Imobiliário em 2025: Sustentabilidade, inovação tecnológica e localização estratégica

A JLL acaba de divulgar as perspetivas de evolução para o mercado imobiliário português em 2025, realçando a emergência da sustentabilidade e eficiência energética, da inovação tecnológica e da localização estratégica como os fatores chave a influenciar a procura bem como as decisões de investimento e ocupação.

“O mercado está a evoluir muito rapidamente e estes são requisitos cada vez mais críticos para consumidores, ocupantes, proprietários, investidores e promotores imobiliários”, começa por explicar Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal. “São aspetos que influenciam as decisões de quem compra, vende ou arrenda imóveis, bem como para quem os detém ou desenvolve, e vão ter um impacto crescente sobre a dinâmica do mercado imobiliário em todos os segmentos. Isso está a acontecer já, neste momento”, diz ainda Carlos Cardoso.

De acordo com a JLL, nos escritórios, dois dos temas mais marcantes em 2025 serão a pressão para os proprietários modernizarem os seus ativos para ir ao encontro dos padrões de sustentabilidade e descarbonização; e a crescente importância da componente híbrida dos escritórios, alinhada à localização estratégica que será mais crucial que nunca. No retalho, a relevância destes fatores chave é também especialmente evidente, sendo este um setor onde a inovação tecnológica é central para proporcionar uma experiência ao consumidor e promover a sua deslocação à loja física. No imobiliário industrial & logístico, um dos segmentos de maior potencial de crescimento, os data centers, é impulsionado pelo crescente recurso aos sistemas de inteligência artificial, sendo igualmente um setor onde a procura é também bastante impactada pela necessidade de projetos com maior sustentabilidade, eficiência energética, e onde a localização estratégica é chave.

Num contexto em que estes fatores se afirmam como novos drivers de procura, o mercado imobiliário português deverá manter a rota de crescimento, de acordo com a JLL. A consultora estima que os segmentos de escritórios, retalho e logística, bem como o de habitação e hotelaria, deverão registar um desempenho sólido em 2025, com indicadores de ocupação, transação a valorização a crescerem face ao ano passado. A oferta continua a ser uma questão estrutural para o mercado português, na dupla perspetiva de ser necessário apostar na qualificação do stock nos segmentos não residenciais, para incorporar todas as novas exigências de sustentabilidade e tecnologia; e na expansão de projetos residenciais, onde permanece uma enorme escassez de produto adequado aos jovens e à classe média. 

“Portugal continua a estar no radar internacional de investimento e das empresas que ocupam escritórios e áreas logísticas, além de beneficiar também da diversificação das fontes de procura externa quer a nível da habitação tradicional quer dos novos formatos de living, dos quais se destacam as residências de estudantes. Os preços e as rendas dos diversos segmentos deverão crescer devido a esta base sólida de procura, mas o seu ritmo de crescimento reflete sobretudo o facto de o mercado se manter deficitário de oferta”, diz Carlos Cardoso. 

“A criação de nova oferta é, por isso, uma excelente oportunidade no mercado português. Precisamos de acelerar a nossa capacidade de produção imobiliária, sendo claro que os investidores e os promotores têm muito interesse em fazê-lo. Há muita vontade de lançar novos projetos, fazer novos investimentos nas mais diversas áreas, mas continuamos a esbarrar com obstáculos importantes a nível de licenciamento e fiscalidade, que temos, como país, de resolver”, nota o responsável da JLL Portugal.

Na sua análise ao mercado imobiliário, a consultora evidencia ainda o impacto positivo do ambiente macroeconómico sobre o desempenho esperado para o setor em 2025. Por um lado, a inflação deverá continuar a convergir com os objetivos do Banco Central, mantendo-se em torno dos 2,0%, enquanto a taxa de desemprego se mantém em níveis baixos (6,4%), e o PIB cresceu 1,9% em 2024 de acordo com as recentes estimativas do Governo, bastante acima da média da Zona Euro, com boa dinâmica do consumo privado e do turismo.

“Em termos económicos, espera-se um 2025 melhor que o ano 2024, com impacto positivo sobre o mercado imobiliário, onde condições macroeconómicas favoráveis são um estímulo para a procura. Também nesta área permanecem alguns desafios, nomeadamente a nível dos conflitos armados na Europa e das alterações que possam advir de políticas comerciais. Mas, em geral, o mercado imobiliário nacional deverá ter um melhor ano do que em 2024”, termina Carlos Cardoso. 

RESULTADOS MERCADO IMOBILIÁRIO 2024

INVESTIMENTO

• Investimento em imobiliário comercial soma €2.310 milhões, mais 40% que em 2023.

• Investimento estrangeiro é 85% do montante transacionado.

• Segmento do retalho agrega 52% do volume investido (€1.200 milhões), seguido dos hotéis, com uma quota de cerca de 20%.

• De um modo geral, as prime yields mantiveram-se estáveis ao longo de 2024, mas deverão comprimir em 2025.

• A maior dinâmica no investimento foi motivada pelo ambiente macroeconómico mais favorável, com taxas de juro mais baixas, e pelo crescente alinhamento entre as perspetivas de compradores e vendedores relativamente aos preços e aos retornos, o que facilitou os processos de negociação.

HOTELARIA

• Forte desempenho dos indicadores operacionais, com número de hóspedes e dormidas acima dos níveis pré-pandemia. Em 2024, registaram-se 31,5 milhões de hóspedes e 80,2 milhões de dormidas nos estabelecimentos hoteleiros nacionais, mais 16% e 14%, respetivamente, do que em 2019.

