Imobiliário português com desempenho estável no 1º trimestre do ano, diz estudo da JLL

No 1º trimestre de 2024, o mercado imobiliário português teve um desempenho idêntico ao do mesmo período de 2023 na generalidade dos setores, conclui a JLL no seu mais recente estudo trimestral Market Pulse. Esta tendência observou-se quer no mercado de investimento comercial quer nos segmentos transacionais de habitação, hotelaria, retalho e logística. A exceção foi o setor de escritórios, onde a atividade cresceu consideravelmente face ao ano anterior. De destacar ainda que, em parte dos setores analisados, a escassez de oferta disponível para ocupação imediata continua a criar condições para o crescimento de preços e rendas, mesmo num cenário de procura menos expansiva.

Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, comenta: “Já se esperava um início de ano com atividade moderada. Este é sempre um período de maior expetativa em relação à evolução da economia, especialmente devido à inflação e às subidas das taxas de juro. A realização das eleições contribuiu para aumentar a incerteza que naturalmente já predomina no arranque do ano, levando a que os agentes económicos se mostrassem mais cautelosos nas suas decisões de investimento. A resposta do mercado a um maior nível de incerteza foi a de “esperar para ver”, quer no mercado comercial quer no residencial.

No 1º trimestre deste ano, foram investidos €260 milhões em imobiliário comercial, pouco diferindo quer do mesmo período do ano passado (-5%) quer da média dos últimos três anos (+6%). No setor hoteleiro, o número de hóspedes e dormidas nos dois primeiros meses do ano apresentam ligeiras melhorias face a 2023 (5% e 3%, respetivamente), bem como os níveis de ocupação, que atingiram 60% em Lisboa e 53% no Porto no 1º trimestre, em ambos os casos mais dois pontos percentuais que no 1º trimestre de 2023. Na habitação, a JLL estima que a procura neste trimestre seja ainda ligeiramente inferior à do trimestre homólogo, contudo, a tendência mais recente é de estabilização nos níveis de transação, destacando-se ainda uma boa dinâmica das vendas em planta para projetos diferenciados e também a manutenção de atividade entre os compradores internacionais. No retalho, as vendas também sinalizam uma variação residual da ordem de 0,5%, destacando-se a estabilidade operacional dos diferentes formatos de imobiliário de retalho.

O segmento de escritórios destaca-se dos restantes pela positiva, registando uma recuperação assinalável face ao ano anterior, com take-up a mais que duplicar quer em Lisboa quer no Porto, com 73.700 m2 e 18.000 m2 tomados, respetivamente. De assinalar ainda o comportamento do imobiliário industrial e logístico, no qual a ocupação apresenta uma quebra homóloga de 20%, embora em resultado da falta de oferta para absorver, já que as rendas continuaram a subir.

De acordo com Joana Fonseca, “a escassez de imóveis disponíveis e adequados aos requisitos da procura continua a influenciar o comportamento do mercado nos mais diversos segmentos. Por isso, apesar de um natural abrandamento da procura do último ano, não se assiste a ajustamentos em baixa de preços e rendas registando-se mesmo subidas de valor em alguns segmentos. Isso é especialmente visível na habitação, na logística e na hotelaria, enquanto setores como os escritórios e o retalho sustentam as suas rendas prime em níveis bastante robustos”.

Na hotelaria, as diárias médias estão em níveis máximos para este período do ano em Lisboa (139€) e Porto (99€), com impacto nos RevPAR, que atingiram, 83€ e 52€, respetivamente. Na habitação, sem prejuízo de no acumulado do ano passado haver uma quebra de quase 19% nas vendas, os preços a nível nacional mantêm uma trajetória de subida, que mesmo mais lenta, continua a atingir cerca de 8% (dados INE). No 1º trimestre, os preços devem manter esta tendência, quer devido ao desencontro entre procura e oferta quer pela persistência do aumento de custos de construção. Na logística, observou-se uma subida das rendas prime em boa parte das zonas das regiões de Lisboa e Porto, dando continuidade ao comportamento dos últimos trimestres. No retalho, a nota é de estabilização das rendas nos diferentes formatos, com a exceção do comércio de rua do Porto, onde a tendência é de aumento, especialmente na Avenida dos Aliados, que atingiu os 55€/m2. As rendas prime dos escritórios mantiveram-se, em geral, estáveis, ficando em 28€/m2 em Lisboa (Prime CBD) e em 19€/m2 no Porto (CBD Boavista).

“Volvido o 1º trimestre, o mercado voltou a provar a sua resiliência em situações de maior incerteza ou adversidade. E, agora, que já temos novo Governo em funções, com anúncio da retificação de muitas medidas especialmente penalizadoras para o setor; em que se antecipa um desagravamento nas condições de acesso ao crédito e o controlo dos níveis de inflação, a perspetiva é que o ano de 2024 vá progressivamente recuperando a dinâmica da procura nos diversos setores, mantendo o consequente estímulo de valorização”, nota Joana Fonseca.

E acrescenta: “Chegados aqui, quer no âmbito do impacto das condições macroeconómicas quer no âmbito do impacto de envolvente política, conseguimos ter perspetivas mais sólidas para a atividade do mercado em termos de procura. Aguardamos agora com muita expetativa a materialização das novas propostas governamentais para a habitação, de forma a conseguirmos finalmente mobilizar o setor para criar oferta de habitação, fazê-lo com escala e diversificação de gamas de valor. Esta é a questão estrutural que continua a condicionar o nosso mercado e que temos de resolver”.