Take-Up FLEX: Ocupação em 2024 assegura 1.415 novos postos de trabalho

O mercado de escritórios foi um dos primeiros em Portugal a dispor de sistemas de informação estruturados e regulares (nomeadamente o LPI, para Lisboa, e o PPI, para o Porto), com uma pool colaborativa dos operadores de mercado, da qual a JLL faz parte desde o início. Estas ferramentas permitem-nos não só saber os edifícios, as empresas, os timings e as localizações da ocupação, como também perceber quais as dinâmicas de procura e oferta, dados fundamentais para a tomada de decisões informadas neste segmento do mercado imobiliário.

Em 2024, enquanto mercado, começámos a dar mais um passo para aprofundar o conhecimento do desempenho deste setor, monitorizando, quantitativamente, a ocupação dos flex offices - anteriormente conhecidos como coworks, - com um take-up medido pelo número de postos de trabalho disponibilizados neste tipo de espaço. Pelos sistemas de informação já consolidados sabemos que as empresas que gerem os escritórios flex, ou serviced offices, tomaram um determinado espaço, com uma determinada área, numa determinada localização, mas não sabíamos em quantos postos de trabalho flex se traduzia essa absorção de área. Assim, num processo motivado pela JLL, começámos a registar, em colaboração com outros consultores que atuam no mercado, as transações deste tipo de espaço e a sistematizar a absorção em número de postos de trabalho. 2024 é o primeiro ano com resultados deste take-up flexível, apurando a colocação de um total de 1.415 novos postos, dos quais 22,5% resultantes de operações mediadas pela JLL. No top 3 das colocações está a DataDog no espaço flex Monday, com 122 postos de trabalho e liderada pelo departamento de Tenant Representation da JLL, um departamento que funciona como porta de entrada para muitas procuras flexíveis.

A profissionalização do setor é um exemplo do franco crescimento deste mercado, que beneficia de elevados níveis de procura pelos utilizadores finais e uma oferta ainda limitada, tendo um elevado foco em Lisboa, em especial no centro da cidade. A Monday, com o espaço no Marquês de Pombal (4.000 m²), foi um dos operadores flex que se estreou em Portugal, atraído por este potencial de crescimento do mercado. Também com o objetivo de colmatar a falta de oferta disponível, deu-se a entrada da Venture X na Avenida da Liberdade, com 730 m². Paralelamente, outros operadores já existentes no mercado também se prepararam para aumentar a oferta e abriram novos centros, como o Spaces no Edificio KTower (2.900 m²), a Nimbler na Avenida Fontes Pereira de Melo (2.000 m²), a Regus (1.000 m²) e o Heden, ambos em Alcântara. Em 2023, o aumento da capacidade de resposta já era uma preocupação dos operadores, com a Maleo a trazer dois novos centros para a zona do Parque das Nações. Outros operadores flex já consolidados no mercado são o Lacs, com quatro localizações e uma forte presença na zona Ribeirinha; o Idea Spaces com outros quatro centros e forte presença na zona do CBD e a Nimbler, com duas localizações no centro de Lisboa.

Este é um modelo de escritório com crescente popularidade e que evoluiu naturalmente do formato inicial de coworking, onde as empresas ocupavam um posto num open space de grande dimensão e em partilha com outras empresas. Hoje, o flex office, ou serviced office, oferece espaços de trabalho privados para cada empresa, com acesso controlado para todos os colaboradores e entrada imediata, uma vez que o layout está pronto, mobilado e ainda personalizado com a identidade do ocupante. O crescimento acentuado do setor flex teve início com a pandemia – numa altura em que as empresas procuravam reduzir os seus espaços e custos, enquanto aumentavam a flexibilidade contratual. Esta nova solução permite às empresas decisões rápidas sem ficarem vinculadas a penalizações e não existem custos associados à reposição de espaço como num escritório tradicional.

Passados cinco anos, a procura mantém-se elevada, atraída pela disponibilidade imediata do espaço, aumento da flexibilidade com contratos de duração mais reduzida, opção de contratar menos área uma vez que as amenities encontram-se nos espaços comuns e por último o facto da gestão administrativa ser da responsabilidade do flex player (receção, correio e limpeza). Desta forma, as empresas que escolhem um serviced office, podem focar-se a 100% no seu negócio.

Outra razão que leva as empresas a optarem por este tipo de escritório é a flexibilidade para uma contratação e crescimento gradual. Esta solução permite-lhes iniciar com um número reduzido de postos de trabalho e expandir progressivamente à medida que a equipa aumenta. Ao longo deste processo, as empresas aproveitam para explorar a cidade, identificando a localização ideal para um escritório tradicional permanente para o futuro. No entanto, há casos em que organizações, inicialmente com contratos de curta duração em espaços flex, optam por estender sua permanência, por se terem adaptado com sucesso a este modelo de gestão flexível.

Assim, as expectativas para 2025 são muito positivas, com uma procura crescente e com nova oferta no mercado para responder a esta procura. Só no arranque do ano, a JLL conta com uma procura ativa de quase 500 postos de trabalho, em que mais de 50% já se encontram em fases avançadas, com visitas feitas e short lists definidas. Prevemos que a absorção de espaços flex manterá o seu ritmo de crescimento acentuado ao longo deste ano.