Mercado imobiliário surpreende no segundo ano da pandemia, diz JLL

O mercado imobiliário terminou 2021 a superar muitas das expetativas traçadas no início do ano, revela a JLL no seu relatório anual de mercado Market 360º. No segundo ano da pandemia, a consultora assinala os desempenhos recorde na habitação, no imobiliário industrial & logístico, bem como nos segmentos alternativos, ao mesmo tempo que os setores de escritórios, retalho e hotéis recuperaram face ao ano anterior. A promoção imobiliária também retomou a dinâmica e o investimento mostrou-se resiliente no contexto de constrangimentos que marcou boa parte do ano.

No documento hoje divulgado, a consultora imobiliária apresenta também as perspetivas para 2022, estimando que a atividade nas áreas ocupacionais, de investimento e promoção tenha uma trajetória de crescimento, regressando até aos níveis pré-pandemia. Ao mesmo tempo, os setores-estrela em 2021 como a habitação, industrial & logística e o imobiliário de usos alternativos deverão continuar a registar desempenhos sem precedentes.

Pedro Lancastre, CEO da JLL, explica que “os resultados positivos do imobiliário em 2021 se devem, em grande parte, ao impulso da segunda metade do ano. Apesar das expetativas que todos tínhamos de que a pandemia não iria muito além de 2020, a verdade é que logo no início de 2021 fomos confrontados com um novo confinamento geral. Isso, associado a um processo de vacinação que não estava a fluir como era suposto, fez com que o arranque do ano fosse muito tímido para o imobiliário, especialmente no que toca ao investimento, onde a atividade comprimiu, não por falta de procura, mas pelo impacto da pandemia nos processos de negócio”.

Na sua perspetiva, ainda assim, e mesmo com o contexto adverso da primeira metade do ano, o “imobiliário voltou a surpreender, sendo um dos setores da economia com melhor desempenho e com um grande contributo para a retoma económica do país. É um mercado com grande impacto no PIB, que atingiu níveis de atividade nunca vistos em alguns segmentos e que só não foi mais além noutros segmentos por questões estruturais, como a falta de oferta ou constrangimentos conjunturais trazidos pela pandemia. O mercado imobiliário português continua com uma procura saudável e diversificada, com fundamentos sólidos e uma boa projeção internacional”.

A habitação foi setor estrela do imobiliário em 2021, superando todos os anteriores níveis de atividade, com a transação estimada de 190.000 casas e um volume de vendas de €30.000 milhões, acompanhada por uma forte subida de preços (+12% face a 2019) motivada, sobretudo, pela falta de oferta. O mercado internacional continua bastante ativo, protagonizando 11% das vendas, destacando-se a elevada dinâmica dos compradores nacionais, que garantem atualmente 89% das transações. Os fortes fundamentos de mercado deverão ter continuidade em 2022, esperando-se um novo ano de atividade em máximos, mantendo a diversificação das fontes de procura, de localizações e de conceitos. Não se prevê que as alterações aos Golden Visa afastem a procura internacional, uma vez que Portugal é já um destino residencial reconhecido no estrangeiro.

Outro segmento surpreendente foi o imobiliário de Industrial & Logística, no qual os níveis de ocupação passaram o patamar inédito de 700.000 m2. Marcada pelas operações de expansão, pré-arrendamento de espaços logísticos e lançamento de novos projetos, a atividade neste segmento não foi mais além devido à falta de oferta de espaços adequados à procura. 2022 deverá dar continuidade à forte procura por este tipo de imobiliário e ao aumento do capital direcionado para o desenvolvimento de novos projetos, embora esta possa enfrentar desafios devido à pressão sobre a cadeia de suprimentos, com o aumento de custos de combustíveis, matérias-primas e a crise dos contentores.

Em 2021 destacou-se também o segmento de Alternativos, com um desempenho sem precedentes. A alocação de capital foi a mais elevada de sempre, com €684 milhões de investimento registados, e uma diversificação de classes de ativos como foco de investimento. Os segmentos de Private Rented Sector (habitação para arrendamento) e de Saúde foram os mais dinâmicos, mas as residências Sénior têm registado uma atratividade crescente. Em 2022, os diferentes formatos residenciais – o segmento de Living, que inclui Residências de Estudantes, Habitações para Arrendamento e Residências Sénior – tendem a crescer, impulsionados por um volume elevado de procura e uma escassez de oferta em todos os segmentos. Nota ainda para o mercado de Data Centres, onde Portugal se poderá destacar dada a sua localização geográfica privilegiada.

No Investimento, a aquisição de imóveis comerciais somou €2.020 milhões, dos quais 80% de origem internacional, com a entrada de vários operadores novos, o que comprova a atratividade do mercado nacional. Trata-se de um volume abaixo da média dos últimos três anos, mas isso deve-se sobretudo ao adiamento de importantes negócios para 2022. Este é precisamente um dos segmentos para o qual a JLL estima um forte crescimento face a 2021, uma vez que o ano “inicia com um conjunto de transações e portfolios de grande dimensão e o pipeline é robusto. Os ativos logísticos e operacionais serão um foco importante e os hotéis poderão também ressurgir como uma das classes de ativos mais fortes. Os centros comerciais tenderão a recuperar ao longo do ano, o que poderá despertar o apetite dos investidores mais para o final do ano. Nos escritórios, a carência de produto adequado pode afetar a alocação de capital em 2022, mas as perspetivas são bastante positivas assim que os edifícios em pipeline entrem no mercado, uma vez que a procura por estes ativos é muito forte. Lembremo-nos que foi o segmento com maior quota de mercado em 2021, de cerca de 40%”, diz Pedro Lancastre.