• Número recorde de turistas internacionais (62% dos hóspedes) e dos seus gastos (€26.000 milhões)

• Lisboa regista ocupação de 73,1%, RevPAR de 129,4€ e Diária Média 177,0€. No Porto, estes indicadores são de 69,1%, 90,8€ s 131,5€. Em qualquer das cidades, todos estes indicadores cresceram face a 2023.

• Em 2024 registaram-se 68 novas aberturas em Portugal, das quais 41% respeitam unidades de 4 e 5 estrelas. Estas aberturas somaram 7.790 novas camas.

• A nível de investimento, há uma crescente diversificação geográfica da procura, incluindo para a Madeira e Açores

RETALHO

• O consumo privado aumentou, atingindo €38.000 milhões no 3º trimestre de 2024. Segmento também animado pela boa performance do turismo.

• Volume de vendas (+7,8% 1º semestre 2024 vs 1º semestre 2023) e footfall (+6,8%) nos principais centros comerciais com bom desempenho.

• As vendas online deverão abrandar o ritmo de crescimento, de uma média anual de 15,7% de 2020 a 2023, para 7,4% de 2024 a 2029.

• Comércio de rua com bom nível de aberturas. Em Lisboa destaca-se a inauguração de uma das maiores lojas da Zara a nível mundial, situada no Rossio.

• As rendas prime aumentaram em todos os segmentos, atingindo 140€/m2 no comércio de rua em Lisboa e 85€/m2 no Porto. Destaca-se também o aumento das rendas prime no retalho alimentar, para 15€/m2, nos retail parks, para 13€/m2, e nos centros comerciais prime, a manter nos 130€/m2.

ESCRITÓRIOS

• Forte crescimento da ocupação de escritórios em Lisboa e Porto, acompanhado por um aumento dos valores prime de arrendamento.

• Ocupação em Lisboa ascendeu a 222.000 m2, 97% acima de 2023 e o segundo maior volume dos últimos cinco anos.

• Ocupação no Porto somou 76.600 m2, mais 53% que em 2023 e um novo recorde de mercado.

• As áreas médias por transação aumentaram em Lisboa e Porto, mostrando maior propensão da procura por escritórios de grande dimensão.

• Rendas prime aumentam, atingindo 28,5€/m2 em Lisboa e 21,0€/m2 no Porto. O aumento das rendas reflete também a qualificação dos espaços, com escritórios mais modernos e mais bem servidos.

HABITAÇÃO

• Mercado reativou a procura, em resposta à descida das taxas de juro, com impacto especialmente visível na segunda metade do ano.

• Nos primeiros nove meses de 2024, vendas somam 111.110 fogos no valor de €23.650 milhões, mais 9% e 14%, respetivamente, em termos homólogos.

• Estima-se que a venda de habitação tenha atingido mais de €30.000 milhões em 2024.

• Os compradores com residência fiscal nacional representam cerca de 89% do volume transacionado e os outros 11% são adquiridos por residentes internacionais.

• Continua a existir um elevado desequilíbrio entre oferta e procura, apesar da introdução das novas medidas dirigidas ao setor.

• Este desajuste mantém os preços sob pressão, atingindo-se valores médios de venda de 4.815€/m2 em Lisboa e 3.265€/m2 no Porto.

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

• Apesar do crescimento no número de fogos licenciados e concluídos, a produção imobiliária permanece inferior à da década anterior. Há 3,6 vezes menos fogos licenciados e 5,4 vezes menos fogos concluídos.

• O ritmo lento de licenciamentos é identificado como um dos principais obstáculos ao investimento e ao desenvolvimento de novos projetos.

• Mas o aumento dos custos de construção também tem sido uma questão a afetar a produção imobiliária. Nesta área, o custo da mão-de-obra é a componente que mais pesa, mantendo a tendência crescente.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

• Ocupação ascende a mais de 750.000 m2, mais 85% que em 2023 e acima da média dos últimos 5 anos (520.000 m2).

• Apesar deste crescimento, há uma fatia importante da procura por satisfazer, especialmente as empresas de 3PLs.

• Esta situação tem impulsionado as rendas, que cresceram ao longo do ano, atingindo os 6,5€/m2 em Lisboa e os 5,25€/m2 no Porto.

• Um dos ativos em destaque são os data centres e Portugal afirma-se como destino atrativo para a instalação deste tipo de infraestrutura.

• Relativamente ao pipeline, estão planeados mais de 1.000.000 m2 de nova área, dos quais alguns projetos estão já em construção.

LIVING

• Portugal é um dos países com maior potencial de expansão nos segmentos de living, dada a carência de stock imobiliário desta natureza, em contraste com a forte procura.

• Com indicadores operacionais robustos, o segmento das residências sénior e saúde cativou o interesse dos investidores, protagonizando diversas transações de ativos em 2024.

• O segmento das residências de estudantes evidencia-se como a classe de ativos de investimento mais dinâmica entre o living e os alternativos. Beneficia de excelentes taxas de ocupação num contexto de procura crescente, com aumento do número de estudantes, especialmente internacionais.

• O Built-to-Rent é um mercado com forte potencial de crescimento, num momento em que aumenta a necessidade de criar oferta de arrendamento face ao nível de preços que as casas atingem. Contudo, permanecem muitos desafios a nível de licenciamento, legislação e custos financeiros deste tipo de projeto, o que acaba por limitar o interesse de investidores e promotores.

Pode consultar o estudo completo aqui.