2021 será ano de diversificação no imobiliário
No total de 2020, foram ocupados 196.000 m2 de escritórios, enquanto a venda de casas em Portugal atingiu €25.600 milhões e o investimento em imobiliário comercial somou €2.700 milhões.
Se “resiliência” foi a palavra de ordem no mercado imobiliário em 2020, “diversificação” será a tendência dominante em 2021, antecipa a JLL. No início de um novo ano em que a pandemia persiste, a consultora prevê que novos segmentos de imobiliário vão ganhar espaço no mercado nacional, ao mesmo tempo que setores mais tradicionais vão ter de se reinventar.
Esta é uma das principais conclusões do estudo Market 360º, no qual a JLL apresenta um balanço da atividade do mercado imobiliário em 2020 e as perspetivas para o seu desenvolvimento este ano. Esta edição traz a novidade de maior abrangência, passando a incidir sobre os dois principais mercados do país, Lisboa e Porto.
A habitação construída de raiz para arrendamento (multi-family) é identificada como um dos segmentos emergentes de maior atenção de investidores e promotores, com Portugal a apresentar uma base de procura potencial bastante consistente e oportunidades de desenvolvimento muito atrativas face a outros mercados europeus. As residências com serviços quer para o segmento sénior quer para o segmento de estudantes, estão também na lista dos novos alvos de investimento no mercado nacional.
Destaque ainda para a redinamização do imobiliário de industrial & logística, que tem de responder a um aumento exponencial de procura no contexto do boom do comércio-eletrónico. Na habitação, antecipa-se uma diversificação nos segmentos alvo e na estruturação das novas casas, enquanto no investimento se espera um leque mais diversificado de investidores e de capital, bem como de segmentos para investir.
Ao mesmo tempo, os setores imobiliários mais tradicionais como os escritórios e o retalho, começam a reinventar-se. Sendo claro que se mantêm no radar de investidores e promotores, estes dois segmentos lidam agora com mudanças estruturais no contexto da sua ocupação, função e utilização, algo que irá mudar a forma como são desenhados.
“A pandemia veio consagrar tendências que ainda eram tímidas, como o teletrabalho e o comércio online. Isso implica mudanças estruturais na função dos escritórios e de retalho e na relação com os seus utilizadores, pois deixam de ser espaços de mera conveniência para serem espaços de experiência. Perante isto, é inevitável que estes dois tipos de imobiliário se reinventem, pois só assim podem ser atrativos, quer na ótica de ocupação quer na de investimento. O momento é de grande transformação, mas também de novas oportunidades”, começa por explicar Pedro Lancastre, diretor geral da JLL Portugal.
Quanto aos novos segmentos, o responsável destaca que “estão a emergir novos focos de investimento, entre os quais a habitação para arrendamento de longa-duração e o as residências com serviços, com a grande vantagem de proporcionarem oportunidades de mercados em fase de arranque, as quais já não existem noutros países com mercados mais maduros e bastante mais concorrenciais.”
Associado a isto, “arrancamos o novo ano com a certeza de que Portugal conserva os fatores de atratividade que nos últimos anos nos distinguem a nível internacional. Temos um lugar no mapa global e podemos captar uma fatia da maior liquidez que vai estar direcionada ao mercado imobiliário na atual conjuntura, em que as taxas de juro vão manter-se baixas. Além disso, estamos bem posicionados para sair na frente da corrida da atração de mais talentos e mais empresas, podendo ainda ser um hub importante para muitas pessoas que passarão a trabalhar a partir de casa”.
Contudo, “tudo dependerá do sucesso de plano de vacinação e da forma como reagirmos a esta nova e avassaladora vaga da pandemia”, admite Pedro Lancastre. Na sua perspetiva, “o mercado não está parado e já se mostrou resiliente, mas é evidente que uma reação mais firme dos investidores e promotores, bem como da procura, só deverá fazer sentir-se, na melhor das hipóteses, a partir do 2º trimestre”. Por outro lado, o diretor-geral da JLL relembra os desafios pré-pandemia, que não podem ser esquecidos e que são vitais para o sucesso do setor. “Entre eles, a dilatação dos processos de licenciamento e as alterações previstas aos vistos gold. Num cenário em que a economia se ressente, o setor imobiliário pode ser um impulsionador muito importante para a retoma do país. Mas isso só será possível se conseguirmos lidar com estes desafios”, termina Pedro Lancastre.
