Artigo

Bons ventos (continuam) no investimento imobiliário

Artigo de Opinião por Gonçalo Santos, Head of Capital Markets JLL Portugal

Abril 14, 2022

O investimento em imobiliário comercial em Portugal somou cerca de €2.200 milhões em 2021. Para quem não é do setor, o que significa este número?

Passo a decompor:

  1. é um montante robusto que mantém a dinâmica do pós-troika, embora fique abaixo dos níveis anuais recorde dos últimos 3 anos (em torno dos €3.000 milhões);

  2. A quebra face à média dos últimos 3 anos deve-se à falta de produto para investir e às dificuldades advindas da pandemia, que atrasaram a conclusão de muitas operações estimadas para 2021;

  3. Ou seja, não há falta de robustez na procura pelo imobiliário português. Cerca de 80% do montante investido em 2021 é de origem internacional, incluindo algumas “estreias”. Mesmo num contexto de maior incerteza, algumas das principais transações do ano foram protagonizadas por novos investidores;

  4. Em termos de focos de interesse, 40% do investimento foi aplicado na compra de edifícios de escritórios e outros 35% na aquisição de ativos de “usos alternativos”. Entres estes evidencia-se o subsegmento Living, os imóveis residenciais destinados aos novos formatos de ocupação, casos das residências para estudantes ou seniores, ou a habitação construída de raiz para arrendamento.

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Entrando já em 2022, começaria precisamente por destacar este segmento dos “alternativos”. Este ano espera-se um aumento do interesse dos investidores por este tipo de ativos, especialmente do subsegmento de Living. São ativos de investimento muito interessantes, pelos retornos que possibilitam num mercado com muita procura ocupacional, mas com baixos níveis de oferta, por se tratar de conceitos que ainda estão a dar os primeiros passos (ou ainda em consolidação).

Gonçalo Santos, Head of Capital Markets JLL Portugal

Por isso, a atividade de promoção imobiliária, seja através de construção nova, seja através da reabilitação de edifícios existentes, continuará a desempenhar um papel fundamental na criação de produto de investimento imobiliário, especialmente neste segmento. Mas não só. A promoção de produto para uso logístico é outra das tendências do mercado. Este sector será um dos principais alvos dos investidores este ano, atraídos por um mercado no qual uma procura exponencial contrasta com uma elevada escassez de oferta qualificada.

Neste cenário, é natural que boa parte dos investidores entre no negócio logo na fase do desenvolvimento dos projetos, através de iniciativas de promoção imobiliária, garantindo, assim, uma posição na futura operação de investimento. Outros alvos de interesse dos investidores em 2022 serão os ativos de retalho alimentar bem como os “tradicionais” escritórios. Nestes últimos, onde a importância da adoção de políticas de sustentabilidade é cada vez mais presente e exigida pelos investidores, Portugal tem a vantagem de praticar rendas muito competitivas face a outros mercados europeus para uma oferta de grande qualidade, algo que continuará a atrair capital internacional.

As prime yields deverão manter-se estáveis e em níveis mínimos para o padrão nacional, mas ainda assim, na maioria dos segmentos, ficando acima dos retornos praticados em mercados europeus congéneres. Esta equação é, aliás, um dos principais fatores de atratividade do nosso mercado e uma das razões pelas quais continuará a estar no radar dos investidores estrangeiros. Temos, em geral, um mercado imobiliário bastante maduro, ou seja, percebido com sendo de baixo risco, mas onde os retornos são mais favoráveis face a outras cidades europeias. Isso, associado a bons fundamentais de ocupação dos imóveis, dá ao mercado nacional uma posição vantajosa para continuar a captar uma fatia importante da liquidez internacional que se dirige ao imobiliário. O grande desafio passa precisamente por criar oferta de qualidade, com escala e future proof.

*Artigo escrito para a Executive Digest

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Head of Capital Markets, Lisbon, Portugal

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