Prefere ter áreas devolutas ou arrendadas?

À primeira vista, a resposta à pergunta parece óbvia, mas nos tempos que correm não é bem assim. De facto, temos feito esta pergunta a vários intervenientes do mercado imobiliário nacional, nomeadamente proprietários de edifícios e, enquanto alguns são peremptórios em responder que preferem, obviamente, ter os seus espaços arrendados e a gerar cash-flow, outros mostram-se reticentes e alguns optam mesmo pela primeira opção, isto é, preferem ter parte dos seus edifícios devolutos. E porquê?

Se há alguns anos o mercado de arrendamento comercial, principalmente de escritórios, evidenciava uma dinâmica muito positiva, com valores de arrendamento elevados e estáveis ao longo do tempo e com contratos de média/longa duração sem opções de denúncia, na actual conjuntura económica o mesmo não se verifica. De facto, a crescente proliferação de políticas de downsizing e controlo de custos por parte das empresas, combinadas com uma quebra acentuada do consumo privado interno e uma diminuição da procura externa pelo mercado doméstico, conduziram a uma inversão dos market fundamentals do imobiliário em Portugal e a um novo mercado de arrendamento. Ou seja, cada vez mais se verifica uma acentuada tendência para a descida dos valores das rendas praticadas, contratos de arrendamento de curta duração (1/2 anos) e com opções de denúncia, comparticipação dos custos de fit-out por parte do proprietário e renegociação de rendas.

Do ponto de vista da avaliação imobiliária do activo, além de outros factores como a localização, estado de conservação, funcionalidade do edifício e envolvente, um imóvel é tanto mais valorizado quanto mais favoráveis forem as condições contratuais existentes, isto é, quanto maior for a aproximação das rendas contratadas às rendas de mercado, quanto maior for a duração do contrato (>10 anos) e quanto melhor for a idoneidade do inquilino. Todos estes factores contribuem para a diminuição do risco e, consequentemente, para um aumento do valor do imóvel.

A questão que se coloca é: valerá mais um edifício com contratos de arrendamento curtos, rendas baixas e inquilinos com covenants frágeis ou um edifício devoluto ou com poucos mas bons contratos de arrendamento? A resposta não pode ser definitiva e depende de muitos factores e também do imóvel em si. No entanto, para o avaliador, a avaliação terá de resultar da combinação de várias variáveis, entre elas as rendas e a taxa de rendibilidade. Ou seja, se por um lado um imóvel com áreas devolutas tem maior risco e, à partida, poderá valer menos do que um imóvel com uma taxa de ocupação superior, por outro, o facto de as rendas actuais e os prazos dos contratos negociados serem baixos poderá não penalizar mais o imóvel do que considerar uma renda potencial, a qual resultará do mercado nas suas actuais condições e que, em suma, será muito similar à renda contratada. Fica a questão no ar, apenas com a certeza de que a resposta não pode ser igual para todos os casos. Cada caso é um caso e há que ter em conta as especificidades dos imóveis.