco Imobiliário costumava ser essencialmente uma questão de preço. O «novo normal» quer dizer que repentinamente países, cidades, localizações, tipos de usos ou grupos de inquilinos paralisaram, independentemente do preço, e a liquidez substitui o preço como o principal indicador de risco. Com uma reduzida disponibilidade de financiamento, estes mercados apenas descongelarão gradualmente criando oportunidades de preço para investidores que consigam identificar esses mercados e agir nos timings correctos.

Andreas Quint, CEO da Jones Lang LaSalle Alemanha, comenta: “ A diferença entre mercados líquidos e ilíquidos irá persistir ao longo do ano. Mas podemos ver alguns mercados a ganhar lentamente actividade, à medida que os investidores reconsiderem a sua abordagem ao risco. Identificar essas oportunidades antecipadamente será uma chave para o sucesso em 2010”.

Regulação bancária: A apetência dos reguladores pela crescente regulação do financiamento ao mercado imobiliário foi, até agora, extremamente limitado. Andreas Quint disse: “A regulação futura não deverá focar-se no financiamento imobiliário. Os novos empréstimos imobiliários estão garantidos por activos «reais» e com preços realistas, tornando-os menos arriscados que outros tipos de empréstimos. O imobiliário poderá, por isso, beneficiar mais se os bancos – em função de uma regulação mais forte noutros mercados - se focarem em impulsionar o crescimento do financiamento imobiliário. Pensamos que a securitização deverá reemergir, apesar de forma mais transparente do que antes”.

Equilíbrio entre Inquilino/Proprietário: O requisito «normal» irá mudar à medida que a economia desacelere o seu crescimento. Os ocupantes irão utilizar o seu actual espaço de forma mais eficiente e prevemos volumes mais baixos de absorção. Em resultado disso, haverá uma racionalização da pegada imobiliária das empresas e uma alteração nos formatos. Esta será uma realidade nos escritórios e no retalho, com o segmento residencial a ser provavelmente o único formato sustentável. O poder tem estado do lado dos inquilinos ao longo dos últimos 18 meses, mas com pouca capacidade de transaccionar devido às condições económicas e financeiras. Aquela janela de oportunidade irá começar fechar-se rapidamente e não serão necessários muitos negócios para voltar a inverter a posição de poder.
 
– ends –