Artigo

Da reabilitação à regeneração: novos caminhos para as cidades portuguesas

Artigo de Opinião por Gonçalo Ponces, Head of Development da JLL Portugal

Abril 05, 2022

A desertificação dos centros de Lisboa e Porto e a consequente degradação do parque imobiliário ficaram a dever-se, essencialmente, ao congelamento das rendas, que vigorou durante décadas, e a uma procura residencial que, assim, se redirecionou para os subúrbios, onde os novos edifícios de habitação respondiam às exigências de espaço e modernidade das famílias. A inexistência de um mercado de arrendamento saudável nos centros urbanos desviou a actividade de promoção imobiliária para o segmento de construção nova nas zonas de expansão e fez com que o investimento se ausentasse dos centros históricos.

Assim, a necessidade de reabilitar os centros urbanos em Portugal, especialmente nas duas principais cidades, Lisboa e Porto, era, há muito, reconhecida por todos - autarquias, governo central, empresas e cidadãos. Mas se a promoção da intervenção no espaço urbano e a atualização material do edificado eram consideradas desejáveis, ou até urgentes, como forma de responder às questões relacionadas com a sustentabilidade e de dinamizar as cidades na sua dimensão socioeconómica, captando novos habitantes, novos visitantes e novos investidores, a grande aposta na reabilitação tardava.

Só durante o processo de auxílio financeiro externo de que Portugal foi alvo entre 2011 e 2014 é que a aposta na reabilitação começou a ganhar corpo e escala. O processo de reabilitação dos centros das cidades de Lisboa e Porto teve início em 2014, com a conjugação de três fatores chave:

  1. o crescimento do mercado de turismo;
  2. as alterações e implementações legislativas, nomeadamente a alteração à lei do arrendamento urbano (NRAU) e a criação de programas de incentivo ao investimento estrangeiro como os vistos Gold e o regime de Residente Não Habitual;
  3. e a criação de benefícios fiscais específicos para a reabilitação (nomeadamente taxa de IVA reduzida a 6% e isenção de IMT) e de um enquadramento legal para a sua implementação e agilização nos processos de licenciamento (53/2014).

Com a confirmação desta nova conjuntura, vários investidores nacionais e internacionais anteviram o enorme potencial de crescimento do mercado de reabilitação e protagonizaram uma primeira vaga de investimento, que começou pela aquisição de edifícios inteiros para posterior transformação e modernização. Muitos destes edifícios, originalmente desenhados como prédios de habitação, mas ocupados por espaços de escritórios e outros serviços, foram reabilitados para regressarem ao seu uso original. Esta primeira vaga de investimento, e ainda com muito por fazer, incidiu nos núcleos mais centrais do esqueleto histórico, como as zonas da Baixa de Lisboa e do Porto, além dos eixos privilegiados de cada uma das cidades, como a Avenida da Liberdade e a Avenida dos Aliados. Na maioria dos casos, os projetos de reabilitação deram origem a uma oferta renovada de habitação, que, dada a localização e a modernização e actualização técnica e espacial das frações, foi rapidamente absorvida pelos consumidores finais, geralmente por aquisição antecipada (compras em planta). Estes “novos” edifícios de Lisboa e Porto partiam de uma realidade urbana já construída, de pré-existências geralmente bem integradas, e permitiram que os centros das cidades tivessem novamente vida e voltassem a ser polos de interesse público. Todo este movimento permitiu ainda o desenvolvimento de negócios de alojamento local de várias escalas e potenciou a abertura de espaço a novos conceitos de retalho. Novas marcas internacionais, na hotelaria e no retalho, começaram a olhar para Lisboa e Porto como destinos de expansão, surgiram novas propostas de restauração e as lojas de proximidade e de bairro reemergiram. O resultado tornou-se visível: a Baixa de Lisboa, por exemplo, vivia exclusivamente durante o dia, desertificando-se à noite – atualmente é palco de muitas atividades de turismo, comércio e serviços e fonte de grande ocupação, com alguns residentes locais, hóspedes de hotéis e de outros alojamentos turísticos e frequentadores de restaurantes e bares.

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Na sequência desta primeira vaga de investimento, notou-se também um aumento da procura de novas oportunidades de promoção imobiliária com um horizonte temporal alargado, que permitiu captar mais investidores qualificados. O perfil do investidor interessado actualizou-se, sendo cada vez mais profissional, com os parceiros locais a ganharem a confiança de importantes entidades internacionais e a conquistarem interessados em desenvolver projetos de médio e longo prazo. A natureza dos projetos também evoluiu. O foco do investimento passou a abranger intervenções de grande dimensão, incluindo conjuntos de edifícios, quarteirões e projetos estruturantes, numa lógica de atuação que permitiu a implementação de novos conceitos de hotelaria urbana e projetos de usos mistos.

A oferta de oportunidades também foi crescendo, e também por parte do Estado, que era um proprietário de relevo nos centros das cidades. O Estado acabou por ser um importante gerador de oferta para investimento e renovação, alienando património obsoleto e/ou desativado, que foi absorvido por esta onda de renovação. Nesta nova fase, a dinâmica da reabilitação urbana saiu dos centros históricos, onde se deu o seu arranque, para outros bairros residenciais das duas cidades.

Foi então que a reabilitação urbana ganhou uma nova expressão, com o alargamento do conceito e da sua dinâmica à reformulação/regeneração de uma determinada área da cidade, a partir de um projeto estruturante.

Um dos exemplos mais recentes é, no Porto, o projeto Bonjardim. Situado no coração da Baixa da cidade, o projeto vai recorrer a construção nova, mas vai também requalificar toda a área de um quarteirão, o quarteirão D. João I. Serão cerca de 90 habitações, apartamentos branded residences, um hotel de 4 estrelas com 280 quartos e uma área de comércio com 16 lojas. No centro do empreendimento, ficará uma praça pública com zonas ajardinadas, esplanadas, cafés, restaurantes e lojas, pensada para ser uma área de fruição da cidade.

E é isso mesmo que devem ser os projetos de reabilitação, ou melhor, os projetos de regeneração: projetos norteados pela responsabilidade de atualizar a cidade, de aumentar a sua capacidade populacional e de responder a novos conceitos de habitação e serviços, promovendo uma relação de continuidade com a identidade do espaço urbano – e não apenas trabalhos cegos manutenção de fachadas. Lisboa e Porto são disso exemplo, com a dinâmica da regeneração a alastrar-se, mais recentemente, para muitas outras realidades urbanas, de norte a sul do país, como é o caso de Setúbal, Ericeira, Coimbra ou Faro.

Por último, é importante que a forma como se construiu este enquadramento fiscal e legislativo favorável à agilização e à promoção da regeneração das cidades, sirva de base a outras iniciativas igualmente importantes, desejadas e urgentes, como a construção nova para arrendamento e promoção para a classe média, dado o enorme desequilíbrio entre oferta e procura e a escassez de produto atualizado e sustentável para habitação.

*Artigo escrito para a Visão

E é isso mesmo que devem ser os projetos de reabilitação, ou melhor, os projetos de regeneração: projetos norteados pela responsabilidade de atualizar a cidade, de aumentar a sua capacidade populacional e de responder a novos conceitos de habitação e serviços, promovendo uma relação de continuidade com a identidade do espaço urbano – e não apenas trabalhos cegos manutenção de fachadas.

Gonçalo Ponces, Head of Development JLL Portugal, Lisbon, Portugal

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