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MIPIM 2022: O que nos trouxe?

Artigo de Opinião por Gonçalo Santos, Head of Capital Markets, JLL Portugal

Abril 14, 2022

Terminou há dias a maior feira de imobiliário do mundo, o MIPIM, em Cannes. Foi extraordinário podermos voltar a encontrar-nos com os clientes cara-a-cara, estar em contacto com os nossos colegas de outros países e constatar in loco as novas tendências! Este ano contámos com 7 representantes JLL Portugal e trouxemos muitos insights desta última edição do MIPIM. O primeiro é, sem dúvida, a certeza de que a pandemia finalmente terminou. Pelo menos, já não é “o” tema da agenda, não sendo sequer um tópico relevante no dia-a-dia do MIPIM, uma vez que França já tinha abolido o uso obrigatório de máscara aquando deste evento. Aliás, há um sentimento geralmente positivo entre os investidores com pouco ou nenhum foco neste monstro que nos assombrou temporariamente, e isto mostra-nos que o mercado está numa nova fase. Mas então o que está agora na agenda e o que podemos esperar do setor imobiliário globalmente e em Portugal?

Olhando para o nosso país, é seguro afirmar que continuamos fortemente no radar de investimento imobiliário internacional e a presença nacional no MIPIM reflete bem isso, com as duas principais câmaras do país representadas e, bem, pelos seus respetivos presidentes.

O foco nas cidades Lisboa e Porto é captar investimento e o MIPIM é o palco certo para isso. Do lado da procura, viemos com a certeza de que o retalho está novamente no radar dos investidores, mas o foco principal são os ativos de rua, os retail parks e o retalho alimentar, especialmente os supermercados.

Gonçalo Santos, Head of Capital Markets JLL Portugal

Os dois “reis” do retalho – galerias e centros comerciais – também estão a regressar, ainda timidamente, mas presentes nas estratégias de omnicanal dos operadores para o futuro. Este é um setor onde Portugal continua bem posicionado para uma retoma mais forte do investimento, pois reconhece-se que os centros comerciais dominantes são resilientes e que estão já a operar em níveis pré-pandemia. A reta final do ano poderá trazer boas surpresas neste segmento em termos de negócios de investimento no nosso país. Ainda no retalho, em Portugal há também atualmente um elevado interesse dos investidores em associarem-se a projetos multiusos com uma componente de comércio. E quando digo, associarem-se, quero dizer aproximarem-se dos promotores logo na fase inicial e entrar na promoção, ou em negócios estruturados em forward purchase ou forward funding. Esta é, aliás, uma das grandes tendências a marcar o investimento em Portugal, onde a busca “desesperada” por produto de investimento é um dos pontos altos da agenda.

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Cada vez mais os investidores se querem aproximar dos promotores para ter produto assegurado, face à notória escassez de oferta de produto concluído e estabilizado. Isso acontece de forma transversal a praticamente todos os segmentos, incluindo os escritórios prime e a logística, que são dois dos principais alvos de investimento em Portugal. A logística é o cisne do imobiliário em Portugal e está presente em todas as conversas com os investidores, que, face ao atual stock obsoleto, estão cada vez mais interessados em entender a equação de promoção neste setor, e a forma como as rendas comparam com os custos de construção. Esta é também uma preocupação de base para os ativos que combinam retalho e logística, atualmente muito em voga. Falo dos “click & collect” ou os “last-mile”, que têm fundamentais muito fortes e estão também no radar para investimento na fase de promoção.

O salto para os alternativos vai também continuar. A habitação especializada - como as residências sénior, as residências de estudantes, o multifamily – e os data centres, entre outros, estão presentes em todas as conversas, e Portugal não está fora delas. Aliás, identificamos pelos menos dois grandes investidores internacionais com um elevado interesse em investir neste tipo de produtos no nosso país, um dos quais está mesmo já na fase de bidding de um portefólio.

Feito o roadshow pelos segmentos que captam o interesse dos investidores, passamos pelos macro temas que passam a estar na agenda em vez da pandemia. Desde logo, as políticas de sustentabilidade ESG, presentes em todas as conversas, sobre todos os setores. É uma questão para a qual a grande maioria dos investidores está sensibilizada e na verdade, já se percebeu que os ocupantes, utilizadores e compradores finais de imóveis estão cada vez mais alinhados com estas preocupações e que os edifícios têm que as acompanhar, mas ainda não é claro qual é o impacto real no valor dos imóveis do ESG. Não há, contudo, dúvida de que ninguém quer perder o comboio nesta área e que esse comboio vai rápido.

Outras preocupações dos investidores prendem-se com a inflação, a subida das taxas de juro e o aumento dos custos de construção. Sendo questões especialmente prementes no atual contexto, nomeadamente no setor da energia, a verdade é que acabam por traduzir também uma nova visão que se instala no imobiliário e, aliás, em todos os setores da economia – nomeadamente o predomínio das perspetivas de curto-prazo. Se antes da pandemia, o imobiliário vivia muito de uma visão de longo-prazo, esta situação e, agora, o conflito na Ucrânia, vieram consolidar a necessidade de ter perspetivas de mais curto e médio-prazo, pois provaram que tudo pode mudar drasticamente de forma rápida.

Apesar desta conjuntura e desta nova forma de olhar para a realidade que todos “ganhámos”, do MIPIM viemos com a certeza de que 2022 será um ano muito positivo para o imobiliário em geral e que Portugal vai continuar a beneficiar da vaga de investimento direcionado a este setor.

*Artigo escrito para a Visão

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Head of Capital Markets Lisbon, Portugal

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