De acordo com o estudo Market 360º, em 2020, em que apenas o 1º trimestre não decorreu sob o signo da pandemia, o mercado imobiliário nacional evidenciou-se pela capacidade de resiliência. No total, entre Lisboa e Porto, foram ocupados 196.000 m2 de escritórios, ao passo que a venda de casas em Portugal atingiu os mesmos €25.600 milhões que se tinham verificado em 2019 e o investimento em imobiliário comercial somou €2.700 milhões. Na promoção imobiliária foram licenciados menos 5% de edifícios que no ano anterior, ao passo que o imobiliário turístico e os centros comerciais são os mais penalizados, com quedas de 40% na ocupação e 24% no índice de confiança do consumidor, respetivamente.
PERSPETIVAS PARA 2021 POR SETOR
ESCRITÓRIOS
Mariana Rosa, Head of Leasing Markets Advisory, nota que “a pandemia fez as empresas repensarem as suas estratégias imobiliárias, o que atrasou vários processos e explica a quebra na ocupação. Ainda assim, Lisboa registou um take-up de 138.000 m2 e o Porto outros 54.000 m2, com uma clara propensão da procura para áreas de maior dimensão. Acresce que, em ambas as cidades, 30% a 50% dos escritórios em construção já têm ocupação garantida, o que abre boas perspetivas para este ano. Contudo, a hora é de diversificação, sobretudo por via do redesenho e reinvenção dos espaços. O teletrabalho veio para ficar, num modelo híbrido em que o trabalho em casa convive com o trabalho no escritório, um local cada vez mais destinado à socialização, networking e trabalho colaborativo. As empresas estão a adaptar-se a esta nova realidade e um escritório que responda a estas novas necessidades passará a ser também um driver da procura, a par da localização, da capacidade tecnológica ou da visibilidade corporativa. Quem está no mercado com produto para colocação necessita de incorporar estas novas tendências e adaptar o seu produto”.
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
A mesmo responsável sublinha que “o imobiliário industrial e de logística é um dos setores que sai a ganhar da nova conjuntura pandémica. O volume de vendas online triplicou e isso veio impor a necessidade de novas unidades de armazenamento, especialmente na última fase do processo de entrega, as chamadas unidades last mile. Este aumento de procura, que não encontrou eco na oferta disponível, teve impacto positivo nas rendas em 2020. Não há dúvida que este segmento terá grande dinâmica este ano a nível de procura, sendo acompanhado da qualificação da oferta”.
RETALHO
“O imobiliário de retalho é um dos mais afetados pela pandemia, sofrendo com o fecho das lojas e restrição nos fluxos de pessoas e turistas. Os centros comerciais e o comércio de rua em zonas turísticas foram os formatos mais afetados, ao passo que a restauração se destaca entre as áreas de negócio com impacto mais negativo. As rendas já acusaram esta pressão, embora com variações face a 2019 ainda pouco vincadas e mantendo-se em níveis elevados. Lisboa apresenta uma renda prime de 130 €/m2 no comércio de rua e o Porto de 65€/m2, atingindo-se 115€/m2 nos centros comerciais”, nota Patrícia Araújo, Head of Retail. Quanto ao lado mais positivo, a responsável nota que “o comércio de bairro e de conveniência consolidaram a sua atratividade”. Olhando para o futuro, o setor terá de se reinventar: “Se por um lado, o comércio de proximidade e conveniência veio para ficar, o retalho atravessa um momento de mudança de paradigma, em que a loja já não pode ser apenas um espaço de troca comercial, mas tem que apelar às emoções e proporcionar uma experiência a quem o visita. Isto terá grande impacto na forma como o imobiliário de retalho será desenhado”, termina Patrícia Araújo.
INVESTIMENTO
Fernando Ferreira, Head of Capital Markets, comenta “o terceiro melhor ano de investimento imobiliário em Portugal, com €2.700 milhões transacionados e yields que se mantêm em mínimos históricos, com os segmentos tradicionais a continuarem a atrair as maiores fatias de investimento. Esta é a prova de que os investidores continuam muito atentos a Portugal e que confiam no nosso mercado”. Quanto a 2021, “não há dúvida de que os investidores estrangeiros permanecerão no mercado e que, a par disso, haverá uma diversificação das fontes de investimento, quer em termos de nacionalidades, quer de perfis de investidores. Há muita liquidez a nível global, pois muito capital que antes se direcionava para o mercado financeiro vai estar a olhar para o imobiliário. Portugal tem boas possibilidades para captar uma fatia dessa liquidez, pois mantém indicadores sólidos nos segmentos core e oferece diversificação nos segmentos para investir, com yields muitos interessantes, como é o caso do multi-family. Pese embora, que esta diversificação de investidores e segmentos deverá também resultar em tickets médios de investimento mais baixos”, conclui.
