Inflação, juros e ondulação de investimento: que perspetivas para os créditos não produtivos?

No fim do mês de novembro, realizou-se, em Madrid, a Conferência Ibérica de NPL´s organizada pela Smith Novak. Foram vários os temas discutidos, entre os quais, o estado atual do mercado imobiliário e do mercado de NPL’s (em inglês, non-performing loans e em português créditos não produtivos, o mesmo que dizer empréstimos bancários realizados que não foram devidamente pagos ao longo de 90 dias). 

Relativamente à atual conjuntura no mercado em Portugal, o panorama é desafiante. De facto, houve um entendimento geral de que os próximos meses irão trazer desafios adicionais, os quais estão diretamente relacionados com as seguintes questões:
 

• Aumento da inflação, com o consumo privado a ser revisto em baixa, à medida que o poder de compra for sendo afetado, com consequências no mercado, principalmente no mercado de retalho;
  
  
• Aumento das taxas de juro, fazendo com que haja uma retração no mercado de investimento, com impacto direto nos retornos de capital exigidos por investidores (imobiliário comercial) e aumento das prestações de juros de crédito à habitação (mercado residencial);
  
  
• Incerteza de mercado, o que contribui para a não tomada de decisão por parte dos investidores e pode levar a uma estagnação de mercado.

No imobiliário tradicional, 2022 deverá encerrar perto dos 3 mil milhões de euros de volume de investimento, um ano francamente positivo e a aproximar-se dos anos de 2018 e 2019 (ambos acima dos 3 mil milhões de euros). Importa, no entanto, referir que há uma grande transação de ativos hoteleiros com um montante muito significativo que, a não fechar este ano como previsto, terá um impacto significativo no volume total de investimento este ano. As perspetivas futuras são mais modestas e espera-se que 2023 revele um volume de investimento menor, principalmente durante os primeiros 6 meses do ano, uma vez que continuamos a antecipar que se verifique um desfasamento de expetativas de preço entre vendedores e compradores e, portanto, ausência de transações.

Por fim, falou-se ainda de como a atual conjuntura está a afetar as avaliações imobiliárias em Portugal. De facto, estamos a atravessar momentos de grande incerteza e isso dificulta a vida dos avaliadores, devido a ausência de transações e, consequentemente, de comparáveis que indiquem um caminho. Além disso, o mercado vem de um contexto francamente positivo, onde as avaliações dos ativos refletiam uma conjuntura de mercado mais positiva, com os valores a crescer. Estamos agora num período onde as yields estão a subir em todos os setores do imobiliário comercial e isso reflete-se em ajustes de valores em baixa. É uma realidade que já não vivíamos há algum tempo (exceto, pontualmente, no Covid) e em contraciclo com a performance do mercado ocupacional, onde os fundamentais estão cá todos e a procura é muito superior à oferta existente. Efetivamente, em termos operacionais, os ativos imobiliários mostram uma performance bastante positiva, com anos recorde a níveis de take up, quer em escritórios, quer em industrial e logística, com as rendas a subir.

No entanto, o contexto do mercado de capitais é de facto muito desafiante e isso não pode ser ignorado e é muito por aí que reside o desafio das avaliações hoje em dia. A questão que se coloca agora é perceber até onde a performance dos ativos imobiliários se consegue manter com a mesma robustez ou se, pelo contrário, essa robustez poderá vir a cair nos próximos meses. Nessa altura veremos o valor das avaliações a ser afetado também ao nível operacional e não somente pela via do contexto atual do mercado de investimento.

*Artigo escrito para o Dinheiro Vivo