JLL Market 360º Research Report 2022 / 2023

O ano 2022 estabeleceu novos recordes na transação de habitação, com vendas estimadas de €31.000 milhões, e no investimento em imobiliário comercial, cujo volume ultrapassou a barreira inédita dos €3.400 milhões. O volume de absorção também tocou novos máximos, atingindo-se a ocupação de 272.000 m² de escritórios em Lisboa, acima do anterior máximo histórico registado em 2008.

A JLL prevê para 2023 um ano dinâmico para o imobiliário nacional, em linha com os ritmos médios de absorção, ocupação, investimento e valores dos últimos cinco anos, especialmente nos escritórios e na habitação.

Em imobiliário Residencial, o montante transacionado em 2022 cresce 10% para €31.000 milhões, alavancado por um primeiro semestre que registou o maior volume de sempre. Não se antecipam passos expressivos na resolução dos problemas de falta de oferta em 2023, devido ao aumento dos custos de construção e aos licenciamentos demorados. O mercado de arrendamento será uma alternativa importante para aceder à habitação, mas novamente existe uma enorme falta de produto. 

Depois de um novo recorde anual, um volume transacionado que ascendeu a €3.400 milhões em 2022 e com um aumento de 71% face a 2021, em 2023, em Investimento, antecipa-se uma contração natural do mercado, com ajuste de preços e aumento dos custos de financiamento, além de existir falta de oferta de produto core. Contudo, continua a existir muita liquidez e elevado interesse em investir em imobiliário, visto como um mercado com uma boa relação retorno/risco.

Na Promoção Imobiliária, o volume estimado é de €350 milhões transacionados, entre terrenos para nova construção e edifícios para reabilitar ou requalificar. Deste volume, 200.000 m2 foram operações mediadas pela JLL para novos projetos de construção e reabilitação – maioritariamente residencial, escritórios e hotelaria – com foco em projetos de grande escala que concentram vários usos. Em 2023, o desenvolvimento imobiliário continuará a ser atrativo, dada a escassez estrutural de oferta nos vários tipos de imobiliário e a diversidade de públicos-alvo.

Nos Escritórios, Lisboa somou 272.000 m2 de absorção, mais 70% que em 2021 e um novo recorde de ocupação de escritórios à data. O Porto manteve os níveis de atividade em linha com 2021, com um take-up de cerca de 59.000 m2 (+4%). Em 2023 a procura deve manter-se robusta, impulsionada pela necessidade de melhorar instalações dos espaços de trabalho em termos de sustentabilidade, garantir a adequação aos modelos de trabalho híbridos sendo igualmente importantes como atractores de talento.

O mercado de Retalho recuperou em 2022 alavancado pela recuperação do turismo, o que é especialmente patente no comércio de rua, com a chegada de novas marcas, quer a Lisboa quer ao Porto. Em 2023, este será um dos mercados onde o comportamento da inflação mais terá impacto, quer pela redução do poder de compra das famílias e quebra no consumo, quer pela indexação da renda das lojas a esse indicador, especialmente nos centros comerciais. De qualquer forma, e mesmo que mais cautelosos, os retalhistas continuam dinâmicos na procura de espaços, especialmente no segmento de luxo.

Industrial & Logística é outro dos mercados mais afetados pela falta de oferta, com um baixo índice de novos produtos e ativos antigos muito desadequados aos novos requisitos. Está a beneficiar da entrada de novos operadores internacionais, que têm contribuído para a sofisticação e transparência do mercado. Antecipa-se um aumento de procura no quadro das estratégias de relocalização dos hubs de produção e distribuição das empresas para mais perto do consumidor europeu.

Em Hotéis, até novembro, o país registou 24,9 milhões de hóspedes e 65,8 milhões de dormidas, quase 90% mais que em 2021, mas ainda ligeiramente abaixo de 2019. O ano de 2023 é antecipado como ano da total recuperação do mercado para os padrões pré-Covid em termos de ocupação, a par de um forte upgrade na oferta com a chegada de mais marcas hoteleiras internacionais e unidades de posicionamento mais elevado.

Em Alternativos existe um crescente interesse em desenvolver e investir em imobiliário de usos alternativos, como as residências sénior e de estudantes, habitação para arrendamento, equipamentos de saúde e data centres. A falta de produto continua a ser um constrangimento deste mercado que se mostra extremamente atrativo devido aos bons resultados operacionais, boas perspetivas de geração de rendimento e procura de utilizadores finais em aceleração.