HABITAÇÃO
Para Patrícia Barão, Head of Residential, “o balanço do ano é muito positivo para o setor residencial. O número de casas vendidas ficou apenas 8% abaixo do ano anterior, mas, em média, investiu-se mais por cada casa. Por isso, mesmo com quebra no número de unidades, tivemos um volume de negócios equiparado a 2019, com cerca de €25.600 milhões atingidos no país. Adicionalmente, os compradores internacionais mantiveram o interesse em Portugal. Só nós, na JLL, realizamos vendas junto de 44 nacionalidades, apenas menos três que no ano anterior. Por último, relembrar que os preços se mantiveram estáveis ao longo de todo este ano que passou, o que é algo verdadeiramente assinável”. Para 2021, a responsável destaca “a crescente diversificação no produto a disponibilizar, desde logo nos públicos-alvo, com o aumento de oferta para a classe média. Mas também no layout das casas, que estão a ser ajustados para responder às necessidades pós-pandemia, com maior integração de espaços exteriores e com espaços para home office. Os investidores estrangeiros têm o nosso país no radar e vão continuar ativos no mercado.”, refere ainda Patrícia Barão.
DEVELOPMENT
Gonçalo Santos, Head of Development, nota que “apesar de uma quebra pouco significativa no ritmo de licenciamento (-5%), o setor da promoção está afetado pela incerteza trazida pela pandemia, com a prudência a manter-se como estratégia de muitos operadores. Sem esquecer alguns constrangimentos estruturais que continuam a afetar este setor, como o atraso nos licenciamentos e as restrições ao financiamento”. Na sua perspetiva, “a par destas questões, a forma como decorrerá o plano de vacinação e o debelar desta 3ª vaga de pandemia vai ser determinante para a retoma da confiança no setor. De qualquer forma, num cenário em que estes desafios estejam abordados, a habitação será um dos segmentos de maior dinâmica na promoção imobiliária no curto-prazo, com muita diversidade de targets, incluindo quer projetos para venda quer para arrendamento, além dos usos alternativos onde se incluem as residências de estudantes e de seniores. Há muita liquidez e ótimas oportunidades no mercado português, pelo que, uma vez restituída a confiança, o ano tem condições para o arranque de operações muito relevantes na promoção”.
HOTELARIA
Karina Simões, Hotel Advisory da JLL em Portugal, não esconde que “o imobiliário turístico é o segmento que mais sofreu com a pandemia, com os indicadores de desempenho a recuarem em toda a linha. As taxas de ocupação na hotelaria ficam 40% abaixo de 2019 e as dormidas mais de 60%, ao passo que as chegadas ao aeroporto recuaram 70%. O desenrolar do plano de vacinação e a forma como os países lidarem com esta 3ª vaga vai determinar o início da recuperação deste setor, mas, mesmo num cenário otimista, isso é algo que não deve acontecer antes do final do 1º semestre”, nota. “O segmento de lazer, especialmente os destinos mais sustentáveis e próximos de casa, serão os primeiros a recuperar. Em Portugal, é o momento de capitalizar o turismo doméstico, aproveitando a tendência de crescente interesse por cidades secundárias e destinos localizados em ambientes mais rurais. Outro segmento a recuperar primeiro será o dos resorts, muito associados ao segmento alto, o qual deverá um dos primeiros a retomar as viagens” conclui Karina Simões.
Sobre a JLL
A JLL (NYSE:JLL) é uma empresa líder de serviços profissionais especializada em imobiliário e gestão de investimento. A JLL está a construir o futuro do imobiliário para um mundo melhor, utilizando a mais avançada tecnologia para criar oportunidades vantajosas, espaços extraordinários e soluções imobiliárias sustentáveis para os seus clientes, as suas equipas e a comunidade. A JLL é uma empresa que integra o índice Fortune 500 com receitas anuais de $18 mil milhões, operações em mais de 80 países e uma equipa global de cerca de 92.000 profissionais (à data de 30 de setembro de 2020). JLL é a designação e marca comercial registada pela Jones Lang LaSalle Incorporated. Para mais informações, visite www.jll.com.