Os Escritórios somaram 162.000 m2 de ocupação em Lisboa e outros 57.000 m2 no Porto, ambos em crescimento, de respetivamente 17% e 5% face a 2020, e com uma procura sólida por áreas de grande dimensão. Também neste mercado, a procura permanece muito ativa, apesar de ser cada vez mais motivada por novas necessidades, devido à generalização do trabalho remoto e à implementação dos modelos de trabalho híbridos. Não há dúvida de que os espaços procurados são distintos, com maior presença de áreas comuns de socialização, colaboração e aprendizagem, estimando-se, assim, um novo crescimento da ocupação em 2022, que deverá retomar os níveis de atividade pré-pandemia.

No Retalho verificou-se uma gradual retoma da atividade e o regresso dos consumidores aos espaços das lojas, sendo o Comércio de Rua um dos formatos que surpreendeu pela positiva, com uma forte aposta nas lojas de bairro e proximidade, colmatando a redução de fluxos turísticos. Esta tendência deverá ter continuidade este ano, embora se antecipe uma crescente polarização no desempenho de operadores e segmentos. 

Na Hotelaria o ano também foi de recuperação, mesmo que tímida, quer em termos operacionais quer de investimento, onde a atividade somou cerca de €296 milhões. As taxas de ocupação mantêm-se, contudo, baixas (em torno dos 27% em Lisboa e Porto) face ao pré-Covid, mas as expetativas são para que recuperem em 2022. Ainda assim, abriram 44 novos hotéis em Portugal num total de 4.100 novos quartos, estando atualmente em construção cerca de 70 novas unidades num total de 8.500 quartos. Para 2022, espera-se uma recuperação para níveis de operação próximos da pré-pandemia e que exista um aumento significativo do interesse dos investidores por este segmento.

A JLL sublinha ainda o desempenho da Promoção Imobiliária, um setor que teve um primeiro semestre muito condicionado pela pandemia, mas que ressurgiu na segunda metade do ano. O apetite para a aquisição de terrenos e ativos de desenvolvimento está a crescer e a aproximar-se dos níveis pré-Covid, incluindo quer players nacionais quer internacionais, projetos em vários segmentos e com várias escalas, alicerçados numa elevada procura por parte dos utilizadores finais.

Para Pedro Lancastre, este será um dos setores mais promissores em 2022, uma vez que “há uma falta estrutural de oferta que é transversal a todo o setor imobiliário e, por isso, necessário resolver para que o mercado cresça”.

Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, reforça que “na habitação o stock aumentou apenas 1,9% na última década, o que corresponde a cerca de 108.500 fogos, ou seja, menos do que se vendeu este ano. Nos alternativos, por seu lado, estima-se uma carência de 20.000 camas para residências de estudantes, enquanto nas residências seniores um estudo da JLL dá nota da necessidade adicional de 17.000 camas. Para não falar no setor de industrial e logística, onde a oferta é dominada por áreas obsoletas, o que acabou por travar a absorção. Os escritórios também se debatem com a falta de produto para ocupação imediata, mas é um dos segmentos onde a nova oferta está já mais desenvolvida, com cerca de 173.000 m2 em construção até 2023”.

Pedro Lancastre alerta, contudo, para os obstáculos que têm emergido neste setor, nomeadamente “a morosidade e burocracia dos processos de licenciamento. Por exemplo, o número médio de unidades residenciais licenciadas em Portugal na última década fica 70% abaixo da década anterior (2001-2011). Outro constrangimento é o forte aumento dos custos de construção, que impactam os planos de negócios e o preço para o utilizador final. Os últimos dados davam conta de um aumento de 7,4% nos custos da construção só no último ano. Há que gerir estes constrangimentos para que a criação de oferta possa ser célere e dar resposta às necessidades do país”.

Joana Fonseca termina a dar outra nota importante no que se refere à promoção de novos produtos imobiliários: “Os critérios de ESG, de sustentabilidade, vão estar cada vez mais presentes na procura e os promotores não poderão minorar estas questões. Isso será transversal aos imóveis de uso comercial, como os escritórios ou o industrial e logística, mas também na habitação e nos segmentos alternativos. Os consumidores finais, sejam empresas ou particulares, vão ser cada vez mais exigentes com estas questões da sustentabilidade e isso vai ser um novo desafio para o setor imobiliário. Inclusive no investimento, onde o stock elegível será aquele que cumprir os requisitos de sustentabilidade, sociais e de governança. O financiamento de operações e imóveis estará igualmente condicionado pelas normas da Taxonomia da União Europeia. Os ativos que não os cumprirem vão sair do mapa dos investidores, ou então serão adquiridos com descontos significativos”.